É proprietário de casas devolutas? Conheça as suas obrigações

Nos últimos anos, as políticas de habitação têm gerado várias alterações à legislação. Os municípios agravaram o imposto municipal sobre imóveis (IMI) de casas devolutas e passaram a poder detetar de forma mais apurada os imóveis que se encontram nessa condição. Em 2023, o Governo lançou também o pacote Mais Habitação, estimulando o arrendamento forçado de imóveis devolutos por parte dos municípios, para o seu posterior subarrendamento a custos controlados. As medidas visam “garantir habitação para todos”, perante a diminuição da oferta e a escalada de preços no setor imobiliário. Assim, se tem uma ou mais casas devolutas, saiba de que forma pode ser obrigado a dar-lhes uso.

O que é o arrendamento forçado de casas devolutas?

​​Os municípios podem obrigar os proprietários de casas devolutas a arrendá-las para fins habitacionais. O objetivo é que, posteriormente, os imóveis fiquem disponíveis para serem subarrendados pelo Estado, através de programas públicos de habitação. Este arrendamento forçado incide com primazia sobre os imóveis devolutos cujas condições de habitabilidade possibilitem o seu arrendamento imediato. A partir do momento em que o imóvel passa a ser utilizado como habitação, deixa de ser considerado uma casa devoluta.

Como se realiza o processo?

Os municípios podem apresentar ao proprietário uma proposta de arrendamento. Recebida a proposta e existindo condições de habitabilidade imediata, o proprietário tem 10 dias para responder e 100 dias (no total) para dar uso ao imóvel.

É possível recusar a proposta de arrendamento?

Sim, mas com consequências. Se o proprietário recusar ou não responder à proposta de arrendamento da autarquia nos 10 dias previstos para o efeito, e se o imóvel se mantiver devoluto por mais 90 dias, os municípios têm o direito de avançar para o arrendamento forçado do imóvel, nos termos previstos no artigo 108.º- B do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). Se as condições de conservação do imóvel não permitirem a sua utilização imediata para fins de habitação, o município pode realizar obras de forma coerciva.

O que são casas devolutas?

A Lei de Bases da Habitação é clara: “A habitação que se encontre, injustificada e continuadamente, durante o prazo definido na lei, sem uso habitacional efetivo, por motivo imputável ao proprietário, é considerada devoluta.” A classificação de casas devolutas está prevista na lei desde 2006, considerando-se os prédios urbanos ou as frações autónomas desocupados há mais de um ano.

Há exceções?

Sim. Há situações em que, mesmo existindo desocupação durante um ano, a casa não é considerada devoluta, a saber:

• Se se tratar de uma casa de férias, para arrendamento temporário ou para uso próprio;
• Durante o período em que decorrem obras de reabilitação, desde que certificadas pelos municípios;
• Após a conclusão de construção ou emissão de licença de utilização que tenham ocorrido há menos de um ano;
• Se for uma residência em território nacional de emigrante português;
• Se for uma residência em território nacional de pessoas deslocadas por razões profissionais, de formação ou de saúde;
• Se o morador tiver passado a residir num equipamento social;
• Se a ausência for justificada pela prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, incluindo familiares;
• Se a casa for adquirida para revenda por pessoas singulares ou coletivas;
• Se existirem ações judiciais que impeçam o uso da habitação;
• Se o imóvel estiver integrado num empreendimento turístico ou inscrito como estabelecimento de alojamento local;
• Se os consumos de água e eletricidade mínimos exigidos não forem atingidos devido a um impedimento objetivo de utilização da casa.

Como se identificam as casas devolutas?

A obrigação de identificar casas devolutas pertence aos municípios. Para isso, baseiam-se em indícios de desocupação, tais como:

• Inexistência de contratos de telecomunicações, água, gás e eletricidade;
• Inexistência de faturação relativa a consumos destes serviços;
• Existência cumulativa de consumos baixos de água e eletricidade;
• Situação de desocupação do imóvel, atestada por vistoria.

Os consumos de água, eletricidade, gás e telecomunicações são obrigatoriamente comunicados aos municípios pelas empresas que fornecem estes serviços. Assim, até ao dia 1 de outubro de cada ano, estas empresas devem enviar uma lista atualizada da ausência de contratos de fornecimento ou de consumos baixos, por cada casa.

Por quanto se pode arrendar uma casa devoluta?

O valor da renda proposto por cada município tem como limite máximo o valor de referência do preço por renda e alojamento, previsto no artigo 3.º da Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho. Em Lisboa (onde se encontram os valores mais elevados), o limite máximo de um T2 é de 1150 euros, enquanto nos concelhos de Viseu e de Leiria, por exemplo, o teto estabelecido é de 450 euros para a mesma tipologia de imóvel. Se decidir arrendar a sua casa devoluta saiba, ainda, que o contrato de arrendamento deve ser preferencialmente celebrado ao abrigo do Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA).

E se o novo inquilino não pagar as rendas devidas?

Se arrendar uma casa devoluta ao abrigo do PAA e existirem três meses de incumprimento no pagamento da renda por parte do novo inquilino, o Estado assume a responsabilidade por esta falta, cobrando as mensalidades em dívida, apoiando o arrendatário ou despejando-o do imóvel.

Existem benefícios fiscais para arrendar casas devolutas?

Sim. Com o objetivo de aumentar a oferta de arrendamento no mercado da habitação, o Governo prevê os seguintes benefícios fiscais:

• Os rendimentos prediais resultantes dos contratos de arrendamento acessível ficam isentos de tributação em sede de IRS ou do Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC);
• Os municípios podem isentar de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) as casas arrendadas no âmbito deste regime durante a vigência do contrato;
• Há isenção de IMI durante três anos, após a reabilitação de uma casa com renda acessível, bem como isenção de IMT (Imposto sobre Transmissões Onerosas) no âmbito do PAA.

Para beneficiar das isenções referidas, no entanto, o proprietário deve realizar as seguintes ações:

• Registar junto à Autoridade Tributária (AT) o contrato de arrendamento, no prazo de cinco dias úteis a contar da celebração do contrato de subarrendamento para fins habitacionais;
• Nos mesmos cinco dias úteis, informar o Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) de que realizou o registo do contrato junto da AT.

Quais os valores de IMI referente às casas devolutas?

O IMI a pagar pela propriedade de casas devolutas pode ser bastante elevado, sobretudo no caso dos imóveis situados em zonas de pressão urbanística. Assim, de acordo com o Código do IMI, poderá deparar-se com os seguintes agravamentos:

Geral

• As taxas de 0,3% a 0,45% são elevadas, anualmente, ao triplo para os prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano, bem como para os prédios urbanos parcialmente devolutos (aqui, o agravamento incide apenas sobre a parte do valor patrimonial tributário correspondente às partes devolutas);

Zonas de pressão urbanística

• Independentemente da elevação da taxa ao triplo, os valores do IMI podem ainda ser aumentados para as casas devolutas localizadas em zonas de pressão urbanística. A majoração varia consoante a natureza da utilização do imóvel, podendo tomar as seguintes proporções:
• Até 100% para alojamentos locais;
• Até 25% nos casos em que, sendo destinadas à habitação, as casas não estejam a ser utilizadas como tal.
• Neste último caso, se o proprietário for uma pessoa coletiva ou outra entidade fiscalmente equiparada, a taxa pode ser novamente agravada, desta vez em 50%.

Como calcular

Imagine-se uma casa devoluta há mais de um ano, registada como alojamento local e situada numa zona de pressão urbanística, cujo valor patrimonial tributável (VPT) seja de 100 000 euros. Se no município respetivo a taxa de IMI for de 0,4%, a taxa aplicável a este proprietário é de 2,4% (resultado da seguinte multiplicação: 0,4% x 3 x 100%). Aplicando a fórmula de cálculo do IMI (taxa x VPT), chega-se a um valor de IMI de 2 400 euros. Se esta casa estivesse habitada, a conta de IMI seria de 400 euros.

O que são zonas de pressão urbanística?

A demarcação das zonas de pressão urbanística obedece a indicadores relacionados com os preços do mercado habitacional, com os rendimentos das famílias ou com as carências habitacionais detetadas. Esta delimitação geográfica é da competência da assembleia municipal, sob a proposta da autarquia, tendo, em regra, a duração de cinco anos. Mas o prazo pode ser alterado ou prorrogado, com a redução ou a ampliação da área demarcada.

As novas demarcações são publicadas, através de aviso, na 2.ª série do Diário da República e divulgadas no site do município e no respetivo boletim municipal, caso este exista.