IMT: o que é e como se calcula

Saiba em que situações tem de pagar este imposto, um dos mais dispendiosos aquando da compra de casa. Disponibilizamos um simulador.
Artigo atualizado a 11-08-2023

O IMT ou Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis é a contribuição paga ao Estado pelo comprador aquando da aquisição de um imóvel localizado em território nacional. É uma das despesas mais elevadas no momento de comprar casa. Saiba como se calcula e se, no seu caso, há ou não lugar a isenção.

Quando é que se tem de pagar IMT

De acordo com a lei, é obrigatório pagar IMT nas seguintes situações:

  • Na compra de um imóvel para habitação própria e permanente, com um valor superior a 97 064 euros, no continente, ou 121 330 euros, nas regiões autónomas. Será também cobrado este imposto, se o futuro proprietário de uma casa tiver a possibilidade de ceder a sua posição contratual a outra pessoa, através do contrato-promessa de compra e venda.
  • Se um dos beneficiários de uma herança receber uma parte maior por comparação a outros herdeiros, a diferença está sujeita a IMT.
  • Em caso de permuta de imóveis, o montante a pagar de IMT corresponde à diferença entre as duas habitações envolvidas na transação. De acordo com o Orçamento do Estado para 2023, se um dos donos decidir vender a sua propriedade no primeiro ano após a troca, terá de liquidar este imposto na totalidade, num prazo de 30 dias depois da realização do negócio.
  • Quando, na sequência de um contrato de arrendamento, um imóvel passa a ser propriedade do arrendatário, ou quando esse contrato foi feito há mais de 30 anos, há lugar ao pagamento de IMT.
  • Na aquisição de participações em fundos de investimento imobiliários de subscrição, em sociedades em comandita simples por quotas, anónimas ou em nome coletivo, é obrigatório pagar IMT, se, entre outras condições, esses imóveis não estiverem afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial.
  • Na hora de adquirir partes sociais ou quotas, terá de pagar este imposto desde que um dos titulares (ou dois casados ou em união de facto) seja proprietário de pelo menos 75% dessas unidades de participação.

Em que situações há isenção de IMT?

Os cidadãos estão dispensados do pagamento deste imposto quando:

  • Adquirirem imóveis para habitação própria permanente por um montante inferior a 97 064 euros, em Portugal continental, e a 121 330 euros, nos Açores e na Madeira. Não há isenção para habitações secundárias e investimentos para arrendamento, nem para terrenos destinados à construção;
  • O comprador dedica-se à revenda de imóveis, adquiriu habitações neste âmbito nos dois anos anteriores à escritura, e o imóvel que beneficia da isenção é vendido no prazo de três anos, após a aquisição;
  • Os imóveis estão classificados como sendo de interesse municipal, nacional ou público, ou se destinam a espetáculos culturais ou a ser sede de missões diplomáticas;
  • As casas são compradas por instituições de crédito, na sequência de processos de execução, falência ou insolvência, ou adquiridas por organismos do Estado, como autarquias, associações e federações de municípios de direito público, por pessoas coletivas com estatuto de utilidade pública, mas também por instituições particulares de solidariedade social ou pessoas coletivas religiosas;
  • A aquisição de prédios rústicos se destina à primeira instalação de jovens agricultores.

Por norma, deve solicitar-se a isenção de IMT antes da realização da escritura e da liquidação do negócio.

Como se calcula o IMT?

O montante associado ao IMT reflete o montante de aquisição do imóvel. Nos casos em que o valor do imóvel na escritura e o valor patrimonial tributário que consta na caderneta predial são distintos, opta-se pelo mais elevado. Depois, multiplica-se esse montante pela taxa em vigor que varia entre 1% e 8% e depende da:

  • Tipologia do imóvel (prédio rústico ou urbano);
  • Localização (continente ou ilhas);
  • Finalidade (habitação própria e permanente, secundária, arrendamento).

As taxas em vigor são:

Compra de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente:

Valor sobre o qual incide o IMTTaxas a aplicar
MarginalMédia
Até 97 064 euros00
Superior a 97 064 euros e até 132 774 euros2%0,5379%
Superior a 132 774 euros e até 181 034 euros5%1,7274%
Superior a 181 034 euros e até 301 688 euros7%3,8361%
Superior a 301 688 euros e até 603 289 euros8%-
Superior a 603 289 euros e até 1 050 400 euros6% (taxa única)
Superior a 1 050 400 euros7,5% (taxa única)

 

Compra de prédio urbano (ou de fração autónoma de prédio urbano) exclusivamente para habitação, mas que é uma segunda habitação ou que é para arrendar:

Valor sobre que incide o IMTTaxas a aplicar
MarginalMédia
Até 97 064 euros1%1%
De mais de 97 064 euros e até 132 774 euros2%1,2689%
De mais de 132 774 euros e até 181 034 euros5%2,2636%
De mais de 181 034 euros e até 301 688 euros7%4,1578%
De mais de 301 688 euros e até 578 598 euros8%-
Superior a 578 598 euros e até 1 050 400 euros6% (taxa única)
Superior 1 050 400 euros7,5% (taxa única)

 

Noutras situações, ainda, estão em vigor as seguintes taxas:

  • 5% na compra de prédios rústicos;
  • 6,5% na aquisição de prédios urbanos não usados para habitação;
  • 10% se o comprador tiver domicílio fiscal num paraíso fiscal ou numa entidade controlada, direta ou indiretamente, por outra com sede em paraíso fiscal.

Se quiser, pode fazer uma simulação do montante a pagar no portal dos notários. Por exemplo, se comprar uma casa para habitação própria por 250 mil euros, situada em Portugal Continental, irá pagar 7 954,82 euros de IMT, ao qual acresce o Imposto do Selo. Se se tratar de uma casa de férias, este montante passa a ser de 8 925,46 euros, mais Imposto do Selo.

Quando e como pagar

O IMT deve ser pago antes da escritura, uma vez que o comprador deve apresentar o comprovativo nessa ocasião. Para proceder à liquidação deste imposto, faça o seguinte:

1. Dirija-se a um serviço de Finanças ou aceda ao Portal das Finanças, seguindo as opções Cidadãos > Serviços > Imposto Municipal sobre as Transmissões > Entregar Declaração;

2. Preencha a Declaração Modelo 1 IMT, onde terá de incluir a identificação dos compradores, dos vendedores, a descrição do imóvel e o valor da transmissão;

3. Efetue o pagamento em qualquer serviço de Finanças, nas instituições bancárias com protocolo com a Autoridade Tributária, nos CTT, no Multibanco ou através de homebanking;

Tome nota

Como a guia de pagamento é válida apenas por um dia, não se recomenda liquidar este imposto antecipadamente, uma vez que, se passar o prazo, terá de emitir uma nova guia e voltar a entregar esse montante ao Estado. Ainda que tenha direito à devolução do valor anteriormente gasto, o processo poderá ser moroso.

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