Transferir o crédito à habitação: que cautelas devo ter?

O crédito à habitação é contratado a longo prazo, geralmente entre 20 e 40 anos. No entanto, a qualquer momento, pode transferir o crédito à habitação para outra instituição financeira que ofereça melhores condições.

Antes, porém, deve tentar renegociar os termos do crédito à habitação. Desta forma, evita a burocracia e os custos associados ao processo de  transferência (amortização antecipada e escritura, por exemplo). Só depois de esgotada toda a margem de negociação é que deve considerar mudar o empréstimo da casa para outra instituição financeira.

Se equaciona transferir o crédito à habitação para outra instituição financeira, é importante saber o que deve ter em conta nesse processo para garantir que vai poupar algum dinheiro. É o que explicamos neste artigo.

Crédito

Simulador Vale a pena transferir o crédito à habitação?

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6 aspetos a ter em conta para transferir o crédito à habitação

1. Comparar diferentes propostas

Transferir o crédito à habitação pressupõe, desde logo, uma ronda de simulações junto dos bancos. E aqui é essencial saber comparar as diferentes propostas em plano de igualdade. Para tal, os melhores indicadores são a TAEG e o MTIC (e não o spread). Confuso? Explicamos.

TAEG

A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) inclui todos os encargos do crédito à habitação que terá de pagar, por ano, em percentagem do valor emprestado. Ou seja, além dos juros, agrega comissões bancárias, prémios dos seguros obrigatórios, impostos e outros custos associados.

Exemplo

Valor emprestado = 120 000 euros
Prazo = 30 anos
Taxa de juro variável = Euribor a 12 meses
TAEG = 2,3%

Esta TAEG significa que terá de pagar em custos associados ao crédito à habitação, por ano, o equivalente a 2,3% do valor emprestado.

MTIC

O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) corresponde ao valor total que terá de pagar durante todo o período do empréstimo. Resulta da soma do montante do empréstimo com os custos do crédito (juros, comissões, impostos e outros encargos).

Enquanto a TAEG é expressa em percentagem anual de custos em função do montante do crédito, o MTIC permite-lhe ter uma perceção mais imediata de quanto irá pagar a mais – além do montante de crédito solicitado – no final do contrato.

Exemplo

Valor emprestado = 120 000 euros
Prazo = 30 anos
Taxa de juro variável = Euribor a 12 meses
MTIC = 166 805,07 euros

Este MTIC significa que, além de reembolsar o valor emprestado (120 mil euros), o cliente terá de pagar 46 805,07 euros de custos do crédito à habitação.

No entanto, é necessário ter em conta que, se optar por uma taxa de juro variável, como é o caso deste exemplo, este valor será apenas indicativo, uma vez que a taxa de juro sofrerá alterações ao longo do crédito à habitação.

Tome nota

• Nas simulações para transferir o crédito à habitação deve considerar o mesmo valor, prazo e modalidade de reembolso para que as respetivas propostas sejam comparáveis.
• A TAEG e o MTIC são indicados na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), que é obrigatoriamente fornecida nas simulações do crédito à habitação.

2. Escolha da taxa de juro

Este é outro aspeto importante no processo de transferência do crédito à habitação. O crédito à habitação pode ser contratado com taxa de juro variável, taxa de juro fixa ou taxa de juro mista.

Taxa de juro variável

A taxa de juro variável resulta da soma de duas componentes:

• Corresponde geralmente à Euribor, que é a taxa de referência do mercado monetário interbancário e resulta da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus. O cliente pode optar por diferentes prazos, sendo os mais usuais a Euribor a três, seis e 12 meses.
• Spread. É a taxa de juro que acresce ao indexante. O spread é definido pela instituição financeira. Tem em conta o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do crédito e o valor do imóvel e o seu custo de financiamento.

Nesta modalidade, a taxa de juro altera-se ao longo da vida do crédito à habitação, sempre que ocorre a revisão do valor do indexante, por exemplo, de seis em seis meses, se a Euribor for a seis meses. O valor da prestação pode, assim, subir ou descer a cada revisão periódica da Euribor.

Em Portugal, a maioria dos créditos à habitação é de taxa de juro variável.

Taxa de juro fixa

A taxa de juro fixa é estabelecida pela instituição financeira, sendo sempre a mesma durante o prazo contratado. Desta forma, o valor da prestação não se altera. Mas a estabilidade de saber sempre quanto se paga por mês tem um preço: a taxa de juro fixa é normalmente superior à taxa de juro variável.

Taxa de juro mista

A taxa de juro mista concilia um período em que a taxa é fixa, seguido de outro período em que a taxa é variável.

A escolha entre taxa variável, fixa ou mista depende da expectativa quanto à evolução futura das Euribor e dos encargos que quer assumir no imediato.

3. Negociação do spread

Ao transferir o crédito à habitação pode (e deve) negociar um spread mais reduzido. A probabilidade de ter sucesso é maior se o seu empréstimo tiver sido contratado entre 2010 e 2016, período em que se praticaram spreads elevados.

Por cada 0,1% a menos no spread, poupa, anualmente, um euro por cada mil euros emprestados. Por exemplo, se conseguir uma redução de 1% no spread e transferir 100 mil euros, a poupança é de mil euros anuais. No entanto, à medida que o capital em dívida for diminuindo, com o pagamento das prestações, a poupança com a redução do spread também diminui.

Simulador

Saiba quanto poupa com uma redução do spread ao longo do crédito à habitação com a ajuda deste simulador.

4. Prazo e idade máximos

O prazo é mais um fator que deve ter em atenção na hora de transferir o crédito à habitação. O motivo? A 1 de abril de 2022, entraram em vigor novos prazos máximos recomendados pelo Banco de Portugal para contratar crédito à habitação. Em causa estão períodos mais curtos.

Segundo as novas regras, o prazo máximo passou a ser de:

• 40 anos, para clientes com idade inferior ou igual a 30 anos;
• 37 anos, para clientes com idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos;
• 35 anos, para clientes com idade superior a 35 anos.

Note que nos empréstimos com dois titulares, considera-se sempre a idade do mais velho para definir o prazo máximo. Tenha ainda em conta que a idade máxima dos titulares do crédito à habitação é de 75 anos.

De referir que prazos mais curtos implicam prestações mais altas. Por isso, antes de transferir o crédito à habitação, confira qual o prazo máximo que lhe poderá ser concedido.

5. Custo de transferir o crédito à habitação

Transferir o crédito à habitação significa, na prática, a sua amortização e a constituição de um novo. A amortização antecipada do crédito à habitação tem, regra geral, um custo associado que está, no entanto, limitado por lei:

A comissão a pagar corresponde, no máximo, a:

• 0,5% do valor total amortizado (Imposto do Selo incluído), no caso de taxa de juro variável;
• 2% do valor total amortizado (Imposto do Selo incluído), no caso de taxa de juro fixa.

No entanto, em 2025, as famílias portuguesas com créditos à habitação própria e permanente a taxa de juro variável continuam a beneficiar da isenção da comissão de amortização de 0,5%, uma medida que consta da Lei n.º 1/2025.

6. Dedução dos juros do crédito à habitação no IRS

Se contratou o seu crédito à habitação até ao final de 2011, consegue deduzir os juros pagos no IRS. Contudo, ao transferir o crédito à habitação, deixa de ter esse benefício fiscal.