Isenção do IMT: quem tem direito?

A sigla IMT corresponde ao Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Na prática, é o valor que um comprador deve ao Estado quando adquire um imóvel no território português. Contudo, há lugar a isenção do IMT em determinados casos. Saiba, neste artigo, como se calcula o IMT, quais as novidades e se poderá estar isento deste imposto.

Como se calcula o IMT?

O valor de IMT a pagar reflete, em primeiro lugar, o valor de aquisição do imóvel. Sempre que o valor do imóvel na escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) indicado na caderneta predial não coincidam, tem-se, como referência, o montante mais elevado entre os dois. Estabelecido o valor de partida, multiplica-se, então, esse montante pela taxa que lhe é aplicável e que varia consoante os seguintes fatores:

• Tipologia do imóvel: prédio rústico ou urbano;
• Localização: continente ou ilhas;
• Finalidade da compra: habitação própria e permanente, secundária ou arrendamento.

À exceção do primeiro e dos dois últimos escalões de IMT, deve ainda ser subtraída uma parcela correspondente à taxa a aplicar. Em resumo, o cálculo traduz-se na seguinte fórmula:

IMT = Valor da Escritura ou Valor Patrimonial Tributário x Taxa aplicável – Parcela a abater

Saiba ainda que, se necessitar de auxílio imediato para fazer os cálculos, pode recorrer, a qualquer momento, ao simulador dos Notários Portugueses.

Quais as taxas em vigor?

Os escalões e a isenção do IMT têm sofrido propostas de alteração com alguma frequência. Assim, ao calcular o imposto, deve consultar sempre os valores em vigor.

Em 2026, aplicam-se as seguintes taxas e respetivas parcelas a abater:

Própria e permanente – Continente

Própria e permanente por jovens com idade até 35 anos – Continente

Habitação – Continente

Própria e permanente – Regiões Autónomas

Própria e permanente por jovens com idade até 35 anos – Regiões Autónomas

Habitação – Regiões Autónomas

Aplicam-se ainda as seguintes taxas:

• 5%, na compra de prédios rústicos;
• 6,5%, na aquisição de prédios urbanos não usados para habitação;
• 10%, se o comprador tiver domicílio fiscal num paraíso fiscal ou numa entidade controlada, direta ou indiretamente, por outra com sede em paraíso fiscal.

Em que casos se aplica a isenção do IMT?

Por norma, não há lugar ao pagamento de IMT quando a aquisição se enquadra num estatuto público ou de interesse coletivo. São disso exemplo as aquisições de imóveis feitas pelo Estado, Regiões Autónomas, autarquias locais, bibliotecas, museus, instituições particulares de solidariedade social, instituições religiosas, entre outros.

Para aceder à lista detalhada com todas as condições exigidas para a isenção, consulte o artigo 6.º do Código do IMT. Já para conhecer as situações mais comuns em que pode ficar isento do imposto, continue a ler este artigo.

Jovens até 35 anos

É a novidade mais recente. Desde 1 de outubro de 2024, os cidadãos com idade até 35 anos ficam dispensados de pagar IMT na compra da primeira habitação permanente, independentemente dos seus rendimentos. Em 2026, 0 benefício aplica-se, em termos brutos, nas compras até 330 539 euros (o equivalente ao quarto escalão deste imposto). Entre os 330 539 euros e os 660 982 euros, mantém-se a isenção máxima do escalão anterior. A partir de 660 982 euros, não há mais lugar a isenção do IMT.

Para beneficiarem da isenção do IMT, os jovens não podem ser considerados dependentes para efeitos de IRS nem ser proprietários de qualquer outro imóvel, à data da aquisição ou em qualquer momento nos três anos anteriores à compra da primeira casa.

Além disso, a isenção do IMT fica sem efeito se for dado um uso diferente ao imóvel daquele em que assentou o benefício, como o arrendamento ou atividades turísticas, durante seis anos. Há, no entanto, três excepções. A saber: venda; alteração do local de trabalho para uma distância superior a 100 quilómetros do imóvel, desde que este se mantenha destinado exclusivamente a habitação; ou alteração da composição do agregado familiar, por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto ou aumento do número de dependentes, também, neste caso, desde que o imóvel se mantenha destinado exclusivamente a habitação.

Prédios para habitação própria e permanente

Quem comprar um prédio urbano ou uma fração autónoma de prédio urbano em exclusivo para habitação própria e permanente, não tem de pagar IMT, sempre que o valor da compra não exceda o valor do primeiro escalão. Ou seja, em 2026, estão isentos de IMT os imóveis até 106 346 euros, em Portugal continental. Nos Açores e na Madeira, o limite é 132 933 euros.

Prédios para revenda

Quando o adquirente de um imóvel está inscrito na atividade de comprador de prédios para revenda, pode usufruir da isenção de IMT. Para tal, exige-se que a revenda aconteça no prazo de um ano (sem ser novamente para revenda) e que, em cada um dos dois anos anteriores, tenha sido revendido pelo menos um imóvel adquirido para esse fim.

Programa de Apoio ao Arrendamento

Os prédios urbanos ou frações autónomas comprados, reabilitados ou construídos para afetação ao Programa de Apoio ao Arrendamento beneficiam da isenção. Ficam igualmente isentas do IMT as aquisições de terrenos para construção, em que pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal, ou a totalidade dos prédios em propriedade total, ou frações autónomas sejam afetos a esse mesmo programa.

Para ter direito ao benefício fiscal, o procedimento legal de controlo prévio para a construção deve começar num prazo de dois anos a contar do momento da compra.

Aquisição de imóveis por instituições de crédito

Em processos de execução, falência ou insolvência, as instituições de crédito ou as sociedades comerciais cujo capital esteja dominado por essas instituições não necessitam de pagar IMT, desde que cumpram os requisitos previstos no Artigo 8.º do Código do IMT.

Imóveis ou frações para obras de requalificação

Os prédios urbanos ou frações autónomas com mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana podem ficar isentos do IMT, caso as obras comecem no prazo máximo de três anos após a aquisição. A reabilitação só será considerada válida para efeitos de isenção quando o resultado de conservação for dois níveis acima do anteriormente atribuído.

Além disso, o seu estado deve ser classificado, no mínimo, como bom. Há, ainda, requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica a cumprir.

Jovens agricultores e atividade silvícola

Para melhorar a eficácia das estruturas agrícolas, está previsto uma série de apoios aos jovens agricultores. Entre as medidas, destacam-se ajudas ao estabelecimento de atividade. Nesse âmbito, há isenção do IMT na aquisição de prédios rústicos, destinados à primeira instalação de jovens agricultores numa área de exploração agrícola.

Ficam também isentas as compras de imóveis rústicos ou de partes de prédios rústicos, quando se localizam em Zonas de Intervenção Florestal.

Operações empresariais

Perante fusões e cisões de entidades, pode haver lugar a isenção de IMT. O mesmo é válido quando uma entidade incorpora o ramo de atividade de outra. Nestes casos, a isenção abrange os imóveis não habitacionais, mas também os habitacionais, quando estes estão afetos à atividade principal e são necessários para as operações de reestruturação ou para os acordos de cooperação.

Quando caduca a isenção do IMT?

Regra geral, a isenção do IMT fica sem efeito quando os imóveis são utilizados para outra finalidade que não a originalmente prevista. Mas há mais condicionantes a ter em conta. Conheça as mais comuns.

A isenção de IMT caduca quando:

• O prédio comprado para habitação permanente não é utilizado para esse fim, no prazo de seis meses a contar da data de aquisição;
• Seis anos a contar da data de aquisição, é dado um destino diferente ao imóvel comprado para habitação permanente, exceto em caso de venda;
• O jovem agricultor desiste ou perde o apoio a que se candidatou;
• Um prédio adquirido para revenda tem outro fim devido a obras de edificação, ou de melhoramento, ou que alteram o seu valor patrimonial tributário;
• O imóvel adquirido para revenda não é vendido no prazo de um ano, ou o foi novamente para revenda;
• Um prédio comprado por uma instituição de crédito não é alienado no prazo de cinco anos a contar da data de aquisição ou o adquirente é uma entidade com relações especiais, segundo o Código do IRC.

Para conhecer as regras de caducidade ao pormenor, não deixe de consultar o Artigo 11.º do Código do IMT.

Como pedir isenção do IMT?

Se ainda restarem dúvidas sobre se terá ou não direito à isenção do IMT, deve consultar a Câmara Municipal da área onde deseja comprar o imóvel. Uma vez que reúna as condições necessárias, o pedido faz-se preenchendo o Modelo 1 do IMT, que encontra disponível no Portal das Finanças. Nesse formulário, terá de fornecer as seguintes informações:

• Identificação do(s) comprador(es) e do(s) vendedor(es): nome, NIF, domicílio fiscal, estado civil e regime de casamento;
• Descrição do imóvel: para tal, poderá consultar o registo predial;
• Valor da compra: o maior dos valores do ato, contrato ou valor patrimonial.

Após preencher a declaração, deve agendar o atendimento e entregar o documento num serviço das Finanças. Em caso de necessidade, também poderá pedir a outra pessoa que o entregue por si, sem procuração. Atente, no entanto, que o representante escolhido nunca poderá ser o vendedor do imóvel.