Isenção de mais-valias imobiliárias: saiba se está abrangido

Sempre que se vende um imóvel, a expectativa é a de que haja ganhos, ou seja, que o valor da venda seja superior ao da compra. Este lucro corresponde às mais-valias, que, por norma, são tributáveis em IRS em 50%.  Há, no entanto, situações em que os contribuintes ficam isentos do pagamento de mais-valias. Descubra quais.

A casa que vendeu foi adquirida antes de 1 de janeiro de 1989

Quem decidir vender um imóvel destinado a habitação própria, que foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, ano em que entrou em vigor o código do IRS (antes não existia este imposto), fica dispensado do pagamento de mais-valias. O mesmo acontece com terrenos para construção comprados antes de 9 de junho de 1965. Apesar desta isenção, não se esqueça que tem de mencionar estas vendas na declaração de IRS.

Tem mais de 65 anos ou está reformado

As pessoas com mais de 65 anos ou reformadas podem também beneficiar da isenção de mais-valias imobiliárias. Para isso, nos seis meses seguintes à transação do imóvel, têm de aplicar o valor desse negócio num contrato de seguro (um PPR, por exemplo), na contribuição para o regime público de capitalização (certificados de reforma, por exemplo) ou num fundo de pensões. Excetuando os certificados de reforma, estes produtos devem ser resgatados através de um regime de rendas periódicas, com um limite anual de 7,5% do total investido.

Quer adquirir outro imóvel ou terreno

Se reinvestir o montante proveniente da venda de uma habitação própria e permanente na compra de outra, com a mesma finalidade, fica isento do pagamento de mais-valias. O mesmo sucede se utilizar esse montante para adquirir um terreno para construção ou apostar na ampliação ou melhoramento de outro imóvel.  Mas atenção: tem de fazê-lo nos 24 meses anteriores à transação (o que contempla situações em que a aquisição da nova casa aconteceu antes da venda da atual) ou nos 36 meses seguintes à realização do negócio. Importa, também, ter em conta que o valor deve ser reinvestido na totalidade. Caso contrário, a isenção será parcial, sendo proporcional ao valor da venda que for aplicado. Por exemplo, se for reinvestido apenas 70% do valor da venda, a isenção das mais-valias corresponderá também a 70%.

A nova casa, que obrigatoriamente tem de ser para habitação própria e permanente, pode situar-se em Portugal, noutro país da União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, sendo obrigatório que haja partilha de informações fiscais com esses destinos.

Programa Mais Habitação

De acordo com o programa Mais Habitação, a partir de 2023, para beneficiar da isenção de mais-valias, é necessário que o imóvel vendido corresponda à morada da família, nos dois anos anteriores à venda, com o respetivo domicílio fiscal declarado nas Finanças. As novas medidas apresentadas pelo Governo preveem, também, que o contribuinte só seja dispensado deste tipo de pagamento, se não tiver tido um benefício semelhante no ano dos ganhos, e nos três anos anteriores. Isto significa que não é possível mudar de casa muitas vezes, escapando às mais-valias, a menos que o contribuinte demonstre que “se deveu a circunstâncias excecionais”.

Pretende negociar com o Estado, beneficiando assim da isenção de mais-valias

Está também isento do pagamento de mais-valias quem vender imóveis ao Estado ou às autarquias locais. Não estão abrangidos por esta medida os contribuintes com residência num “país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável”.

Pretende amortizar o crédito habitação

Uma opção, prevista no programa Mais Habitação, passa por isentar do pagamento de mais-valias quem decidir aplicar, no prazo de três meses, o montante da venda de um imóvel, pertencente a qualquer membro do agregado familiar, na amortização do crédito habitação. Em causa pode estar um empréstimo referente a habitação própria ou dos descendentes. Esta medida, já aprovada pelo Governo, aplica-se às transações realizadas entre o início de 2023 e o fim de 2024.  Importa, ainda, ter em conta que se o valor obtido for superior ao que é necessário para liquidar o crédito, o remanescente será tributado em IRS.