Seja para habitação ou outros fins, a lei prevê diferentes direitos de proteção no que diz respeito ao arrendamento tanto para o inquilino como para o senhorio. Quando o contrato chega ao fim e o imóvel não é entregue, ou quando o inquilino deixa de cumprir o acordado, o despejo é a via prevista para o senhorio recuperar a casa. Neste artigo, explicamos a arrendatários e senhorios quais as regras relacionadas com este procedimento.
O que é um procedimento especial de despejo?
Despejar um inquilino de um imóvel arrendado é apenas possível através de um processo legal. Assim, o procedimento especial de despejo é o meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento quando o inquilino não desocupa o local arrendado na data prevista na lei ou na data fixada no contrato entre as partes. O mecanismo integra o Novo Regime do Arrendamento Urbano, alterado pela última vez pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, e tem natureza urgente. Ao mesmo tempo, a legislação define quais os motivos que podem conduzir a este procedimento:
- Cessação do contrato por acordo (revogação);
- Oposição à renovação, pela parte do senhorio ou do arrendatário;
- Caducidade pelo decurso do prazo fixado no contrato;
- Denúncia do contrato pelo senhorio ou pelo arrendatário;
- Resolução com fundamento em mora do pagamento de rendas;
- Resolução com fundamento na oposição do arrendatário à realização de obras.
Tome nota
O procedimento especial de despejo é acionado pelo antigo Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), agora denominado de Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), um organismo dependente da Direção Geral da Administração da Justiça. No entanto, para que se possa avançar com este procedimento, é necessário apresentar o contrato de arrendamento e comprovar que o Imposto do Selo foi liquidado ou que as rendas foram declaradas em IRS ou IRC.
Como exigir um despejo?
Para dar início a este procedimento, o senhorio deve apresentar um requerimento de despejo em modelo próprio, dirigido ao BAS. Poderá fazê-lo das seguintes formas:
- Online, na Área de Serviços Digitais dos Tribunais, onde estão disponíveis o modelo do requerimento e a submissão dos documentos;
- Recorrendo a um advogado ou solicitador, que entrega o requerimento obrigatoriamente por via eletrónica.
Recebido o requerimento, o BAS notifica o inquilino por carta registada com aviso de receção. A partir daí, o inquilino tem 15 dias para sair do imóvel (e, se for o caso, pagar o valor pedido pelo senhorio), deduzir oposição ou pedir o diferimento da desocupação. Durante o processo, as rendas que se forem vencendo têm de continuar a ser pagas ou depositadas.
Se o inquilino não se opuser ao despejo
Se o inquilino não deduzir oposição no prazo, o processo segue de imediato para o juiz, que profere decisão de entrada imediata no domicílio. O mesmo acontece quando a oposição se considera não apresentada (por falta de pagamento da taxa de justiça ou da caução) ou quando o inquilino deixa de pagar as rendas que se vencem durante o procedimento. Se o senhorio tiver pedido também o pagamento das rendas em atraso, a decisão pronuncia-se sobre esse pedido.
Se for apresentada uma oposição
Existindo oposição ao despejo, o processo passa para o tribunal. Em primeiro lugar, o inquilino tem 15 dias a contar da notificação para apresentar a sua oposição. Em seguida, o BAS envia os autos para distribuição e remete ao senhorio uma cópia da oposição. A audiência de julgamento realiza-se no prazo de 20 dias a contar da distribuição, e cada parte pode apresentar até três testemunhas. Se o tribunal der razão ao senhorio, o inquilino é obrigado a entregar o imóvel no prazo de 30 dias. Depois de o agente de execução ou o notário tomar posse do imóvel, o inquilino tem 15 dias para remover todos os seus bens móveis. Findo o prazo, estes são considerados abandonados.
Quanto custa acionar um procedimento de despejo?
Em primeiro lugar, é necessário calcular o valor do procedimento especial de despejo, que corresponde à soma de dois anos e meio de renda acrescida do montante das rendas em dívida. Se o resultado for igual ou inferior a 30 mil euros, o senhorio deve pagar uma taxa de justiça de 25,50 euros. Caso o valor do procedimento supere os 30 mil euros, a taxa sobe para 51 euros. Ainda assim, em alguns casos, o senhorio pode beneficiar de apoio judiciário através da Segurança Social.
Quantas rendas em dívida podem motivar uma ação de despejo?
Segundo o Código Civil, o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento quando o inquilino se atrasa três meses ou mais no pagamento da renda, dos encargos ou das despesas a seu cargo. Também pode fazê-lo se constatar um atraso superior a oito dias, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses. Nos dois casos, a resolução faz-se por comunicação ao inquilino, e o senhorio tem três meses, a contar do momento em que toma conhecimento do facto, para a exercer.
Nos contratos para habitação resolvidos por falta de pagamento, o Estado assume as rendas que se vençam depois de terminar o prazo da oposição, enquanto o inquilino continuar no imóvel. Para isso, o senhorio tem de ter pedido o pagamento das rendas em atraso no próprio procedimento de despejo, e o inquilino não pode ter regularizado a dívida no prazo previsto na lei. O pagamento é feito pelo IHRU, com um limite mensal de 1,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida e um limite total de nove vezes esse valor. Com o pagamento, o Estado passa a poder cobrar essas quantias ao inquilino. A medida integra o pacote “Mais Habitação”.
O inquilino pode regularizar a dívida e evitar o despejo?
Há três momentos em que o inquilino pode pôr fim à dívida e manter o contrato:
- Pagar o valor em dívida nos oito dias seguintes ao vencimento da renda, sem qualquer penalização;
- Depois desse prazo, pagar as rendas em atraso acrescidas da indemnização de 20% que o senhorio pode exigir;
- Se o senhorio já tiver comunicado a resolução do contrato por falta de pagamento, pagar as rendas em atraso e a indemnização no prazo de um mês. Esta possibilidade só pode ser usada uma vez em cada contrato.
Como pode o inquilino apresentar uma oposição ao despejo?
Como referido, o inquilino tem 15 dias para se opor ao procedimento de despejo, uma ação que apenas pode ser realizada por um advogado ou solicitador e que implica o pagamento de uma taxa de justiça de 306 euros (se o procedimento de despejo for de valor igual ou inferior a 30 mil euros) ou de 612 euros (se for superior a 30 mil euros). Quando o despejo se baseia em rendas em atraso, o inquilino tem ainda de pagar uma caução no valor das rendas, encargos ou despesas em dívida, até ao máximo de seis rendas. Sem a taxa ou a caução, a oposição considera-se não apresentada. A lei isenta da caução quem beneficia de apoio judiciário, mas os tribunais não têm uma posição única sobre este ponto.
Caso não tenha meios para contratar um profissional, pode recorrer ao apoio judiciário através da Segurança Social. No procedimento de despejo, este pedido tem caráter urgente.
Pessoas vulneráveis têm algum mecanismo de proteção?
Nos imóveis arrendados para habitação, o inquilino pode pedir ao tribunal o diferimento da desocupação por razões sociais imperiosas. O pedido é feito no mesmo prazo da oposição (15 dias a contar da notificação) e deve ser acompanhado das provas disponíveis e de até três testemunhas. O diferimento só pode ser concedido num de dois casos:
- Quando o despejo resulta de rendas em atraso e a falta de pagamento se deve a carência de meios do inquilino. A carência presume-se se o inquilino receber rendimento social de inserção ou subsídio de desemprego de valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida.
- Quando o inquilino tem uma deficiência com grau de incapacidade comprovado superior a 60%.
Na decisão, o juiz pondera a boa-fé, a falta de outra habitação, o número de pessoas que vivem no imóvel, a idade e o estado de saúde de cada uma e a situação económica e social de todos os envolvidos. O diferimento adia a saída, mas não a anula. Quando é concedido por carência de meios, as rendas desse período são pagas ao senhorio pelo Fundo de Socorro Social da Segurança Social.
A notificação do despejo inclui também informação sobre os serviços públicos a que o inquilino se pode dirigir se não tiver alternativa de habitação.
Para inquilinos com 65 ou mais anos, ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, existe ainda uma proteção nos contratos sem prazo celebrados entre 1990 e 2006: o senhorio não lhes pode pôr fim apenas com uma comunicação feita com cinco anos de antecedência.
