A Euribor está a subir. Como posso proteger o meu crédito à habitação?

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uanto paga, por mês, de crédito à habitação? É muito provável que tenha de começar a refazer as contas. Com a subida das taxas de juro do Banco Central Europeu (BCE) em 2022, já é evidente o agravamento da Euribor, a taxa de referência do crédito à habitação. Para as famílias que contrataram este tipo de crédito, muitas delas numa altura em que as taxas se encontravam em território negativo, não são boas notícias. Mas não é motivo para entrar em pânico. Neste artigo vamos explicar-lhe como pode proteger o seu crédito à habitação e começar hoje mesmo a prevenir o amanhã.

Se tem um crédito à habitação com taxa variável, há uma coisa que pode dar por garantida: a prestação mensal vai subir na próxima revisão. Numa altura em que o custo de vida já está a aumentar como há muito não se via, este é mais um efeito que ameaça penalizar o rendimento disponível das famílias. No caso do crédito à habitação, são cerca de 2 milhões os portugueses que têm empréstimos para a compra de casa e estão expostos à variação das taxas de juro.

Por isso, é importante que se prepare para o embate e adote medidas para mitigar o efeito que vai sentir nas despesas mensais. Mais à frente iremos aprofundar como pode proteger o seu crédito, mas antes vejamos em pormenor as variáveis que influenciam a prestação e por que é quase certo que vai passar a pagar mais pelo crédito que contratou quando comprou a sua habitação.

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Euribor, a má da fita

A Euribor é a palavra-chave na variação da sua prestação. Se o spread que foi fixado no início do contrato que celebrou com o banco não mexe (a menos que o renegoceie), a European Interbank Offered Rate (Euribor) varia todos os dias e é esta que influencia o valor que paga todos os meses. Trata-se da taxa de referência que é calculada tendo em conta a média dos juros praticados por um conjunto de bancos da Zona Euro nos empréstimos que fazem entre si, num determinado prazo.

Em Portugal, o crédito à habitação com taxa variável tem a Euribor como indexante. Somando o spread, temos a taxa de juro anual nominal (TAN). Contabilizando também os outros encargos cobrados pela instituição de crédito (comissões, despesas, seguros), chegamos à taxa anual de encargos efetiva global (TAEG). De todas as parcelas da prestação, a Euribor é a única que não consegue controlar, mas é bom que saiba qual o impacto no valor da prestação.

A cotação da Euribor varia todos os dias, mas não é esse o valor que tem de ter em conta no cálculo da prestação. O valor do indexante resulta da média aritmética simples das cotações diárias do mês anterior ao período de contagem de juros. Por exemplo, se o seu crédito foi contratado em agosto e indexado à Euribor a seis meses, a taxa que vai vigorar nos seis meses seguintes resulta da média dos valores diários registados em julho. A próxima revisão será em fevereiro do próximo ano, com base nos valores de janeiro de 2023.

O valor que os portugueses pagam de crédito à habitação vai aumentar. Na imagem, a rua Ferreira Borges, na baixa de Coimbra

Juros vão subir

Se é certo que a sua prestação vai subir, falta saber quanto. Dependerá de vários fatores, como o prazo da Euribor que tem contratada, o mês em que ocorre a revisão e a evolução da Euribor. A tendência de subida é bem evidente, com o indexante a doze meses já em redor de 1%, depois de sete anos em terreno negativo. A Euribor a seis meses, utilizada sobretudo nos contratos mais antigos, também já está com sinal positivo e bem distante dos -0,54% com que terminou em 2021.

A velocidade com que a Euribor vai subir depende, sobretudo, de como a inflação evoluir e de qual será a intensidade do abrandamento da economia europeia, duas variáveis que estão altamente ligadas (mas não só) ao desfecho da guerra na Ucrânia. Bem mais tarde do que grande parte dos bancos centrais em todo o mundo, o Banco Central Europeu (BCE) só em julho deu início ao ciclo de agravamento de juros. A taxa dos depósitos subiu 50 pontos base, passando de -0,5% para 0%, naquele que foi o primeiro aumento em 11 anos.

A presidente da autoridade monetária europeia, Christine Lagarde, sinalizou que a taxa de juro deverá voltar a subir na reunião de setembro, embora não tenha avançado qualquer compromisso sobre a dimensão do agravamento. As expectativas atuais do mercado apontam para que a taxa de referência supere 1% no próximo ano.

Desde 2012 que as taxas Euribor não estavam tão altas. E é provável que continuem a subir

É incontornável que as taxas Euribor acompanhem este movimento, pelo que deve estar preparado para um agravamento da sua prestação. A título de exemplo, um crédito à habitação de 150 mil euros com vinte e cinco anos até à maturidade e uma TAN de 1% custa, atualmente, 565 euros por mês (assumindo um contrato indexado à Euribor a doze meses com revisão em julho). Se em julho do próximo ano a TAN estiver em 2%, a prestação vai subir para 636 euros, um agravamento de 71 euros, ou 12%. Num cenário mais agressivo, com a TAN em 3%, a prestação mensal já será de 711 euros, o que representa um agravamento de 146 euros (26%). Cada caso é um caso e, para saber qual é o seu, será bom simular como a sua prestação pode variar em função da taxa de juro. Pode usar o simulador do banco onde tem o seu crédito, ou este do portal dos reguladores financeiros. Importante é que teste todos os cenários, para não ser apanhado de surpresa nas revisões das prestações do seu crédito. O exemplo acima mostra bem que o agravamento pode ser expressivo.

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Regresso aos 5% é pouco provável

Se tem um crédito à habitação há mais de dez anos, lembra-se certamente do conturbado período em que as taxas Euribor atingiram valores históricos, acima de 5%. Isto aconteceu em 2007 e prolongou-se durante cerca de um ano, provocando uma grave crise nos orçamentos de milhares de famílias portuguesas. Muitas não conseguiram cumprir o pagamento da prestação do crédito e entregaram a casa ao banco. Com o mundo a braços com uma crise financeira sem precedentes, que colocou a economia global em recessão, a oferta de casas no mercado disparou, a procura afundou e os preços do imobiliário sofreram perdas acentuadas.

E agora há o risco de a história se repetir, com as taxas Euribor a regressarem aos 5%? É pouco provável, uma vez que há quinze anos a crise estava centrada na banca e as taxas de juro dispararam porque existia uma grande desconfiança entre as instituições financeiras para conceder crédito. O cenário atual é bem diferente, a banca está de boa saúde e a subida de juros deve ser vista como um movimento natural de normalização da política monetária, depois de muitos anos de juros em mínimos históricos. O BCE está a subir os juros para responder à inflação, mas o ponto de partida é muito baixo e a autoridade monetária pretende uma alteração gradual para não ameaçar a evolução da economia europeia, que enfrenta uma ameaça cada vez mais séria de recessão.

Se parece seguro estimar que os indexantes do crédito à habitação não vão regressar aos 5%, também convém lembrar que nos mercados as expectativas mudam muito rapidamente (no início do ano não se estimava a subida de juros em 2022) e é provável que o BCE seja obrigado a subir os juros de forma acentuada para travar o disparo da inflação, que já está em máximos históricos e muito acima da meta de 2% do banco central. Por isso, nas simulações que efetuar, não perde nada em testar a sua prestação a uma TAN de 5%. Mantendo os pressupostos do exemplo acima, a prestação dispara 68% face aos níveis atuais. É um bom incentivo para, desde já, adotar medidas para se preparar para uma fatura mais elevada com o crédito da casa.

Abaixo especificamos algumas das medidas que deve estudar e adotar. Antes disso, calcule qual será a taxa de esforço consoante os vários cenários para a subida da inflação. Se nalgum deles a prestação do crédito for superior a cerca de um terço do seu rendimento líquido mensal, é sinal de que tem de adotar medidas para colocar a sua taxa de esforço, pelo menos, abaixo de 35%. E quanto mais cedo melhor.

7 dicas para se proteger da subida da Euribor

  1. Pondere mudar para uma taxa fixa
    Quando se iniciam ciclos de agravamento de juro, surge sempre a questão: não terá chegado a altura de mudar o indexante do crédito para uma taxa fixa? A resposta depende sempre das condições do crédito e de quanto pesa no seu orçamento familiar. Em termos abrangentes, e tendo em conta as perspetivas atuais, a mudança pode não ser aconselhável (pelo menos para já), pois não é expectável que o BCE venha a agravar os juros de um modo considerável. A taxa fixa tem a grande vantagem de retirar a imprevisibilidade na variação da prestação, pois sabe que durante a vigência do contrato vai pagar o mesmo todos os meses. Se tem um limite a partir do qual não consegue suportar os custos com o empréstimo, então avalie se consegue uma prestação com taxa fixa dentro dessa margem e que não represente um agravamento considerável na prestação. Mudar para uma taxa fixa deve ser sempre uma opção a considerar, sobretudo se atribuiu um peso elevado à estabilidade do seu orçamento. Mas sabe, à partida, que as primeiras prestações serão mais elevadas.
  2. Renegocie o spread e os seguros
    Uma das formas mais diretas de baixar a prestação do crédito passa por renegociar as respetivas condições. Se é certo que não consegue mexer no valor da Euribor, pode haver margem para alterar o spread que contratou com o banco, sobretudo se está em níveis elevados. Tendo em conta os valores praticados atualmente na banca portuguesa, se tem um spread em redor de 2% ou acima, existe margem para alcançar um preço mais reduzido. Conseguir uma descida de 0,50 pontos percentuais (50 pontos base) no spread pode significar uma poupança mensal de 40 euros na prestação (tendo em conta os dados do empréstimo descrito acima).Um empréstimo para a compra de casa obriga a subscrever dois seguros (multirriscos e vida) que pode tentar renegociar com o banco. Tome nota de que, se os contratar noutra instituição, isso pode implicar um aumento do spread.
  3. Transfira e consolide o crédito
    Os bancos não têm qualquer interesse em que o cliente entre em incumprimento, mas se o seu banco se mostrar inflexível nas tentativas de renegociação, avalie se é atrativo transferir o crédito para outra instituição financeira. Solicite simulações na concorrência, comparando as TAEG para analisar a melhor oferta, e opte pela que lhe garantir a prestação mais baixa e as condições mais favoráveis.Se tem outros créditos (consumo, automóvel, cartões de crédito, etc.), esta pode ser uma oportunidade para efetuar uma consolidação. Habitualmente, a taxa de juro do crédito consolidado é mais baixa do que a média das taxas de juros de todos os créditos. Pode ser um bom trunfo para negociar com o seu banco ou na procura de uma nova instituição financeira.
  4. Amortize parte do capital
    Se tem dinheiro de parte e não existe a perspetiva de o aplicar com rendibilidades superiores à taxa de juro do seu crédito à habitação, pode ser uma boa solução aplicar essa poupança na amortização de parte do empréstimo. Vai baixar o capital em dívida e pagar uma fatura mais reduzida de juros, beneficiando com uma redução da prestação. Continuando a recorrer ao mesmo exemplo, se reduzir 50 mil euros ao valor do empréstimo a sua prestação mensal pode baixar mais de 200 euros, o que implica uma redução da fatura total com juros de mais de 13 mil euros. Se optar por esta via, tenha atenção à comissão a pagar pela amortização antecipada e analise junto do seu banco qual a melhor altura para o fazer (deve coincidir com a revisão da prestação). Saiba quanto pode poupar ao amortizar o crédito à habitação.
  5. Aumente o prazo do empréstimo
    Outra forma de conseguir baixar a prestação do crédito passa por alargar o prazo do empréstimo. É uma opção que só deve encarar em último caso, pois vai acabar por pagar mais juros, mas pode ser uma solução se vir que a prestação vai representar uma fatia incomportável do seu rendimento mensal. Alargar a maturidade do empréstimo de vinte para vinte e cinco anos pode baixar a prestação mensal em 120 euros. Contudo, o custo total do empréstimo ficará 14 mil euros mais elevado, pelo que tem de pensar duas vezes se é mesmo a melhor opção. Outra hipótese pode passar por pedir um período de carência, em que ficaria apenas a pagar juros durante um determinado período. Esta solução alivia a prestação numa fase inicial, mas agrava-a posteriormente e também acarreta uma fatura mais elevada com o empréstimo.
  6. Tome medidas mais drásticas
    Se já está a sentir dificuldades em pagar a prestação do crédito, mesmo antes da subida da Euribor ter impacto no seu empréstimo, deve preparar-se para avançar com medidas mais drásticas. Se as descritas acima não forem suficientes, existem sempre opções que dependem da sua vida familiar. Mas não se deixe cair numa situação limite, em que pode perder a casa para o banco. Uma das opções passa por vender a sua habitação, comprando uma mais barata e que implique uma prestação mais reduzida. Ou então optar pelo arrendamento, “livrando-se” do crédito à habitação. Se não necessitar de toda a habitação e estiver disponível para tal, também pode alugar um quarto, usando o valor da renda para suportar parte da prestação. São opções extremas, mas mais favoráveis do que entrar em incumprimento com o banco, o que resultará numa solução forçada e menos favorável.
  7. Proteja o seu crédito
    A perspetiva de agravamento da prestação do crédito à habitação também é uma boa altura para reforçar a proteção do seu empréstimo contra imprevistos. As instituições financeiras têm à disposição uma série de produtos que permitem cobrir vários riscos, como morte e invalidez, desemprego involuntário, doença e hospitalização, entre outros. Pode representar um ligeiro acréscimo no valor que paga todos os meses, mas também tranquilidade se tiver a infelicidade de lhe acontecer um imprevisto. A modalidade mutualista Proteção – Crédito Habitação assegura o pagamento do crédito à habitação em caso de morte ou invalidez. Exclusiva para associados Montepio entre os 18 e os 65 anos, esta modalidade oferece 50% de redução no pagamento da quota mais baixa para as subscrições com outro Associado Montepio.

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