Taxa de esforço no crédito à habitação: o que é e como se calcula


Qual é o risco de não conseguir pagar a prestação mensal do seu crédito à habitação? É a esta questão que responde a taxa de esforço, um conceito central para prevenir o incumprimento no pagamento de empréstimos e um dos primeiros cálculos a fazer antes de contrair um crédito à habitação ou perante a subida das taxas de juro, por exemplo.
Taxa de esforço no crédito à habitação: o que é?
A taxa de esforço no crédito à habitação representa o quanto o contraente tem de se esforçar para conseguir pagar a prestação mensal do empréstimo. Assim, é a percentagem dos rendimentos mensais destinada a pagar essa mesma prestação.
Se for excessivamente elevada significa que o esforço para pagar a prestação supera as capacidades financeiras do credor. Essa incapacidade pode resultar em incumprimento.
Como calcular a taxa de esforço?
Calcular a taxa de esforço é uma tarefa simples. Basta encontrar a proporção entre os encargos financeiros e os rendimentos:
Encargos financeiros mensais / Rendimento mensal líquido x 100 = taxa de esforço
Os encargos financeiros são o valor que paga todos os meses para o crédito à habitação. Já os rendimentos mensais podem incluir o salário líquido, rendimentos de rendas, pensões ou outras fontes.
O resultado indica a fatia do orçamento destinada a pagar as prestações do crédito à habitação.
Exemplo
Prestação de 500 euros / 2 200 euros de rendimentos do agregado familiar x 100 = taxa de esforço de 22,7%
Qual a taxa de esforço ideal num crédito à habitação?
Quanto menor for o esforço orçamental para liquidar o crédito à habitação, mais simples será a gestão financeira do seu dia a dia. Dessa forma, poderá investir nos seus projetos pessoais, viver mais desafogadamente ou constituir uma poupança.
Para um cálculo mais rigoroso da taxa de esforço também deve incluir variáveis como o número de elementos do agregado familiar, o rendimento disponível e os encargos mensais com a educação, saúde ou projetos e ocupações de vida.
Existe, por último, outro fator muito importante a ter em conta: o tempo. Tanto as suas condições financeiras como a atmosfera económica em que vive estão sujeitas a variações. Os seus rendimentos podem alterar-se com uma mudança de emprego ou uma promoção, e também deve prever flutuações das taxas de juro (Euribor). Estas mudanças têm um impacto direto na prestação do seu crédito à habitação (caso tenha um empréstimo com taxa variável). Desta forma, a sua taxa de esforço também deverá variar ao longo do prazo do crédito à habitação.
Referindo números, é consensual que a taxa de esforço ideal não deve ultrapassar os 33%, ficando assim disponíveis até 67% dos rendimentos para as restantes despesas ou eventual poupança. O Banco de Portugal recomenda às instituições de crédito, aliás, que não concedam empréstimos a agregados familiares com uma DSTI (debt service-to-income) superior a 50%. Por DSTI entenda-se a relação entre a soma das prestações mensais de todos os créditos (pessoal, habitação, etc., se existirem) e o rendimento mensal líquido do contraente. Um conceito muito semelhante à taxa de esforço.
Como otimizar a taxa de esforço?
Reduzir os encargos e aumentar o rendimento disponível são os caminhos mais evidentes para otimizar a gestão do seu orçamento no que diz respeito ao crédito à habitação. Mas não serão os mais simples de alcançar. Se não tem hipótese de amortizar o seu crédito à habitação ou se não prevê ser aumentado, pode testar outra estratégia: negociar o seu contrato com a instituição de crédito, procurando reduzir o spread ou prolongar o prazo do empréstimo. Assim, reduz os encargos mensais e, por consequência, a taxa de esforço. Se não conseguir atingir o objetivo pretendido, pode, ainda, tentar transferir o seu crédito à habitação para outra instituição.
Se antevê alguma mudança que afete a sua capacidade de pagar o empréstimo, a regra número um é agir o mais rapidamente possível, de modo a evitar o incumprimento.
Subida da Euribor: como negociar o crédito à habitação
Um diploma desenvolvido em paralelo ao Orçamento do Estado para 2023 prevê que as instituições financeiras sejam obrigadas a apresentar soluções aos clientes que vejam a sua taxa de esforço subir substancialmente. Para isso, os bancos terão de avaliar com regularidade a evolução das taxas de esforço das famílias (nos créditos à habitação com taxa variável) e apresentar soluções para renegociar os contratos, que poderão passar pela extensão do prazo do crédito ou a consolidação de créditos, por exemplo. A medida surgiu na sequência da subida das taxas Euribor e do seu impacto sobre milhares de créditos à habitação em Portugal.
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