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Mais-valias na venda de casa: quanto vou pagar de IRS?

Vendeu uma casa recentemente? Para não ser apanhado desprevenido, e pagar o menos possível de IRS, conheça as regras da venda de casa neste imposto.
A venda de casa é obrigatoriamente declarada no IRS, podendo ou não implicar o pagamento de imposto.

Por norma, as casas são vendidas a um preço superior ao de compra, o que gera mais-valias. Ora, esses ganhos são tributados em sede de IRS. No entanto, a lei prevê algumas exceções, sendo que há também formas de diminuir o valor do imposto a pagar. No guia que apresentamos de seguida explicamos-lhe o essencial sobre a venda de casa no IRS.

O que saber sobre a venda de casa no IRS

É obrigatório declarar?

A primeira regra que deve ter em mente é a de que qualquer venda de casa deve ser declarada no IRS. Isto, mesmo que não haja lugar ao pagamento de imposto. A transação é declarada no IRS respeitante aos rendimentos do ano em que esta se concretizou. Um exemplo: quem vendeu uma casa em 2018, tem de declará-la no IRS de 2018, a entregar em 2019.

Em que situação se paga imposto?

A venda de casa só implica o pagamento de IRS se forem apuradas mais-valias – isto é, se da transação resultarem ganhos.

Como se calculam as mais-valias?

As mais-valias correspondem à diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, deduzida de despesas com a aquisição e venda e de encargos com a valorização do imóvel. Se tiverem decorrido mais de 24 meses entre a data de aquisição e a data de venda, o valor de aquisição (preço pago pelo imóvel vendido) é atualizado através da aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda.

Mais-valias = Valor da venda – (Valor da aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com aquisição e venda – Despesas com valorização

Exemplos:

Imóvel 1

Valor de aquisição: 100 000 euros
Ano de aquisição: 2000
Valor de venda: 160 000 euros
Ano de venda: 2018
Despesas com venda e aquisição: 500 euros
Encargos com valorização: 5 000 euros

Mais-valias: 160 000 euros – (100 000 euros x 1,41*) – 5 000 euros – 500 euros = 13 500 euros

* Foi aplicado o coeficiente de desvalorização da moeda de 2000 (ano de aquisição do imóvel vendido) da tabela aplicável aos bens vendidos em 2018 (ano de venda).

Imóvel 2

Valor de aquisição: 200 000 euros
Ano de aquisição: 2015
Valor de venda: 220 000 euros
Ano de venda: 2018
Despesas com venda e aquisição: 6 000 euros
Encargos com valorização: 10 000 euros

Mais-valias: 220 000 euros – (200 000 euros x 1,02*) – 10 000 euros – 6 000 euros = 0 euros

* Foi aplicado o coeficiente de desvalorização da moeda de 2015 (ano de aquisição) da tabela aplicável aos bens vendidos em 2018 (ano de venda).

Que despesas e encargos podem ser apresentados para reduzir o valor do imposto?

Como referido atrás, são aceites despesas com a venda e a aquisição do imóvel vendido. As despesas de venda incluem o pedido de certificado energético e a comissão paga à imobiliária (se existir), entre outros gastos que sejam necessários para efetuar a venda.

Para efeito de despesas com a aquisição do imóvel vendido são considerados os custos com a escritura, o registo predial e os impostos aplicáveis, como o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis) e o IS (Imposto do Selo).

Além das despesas com a venda e a aquisição, podem ser apresentados encargos com a valorização do imóvel. Aqui entram os montantes gastos com obras de manutenção e conservação, desde que tenham sido realizadas nos últimos 12 anos.

Atenção!
As despesas com a venda e a aquisição e os encargos com a valorização devem estar devidamente comprovados por faturas. Isto porque pode ser exigida essa prova no prazo de cinco anos.

Que parcela das mais-valias é tributada?

As mais-valias de venda de casa são tributadas a 50%, se o vendedor for residente fiscal em Portugal. Por exemplo, se forem calculadas mais-valias de 50 000 euros, só são tributados 25 000 euros.

Há, no entanto, uma exceção à regra dos 50%. Se a casa tiver sido comprada, reconstruída ou reabilitada com apoios públicos não reembolsáveis e for vendida antes de decorridos 10 anos, as mais-valias são tributadas a 100% (ver pergunta “Em que situações as mais-valias estão excluídas de tributação?”).

Qual o valor do imposto?

As mais-valias tributáveis são englobadas – ou seja, são adicionadas aos restantes rendimentos sujeitos a IRS, como os salários. Assim, todos os rendimentos, incluindo as mais-valias, são tributados às taxas gerais do IRS.  Não existe possibilidade de tributar as mais-valias autonomamente.

O valor do imposto depende do escalão de IRS em que o vendedor ficar posicionado.

Veja como se calcula o IRS, passo a passo

Como se declara a venda de casa no IRS?

A venda de casa é declarada nos anexos G ou G1 (ou em ambos). Se a data de aquisição da casa vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989, deve ser preenchido o anexo G1 (quadro 5). Se for posterior, deve ser preenchido o anexo G (quadro 4).

Caso o imóvel vendido tenha sido adquirido em parcelas (heranças sucessivas), em datas distintas (antes e depois de 1 de janeiro de 1989), devem ser preenchidos ambos os anexos (ver exemplo baixo).

Saiba quais os anexos que deve preencher em 2019

Exemplo:

Um filho único adquiriu por herança, por morte do pai, em 1988, 25% de um imóvel. Uns anos mais tarde, em 2010, a mãe morreu e o filho herdou os restantes 75% do imóvel. Entretanto, em 2018, o imóvel herdado foi vendido.

Em 2019, no momento da entrega do IRS de 2018 (ano da venda), 25% do valor recebido deve ser colocado no anexo G1 e 75% no anexo G.

Em que situações as mais-valias estão excluídas de tributação?

São dois os casos em que as mais-valias resultantes da venda de casa estão isentas de imposto:

1. Aquisição anterior a 1989

As mais-valias geradas pela venda de uma casa adquirida antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor do Código do IRS, estão isentas de imposto.

2. Venda de habitação própria permanente

Estão ainda excluídas de tributação as mais-valias da venda de uma casa destinada à habitação própria permanente, desde que:

  • O dinheiro obtido com a venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição da casa, seja reinvestido na aquisição de uma nova casa com a mesma finalidade. O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores ou 36 meses seguintes à venda;
  • O dinheiro conseguido com a venda seja utilizado para amortizar um crédito à habitação contraído para a adquirir celebrado antes de 2015. Esta possibilidade só é válida até 2020;
  • O dinheiro resultante da venda seja reinvestido na compra de um contrato de seguro, adesão individual a um fundo de pensões aberto que garanta uma prestação regular e periódica de valor máximo equivalente a 7,5% do valor investido ou adesão ao regime público de capitalização. Isto, caso o vendedor seja pensionista ou tenha mais de 65 anos de idade.

Caso só seja empregue uma parte do dinheiro da venda, a isenção é parcial, sendo proporcional ao valor da venda reinvestido. Exemplificando, se for reinvestido apenas 50% do dinheiro da venda, a isenção corresponde também a 50%.

Atenção!
Não podem beneficiar desta isenção, total ou parcial, as casas que tenham beneficiado de apoios do Estado não reembolsáveis para aquisição, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário para efeitos de IMI e que sejam vendidas antes de decorridos 10 anos.

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