Mais-valias na venda de uma casa: saiba quanto vai pagar de IRS

Normalmente, o preço de venda de uma casa é superior ao de compra, o que gera as chamadas mais-valias (lucro resultante da transação). Ora, em regra, estes rendimentos são tributáveis em IRS. Se pondera vender ou vendeu recentemente uma casa, continue a ler este artigo e saiba quais são as suas obrigações em matéria de IRS.

É obrigatório declarar a venda de uma casa?

Sim. Se vendeu uma casa, tem sempre de declarar esta transação, para que a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) possa calcular as mais-valias. Deve mencionar a transação na declaração de IRS referente aos rendimentos do ano em que esta se concretizou. Por exemplo, se vendeu uma casa em 2022, deve indicá-la na declaração de IRS de 2022, a entregar em 2023.

Como se declara?

Para declarar a venda de uma casa, entregue o anexo G ou o anexo G1 (ou ambos), consoante o ano de compra. Assim, se vendeu uma casa que comprou depois de 1 de janeiro de 1989, tem de declarar o negócio no anexo G. Já se a casa que vendeu foi comprada após aquela data, o anexo a preencher é o G1. Caso o imóvel vendido tenha sido adquirido em dois momentos, antes e depois de 1 de janeiro de 1989, preencha os dois anexos. Esta última situação aplica-se a heranças (ver exemplo abaixo).

Exemplo

Em 1988, o Francisco, filho único, adquiriu por herança, por morte do pai, 25% de uma casa. Em 2010, a mãe faleceu e o Francisco herdou os restantes 75% da casa. Entretanto, em 2022, decidiu vender a casa. No IRS de 2022, a entregar em 2023, o Francisco terá de declarar 25% do valor da no anexo G1 e os restantes 75% no anexo G.

Em que situação se paga IRS da venda de uma casa?

Grosso modo, a venda de uma casa só implica o pagamento de IRS se dessa transação resultarem mais-valias. Ou seja, se o preço de venda for superior ao de compra. 

Como se calculam as mais-valias?

Para calcular as mais-valias, determine a diferença entre o preço pelo qual comprou a casa (valor de aquisição) e o preço pelo qual a vendeu (valor de realização). Por fim, subtraia as despesas com a compra e a venda e os encargos com a valorização do imóvel.

Se decorrerem mais de 24 meses entre a compra e a venda da casa, aplica-se ao valor de aquisição o coeficiente de desvalorização da moeda do ano em que a casa foi comprada. Objetivo? Atualizar o valor de aquisição do imóvel.

A fórmula para calcular as mais-valias na venda de uma casa é a seguinte:

Mais-valias = Valor de realização – (Valor de aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – (Encargos com a realização e aquisição + Despesas com a valorização da casa)

Importa ainda referir que, para calcular as mais-valias, em regra, a AT considera sempre o maior de dois valores: valor de realização/aquisição ou Valor Patrimonial Tributário (VPT) da casa no momento da realização/aquisição.

Exemplo

Em 2010, o Manuel comprou uma casa por 150 000 euros, tendo-lhe sido atribuído um VPT de 120 000 euros. Nesta transação, suportou despesas com a escritura (incluindo impostos) no valor de 1 300 euros.

Entretanto, em 2022, o Manuel vendeu a casa por 200 000 euros. Nesse ano, o imóvel tinha um VPT de 140 000 euros. Pela mediação imobiliária, o Manuel pagou uma comissão de 10 000 euros.

Uma vez que entre a compra e a venda da casa decorreram mais de 24 meses, é necessário atualizar o valor de aquisição do imóvel, multiplicando-o pelo coeficiente de desvalorização da moeda do ano da venda (2022).

Valor de aquisição: 150 000 €

Coeficiente de desvalorização da moeda: 1,11

Valor de realização: 200 000 €

Despesas com a aquisição e a realização: 10 000 € + 1 300 € = 11 300 €

Mais-valias: 200 000 € – (150 000 € x 1,11) – 11 300 € = 22 200 €

O Manuel obteve, assim, mais-valias de 22 200 euros com a venda da sua casa.

Qual o valor das mais-valias sujeito a IRS?

Em regra, apenas 50% das mais-valias estão sujeitas a IRS, sendo a tributação efetuada por englobamento. Este tratamento fiscal das mais-valias imobiliárias aplica-se também, desde 1 de janeiro de 2023, a não residentes em Portugal.

Existe, no entanto, uma exceção à regra dos 50%. É o caso de imóveis que tenham beneficiado de apoios públicos não reembolsáveis para a aquisição, a reconstrução ou a realização de obras de conservação de valor superior a 30% do VPT e que sejam vendidos antes de decorridos dez anos. As mais-valias geradas por estes imóveis são tributadas em 100% do seu valor.

Quanto se paga de imposto?

Como referido antes, por norma, as mais-valias sujeitas a IRS são tributadas por englobamento. Ou seja, somam-se aos restantes rendimentos obtidos no ano em causa (com exceção dos que são tributados, por opção ou obrigação, a uma taxa especial ou liberatória), para apuramento do chamado rendimento coletável. É este rendimento que vai determinar o escalão do IRS e, consequentemente, as taxas gerais a aplicar às mais-valias tributáveis, que variam entre 14,5% e 53% (considerando a taxa de adicional de solidariedade máxima, de 5%). O rendimento coletável é equivalente, em regra, ao rendimento bruto menos as deduções específicas e os abatimentos aplicáveis.

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Para que seja mais fácil perceber como funciona a tributação das mais-valias, apresentamos um exemplo.

Exemplo

Um contribuinte solteiro que venda uma casa em 2023 e obtenha mais-valias de 20 000 euros será tributado somente sobre metade deste valor, ou seja, 10 000 euros. Se auferir ainda 32 700 euros brutos em salários, o seu rendimento coletável, após o englobamento das mais-valias tributáveis, será de 38 596 euros (10 000 euros + 32 700 euros – 4 104 euros). Este contribuinte ficará assim enquadrado no sexto escalão do IRS (de mais de 26 355 euros até 38 632 euros). De acordo com as regras do cálculo do IRS, as mais-valias serão tributadas à taxa de IRS de 37%. Feitas as contas, o imposto a pagar por estes ganhos será de 3 700 euros (10 000 euros x 37%).

Todas as mais-valias de imóveis estão sujeitas a IRS?

Não. Existem situações em que é possível ficar isento de IRS sobre as mais-valias obtidas quando se vende uma casa. Assim, pode beneficiar da dispensa deste pagamento quem:

• Vender uma casa que comprou antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor o Código do IRS. O mesmo aplica-se a terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965.
• Reinvestir o valor da venda de uma habitação própria e permanente na aquisição de uma nova casa, com a mesma finalidade, nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à transação. O novo imóvel pode situar-se em Portugal ou noutro Estado-membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu (desde que haja intercâmbio de informações em matéria fiscal). Refira-se, ainda, que, a partir de 2023, passará a ser necessário que a casa vendida tenha sido morada de família, com o respetivo domicílio fiscal declarado nas Finanças, nos dois anos antes da venda. Além disso, a exclusão de tributação só será válida se o contribuinte não tiver beneficiado dela no ano em que obteve as mais-valias e nos três anos anteriores. Estas duas medidas constam do programa Mais Habitação.
• Tiver mais de 65 anos ou estiver reformado e aplicar o valor da venda de uma casa própria e permanente num contrato de seguro do ramo vida (por exemplo, um PPR), num fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização (como os certificados de reforma), nos seis meses seguintes à transação. Nos casos do contrato de seguro do ramo vida e do fundo de pensões aberto, o resgate destes produtos tem de ser realizado através de um regime de rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do total investido.

Apenas em 2023 e 2024

• Aplicar o valor da venda de uma casa na amortização do crédito habitação de uma habitação própria e permanente (incluindo de outros elementos do agregado familiar), no prazo de três meses, segundo uma proposta que figura no programa Mais Habitação. Esta medida é transitória, aplicando-se às transações ocorridas entre o início de 2023 e o final de 2024.