Estabelecimentos de alojamento local: O que muda em outubro

O novo regime de autorização de exploração de estabelecimentos de alojamento local estabelece regras mais apertadas, reforçando o poder (de regulação e fiscalização) das câmaras e dando voz aos condomínios, ao mesmo tempo que exige deveres e custos acrescidos aos proprietários. Eis os novos procedimentos e requisitos obrigatórios a partir de 21 de outubro.

Comunicação prévia com prazo obrigatória para o registo

Quem quiser registar um estabelecimento de alojamento local terá de enviar uma comunicação prévia com prazo (atualmente basta uma mera comunicação) dirigida ao presidente da câmara municipal territorialmente competente. Quer ter um alojamento local? Siga estes passos

Tal como o nome sugere, passará a haver um prazo para a atribuição do registo: 20 dias no caso dos hostels ou 10 dias nas restantes modalidades de estabelecimentos de alojamento local.

As câmaras municipais poderão, contudo, opor-se ao registo, alegando os seguintes motivos:

• Incorreta instrução da comunicação prévia com prazo;
• Falta de autorização de utilização adequada do edifício;
• Violação das restrições à instalação de estabelecimentos de alojamento local decididas pela câmara.

Além disso, as câmaras poderão, mediante audiência prévia, fechar estabelecimentos de alojamento local, nomeadamente se:

• Houver qualquer desconformidade em relação à informação ou documento constante do registo;
• Forem violados os requisitos estabelecidos para a exploração de estabelecimentos de alojamento local, como os de capacidade, segurança, exploração, funcionamento e publicidade;
• A instalação do novo estabelecimento de alojamento local violar as regras das novas áreas de contenção;
• O condomínio pedir.

Exploração limitada pelas câmaras

Para preservar a realidade social dos bairros e lugares históricos, as câmaras municipais poderão criar, por regulamento, as chamadas áreas de contenção (zonas onde existe uma maior sobrecarga de estabelecimentos de alojamento local). Nestes territórios, as câmaras poderão impor quotas para o número de estabelecimentos de alojamento local, de modo a assegurar o equilíbrio entre esta atividade turística e o arrendamento tradicional (para habitação). A instalação de novos estabelecimentos de alojamento local só será possível com a sua autorização expressa.

Nas futuras áreas de contenção, cada proprietário só poderá explorar até sete estabelecimentos de alojamento local. Quem já exceder este limite até à entrada em vigor da nova lei não poderá pedir novos registos.

Além disso, nestes territórios, o número de registo do estabelecimento de alojamento local nas modalidades de moradia e apartamento será pessoal e intransmissível, quer pertença a um particular ou uma empresa. Desta forma, o registo caducará se houver transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração ou arrendamento. Haverá ainda caducidade do registo se for vendido mais de 50% do capital social da empresa que o detenha. O registo só não caducará em caso de sucessão.

As áreas de contenção devem ser reavaliadas pelas câmaras, no mínimo, de dois em dois anos.

Condomínios com uma palavra a dizer

A assembleia de condóminos poderá pedir à câmara municipal o encerramento de estabelecimentos de alojamento local. Mas, para isso, o pedido deverá ter o apoio de mais de metade da permilagem do edifício e ser efetuado de forma fundamentada. Entre outros motivos, poderão ser invocados estes: prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio e atos que causem incómodo e afetem o descanso dos vizinhos.

Caberá à câmara a decisão final de um eventual fecho de portas do estabelecimento de alojamento local. Caso venha a ocorrer o encerramento, este será temporário, até um ano.

No caso dos hostels, os condomínios terão mesmo poder de veto. A exploração destes estabelecimentos de alojamento local só será possível com a sua autorização prévia. Quer abrir um hostel? Temos um guia para si

Quota do condomínio agravada

Os condomínios poderão cobrar aos proprietários dos estabelecimentos de alojamento local uma contribuição extra para pagar despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns. Esse adicional terá um limite correspondente a 30% do valor anual da quota do condomínio.

Quartos reconhecidos como estabelecimentos de alojamento local

Além dos apartamentos, moradias e hostels, também os quartos passarão a poder ser explorados como estabelecimentos de alojamento local, desde que integrem a residência fiscal do proprietário e até um máximo de três por casa.

Livro de informações em várias línguas

Com o novo regime, passará a ser obrigatório disponibilizar um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento de alojamento local, nomeadamente sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança.

Se o estabelecimento de alojamento local estiver inserido num edifício de habitação coletiva, o livro de informações terá de incluir o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o próprio estabelecimento e para a utilização das partes comuns.

O livro de informações deverá conter ainda o contacto telefónico do proprietário do estabelecimento e ser disponibilizado, no mínimo, em quatro línguas: português, inglês e mais duas línguas estrangeiras à escolha.

Exploração só com seguro

O proprietário passará a ser solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício em que se encontre instalado o estabelecimento de alojamento local. Para se proteger de quaisquer danos, deverá contratar um seguro multirrisco de responsabilidade civil que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros. Se não houver seguro válido, o registo será cancelado.

Placa identificativa afixada na entrada

A nova lei vem impor também a colocação de uma placa identificativa junto à entrada dos estabelecimentos de alojamento local, exceto na modalidade de moradias. Nos hostels, a placa deverá ser afixada no exterior do edifício, junto à entrada principal.

Cessação da exploração comunicada no prazo de 10 dias

Em caso de cessação da exploração do estabelecimento de alojamento local, o proprietário deverá comunicar esse facto através do Balcão Único Eletrónico. E terá 10 dias para o fazer. Se o estabelecimento estiver inscrito em plataformas eletrónicas, estas terão igualmente de ser avisadas e dentro do mesmo prazo.

Coimas mais pesadas

Os proprietários de estabelecimentos de alojamento local que operarem à margem da lei arriscarão o pagamento de coimas mais pesadas:

• 50 euros a 4 000 euros, no caso de particulares;
• 250 euros a 40 000 euros, no caso de empresas.

Quem terá de cumprir as novas regras?

As novas regras de acesso à atividade e os requisitos de instalação que entrarão em vigor a 21 de outubro só se aplicarão aos estabelecimentos de alojamento local que se instalarem após esta data. Os estabelecimentos de alojamento local já existentes terão um prazo de dois anos para se adaptarem aos restantes requisitos (seguro, placa identificativa, aumento da quota do condomínio, entre outros).