Mais-valias de imóveis: quanto se paga de IRS e como declarar

Normalmente, o preço de venda de uma casa é superior ao de aquisição, o que gera as chamadas mais-valias (lucro resultante da transação). Ora, em regra, as mais-valias de imóveis são tributáveis em IRS. Se pondera vender ou vendeu recentemente uma casa, continue a ler este artigo e saiba quais são as suas obrigações em matéria de IRS.

É obrigatório declarar a venda de imóveis?

Sim. A venda de uma casa ou de um terreno tem sempre de ser declarada no IRS referente ao ano em que esta ocorreu, para que a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) possa calcular eventuais mais-valias.

Como se declara?

A venda de uma casa ou de um terreno declara-se no anexo G ou no anexo G1 ou em ambos, consoante a data em que o bem imobiliário foi comprado, herdado ou recebido em doação.

Casa e terreno rústico ou industrial

Se a casa ou o terreno foi comprado, herdado ou recebido em doação antes de 1 de janeiro de 1989, a venda é declarada no anexo G1, mas não há lugar ao pagamento de imposto. Já se a casa ou o terreno tiver sido comprado, herdado ou recebido em doação após aquela data, a venda deve ser declarada no anexo G.

Se a casa ou o terreno ficou na posse do vendedor em dois momentos, antes e depois de 1 de janeiro de 1989 (ver exemplo abaixo), é necessário declarar a venda no anexo G1 e no anexo G.

Exemplo

Em 1988, o Francisco, filho único, adquiriu por herança, por morte do pai, 25% de uma casa. Em 2011, o Francisco herdou os restantes 75% da casa, após o falecimento da mãe. Entretanto, em 2023, decidiu vender a casa. No IRS de 2023, a entregar em 2024, o Francisco terá de declarar 25% do valor da casa no anexo G1 e os restantes 75% no anexo G.

Terreno para construção

Tratando-se de um terreno destinado à construção de habitação, a venda é declarada no anexo G1, caso o terreno tenha sido comprado, herdado ou recebido em doação antes de 9 de junho de 1965. Neste caso, as mais-valias estão isentas de IRS. Se o terreno foi comprado, herdado ou recebido em doação depois daquela data, a venda declara-se no anexo G, ficando as mais-valias sujeitas a tributação.

Como preencher o anexo G1?

A venda de imóveis declara-se no quadro 5, seguindo estes passos:

• Clique em “Adicionar linha”. Adicione tantas linhas quantos os momentos de aquisição. Por exemplo, se a casa foi adquirida em dois anos distintos, por exemplo, por herança, tem de adicionar duas linhas;
• Na coluna “Identificação matricial”, indique os elementos que identificam a casa: freguesia, o tipo de imóvel (urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração/secção (caso exista). Pode consultar estes elementos na caderneta predial;
• Na coluna “Código”, selecione a opção “1 – Alienação de imóveis excluídos de tributação”;
• Na coluna “Data de Aquisição”, indique o “Ano”, o “Mês” e o “Dia” em que a casa foi comprada, herdada ou recebida em doação;
• Na coluna “Valor”, em “Realização” inscreva o valor da venda e em “Aquisição” coloque o valor da compra, herança ou doação.

Como preencher o anexo G?

• Clique em “Adicionar linha”. Adicione tantas linhas quantos os momentos de aquisição. Na coluna “N.º Linha”, atribua à casa o código 4001;
• Na coluna “Titular”, selecione o código referente à sua situação;
• Na coluna “Realização”, indique o “Ano”, “Mês” e “Dia” em que se realizou a escritura da venda. Em “Valor”, insira o valor de venda;
• Na coluna “Aquisição”, coloque o “Ano”, “Mês” e “Dia” em que a casa foi comprada, herdada ou recebida em doação. Em “Valor”, insira o valor de pelo qual a casa foi comprada. Se casa vendida foi construída por si, indique o valor correspondente ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) inscrito na caderneta predial da casa ou ao valor do terreno acrescido dos custos de construção, desde que o total seja superior ao primeiro. Caso tenha herdado a casa que vendeu, inscreva o valor que foi considerado para efeitos do Imposto do Selo. Se a casa vendida foi doada, indique o valor que tinha até aos dois anos anteriores à doação;
• Na coluna “Despesas e encargos”, inscreva o somatório das despesas e dos encargos necessários à venda, à aquisição (compra, herança ou doação) e/ou à valorização da casa. Pode apresentar as seguintes despesas, desde que devidamente comprovadas:
  • Venda: certificado energético e comissão paga à agência imobiliária (além do respetivo recibo, é necessário que, na escritura de venda, seja mencionado que a transação foi efetuada com recurso a intermediação imobiliária);
  • Aquisição: custos de solicitadoria, Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), Imposto do Selo (IS) e encargos notariais e de registo predial;
  • Valorização da casa: obras de melhoria e de conservação da casa realizadas nos últimos 12 anos e eletrodomésticos fixos (por exemplo, exaustores, ar condicionado, caldeiras, alarmes de segurança ou painéis solares).
• Na coluna “Identificação matricial dos bens”, indique os elementos que identificam a casa vendida: freguesia, tipo de imóvel (urbano ou rústico), artigo matricial e fração/secção (caso exista). Pode consultá-los na respetiva caderneta predial;
• Na coluna “Quota-parte”, se não era o proprietário da totalidade da casa vendida, indique a percentagem que lhe pertencia. Note-se que, neste caso, os valores de venda, aquisição e despesas e encargos devem ser preenchidos de acordo com a sua quota-parte.

Intenção de reinvestimento das mais-valias

Se a casa que vendeu era a sua habitação própria e permanente ou do seu agregado familiar e pretende reinvestir (ou já reinvestiu) o valor da venda na compra de outra casa com a mesma finalidade, tem de preencher o quadro 5A, para efeitos de isenção de IRS sobre eventuais mais-valias. Indique:

• No campo “5001”, o ano da venda da casa e o número da linha do quadro 4 correspondente à casa vendida;
• No campo “5005”, o valor de capital em dívida ao banco na data da venda da casa, caso tenha recorrido a um empréstimo bancário para adquiri-la. Exclua os juros e outros encargos, bem como os empréstimos para obras;
• No campo “5006”, o valor da venda da casa que pretende reinvestir, sem recurso a crédito, na compra de outra casa, de terreno para construção de habitação e/ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outra casa.

Reinvestimento efetuado antes da venda

Se realizou o reinvestimento antes da venda da casa, indique:

• No campo “5007”, o valor que reinvestiu até 24 meses antes da venda da casa que está a declarar;
• No campo “5015”, o valor que reinvestiu há mais de 24 meses antes da venda, caso beneficie da suspensão da contagem do prazo de reinvestimento entre 1 de janeiro de 2020 e 31 de dezembro de 2021;

Reinvestimento efetuado após a venda

Se o reinvestimento foi realizado no ano da venda da casa, indique:

• No campo “5008”, o valor reinvestido.

Caso o reinvestimento venha a efetuar-se posteriormente (até 36 meses), terá de reportar essa operação no IRS do ano em que ocorrer. Deve voltar a preencher o quadro 5A do anexo G, indicando:

• No campo “5001”, o ano de venda da casa;
• No campo “5002”, o número da linha do quadro 4 correspondente à casa vendida;
• No campo “5009”, o valor reinvestido no ano seguinte ao da venda da casa (sem recurso ao crédito);
• No campo “5010”, o valor reinvestido no segundo ano seguinte ao da venda do imóvel (sem recurso ao crédito);
• No campo “5011”, o valor reinvestido no terceiro ano seguinte ao da venda do imóvel, dentro do prazo de 36 meses após a transação (sem recurso ao crédito);
• No campo “5016″, o valor reinvestido após 36 meses a contar da data da venda, se beneficia da suspensão da contagem de prazo entre 1 de janeiro de 2020 e 31 de dezembro de 2021.

Por fim, no quadro 5A – 1, identifique os elementos referentes à nova casa adquirida:

• Mencione a freguesia, o tipo (urbano ou rústico), o artigo, a fração/secção (caso exista) e a sua quota-parte.
• Se o reinvestimento ocorreu num país da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu indique-o.

Como calcular as mais-valias de imóveis?

A fórmula de cálculo das mais-valias da venda de imóveis é a seguinte:

Mais-valias = Valor de venda – (Valor de aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com a venda e aquisição – Despesas com a valorização da casa realizadas nos últimos 12 anos

Sempre que decorram mais de 24 meses entre a aquisição (compra, herança ou doação) e a venda, ao valor de aquisição é aplicado o coeficiente de desvalorização da moeda, de modo a atualizá-lo (ver exemplo abaixo).

Note-se que se o Valor Patrimonial Tributário (VPT) da casa for superior ao valor de venda ou ao valor de aquisição, é o VPT que se considera no cálculo das mais-valias.

Exemplo

Em 2010, o Manuel comprou uma casa por 150 000 euros, tendo-lhe sido atribuído um VPT de 120 000 euros. Nesta transação, suportou despesas com a escritura (incluindo impostos) no valor de 1 300 euros.

Entretanto, em 2023, o Manuel vendeu a casa por 200 000 euros. Nesse ano, o imóvel tinha um VPT de 140 000 euros. Pela mediação imobiliária, o Manuel pagou uma comissão de 10 000 euros.

Uma vez que entre a compra e a venda da casa decorreram mais de 24 meses, é necessário atualizar o valor de aquisição do imóvel, multiplicando-o pelo coeficiente de desvalorização da moeda do ano em que ocorreu a venda (2023), que consta nesta Portaria.

Valor da aquisição: 150 000 euros
Coeficiente de desvalorização da moeda: 1,20
Valor da venda: 200 000 euros
Despesas com a aquisição e a venda: 10 000 euros + 1 300 euros = 11 300 euros
Mais-valias: 200 000 euros – (150 000 euros x 1,20) – 11 300 euros = 8 700 euros

O Manuel obteve, assim, mais-valias de 8 700 euros com a venda da sua casa.

Como são tributadas as mais-valias de imóveis?

Na maioria das situações, o IRS incide apenas sobre 50% das mais-valias de imóveis. Só são tributadas a 100% as mais-valias resultantes da venda de casas que beneficiaram de apoios públicos não reembolsáveis para a aquisição, a reconstrução ou a realização de obras de conservação de valor superior a 30% do VPT e que foram vendidas antes de decorridos dez anos.

A tributação das mais-valias de imóveis é efetuada por englobamento. Isto é, as mais-valias sobre as quais recai o imposto são somadas aos outros rendimentos também obrigatoriamente englobados (por exemplo, salários e pensões), ficando sujeitas às taxas gerais do IRS, que variam entre 14,5% e 53% (incluindo a taxa de adicional de solidariedade máxima, de 5%), consoante o escalão do IRS.

Exemplo

A Matilde vendeu uma casa em 2023 e obteve mais-valias de 20 000 euros, mas só vai pagar IRS sobre 50% das mais-valias (ou seja, 10 000 euros).

Como referido acima, para o apuramento do imposto, as mais-valias tributáveis são englobadas nos restantes rendimentos que a Matilde obteve em 2023 (25 000 euros brutos em salários). Tudo somado e deduzindo a dedução específica do trabalho por conta de outrem (4 104 euros), obtém-se um rendimento coletável de 30 896 euros, correspondente ao sexto escalão do IRS (de mais de 26 355 euros até 38 632 euros). Assim, a taxa a aplicar às mais-valias tributáveis é de 37%. Multiplicando esta taxa pelas mais-valias tributáveis, alcança-se um valor de imposto de 3 700 euros (37% x 10 000 euros).