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Venda de casa: O que tenho de fazer no meu IRS?

Se vendeu uma casa comprada ou herdada, saiba quais as obrigações fiscais em sede de IRS que tem de cumprir.

A venda de casa é obrigatoriamente declarada no IRS, podendo ou não implicar o pagamento de imposto.

Venda de casa no IRS

É obrigatório declarar?

A venda de um imóvel tem sempre de ser comunicada na declaração anual de rendimentos (modelo 3) respeitante ao ano em que ocorreu. Isto mesmo que não haja lugar ao pagamento de imposto. Exemplificando: se a venda se realizou em 2017, tem de ser declarada no IRS relativo aos rendimentos desse ano.

Quando é que se paga imposto?

Em regra, é cobrado imposto sempre que a venda de casa gera mais-valias (ganhos). E é sobre as mais-valias que incide o IRS. Existem, no entanto, situações previstas na lei em que as mais-valias não são tributadas (ver pergunta “Em que casos não se paga imposto”).

Que valor é sujeito a imposto?

O valor tributável corresponde a metade das mais-valias. Por exemplo, se forem apuradas mais-valias de 50 000 euros, só serão tributados 25 000 euros. Ou seja, a taxa de IRS incidirá apenas sobre esses 25 000 euros.

Como se apuram as mais-valias?

As mais-valias imobiliárias calculam-se fazendo a diferença entre o valor de venda de um imóvel e o valor de aquisição do mesmo. Caso já tenham passado 24 meses da data de aquisição, o valor de aquisição é atualizado à data corrente através da aplicação dos coeficientes de desvalorização da moeda.

Para apurar as mais-valias são ainda deduzidos os encargos com a venda, a aquisição e a valorização da casa. Por exemplo, são consideradas despesas com a venda de casa, os custos com a emissão do certificado energético (obrigatório) e a comissão paga à imobiliária. Os encargos com a aquisição incluem, por exemplo, os gastos com a escritura e o registo predial. Nos encargos com a valorização, entram as despesas com obras de melhoria realizadas nos cinco anos anteriores à venda.

Assim, a fórmula de cálculo das mais-valias geradas com a venda de casa é a seguinte

Mais-valias da venda de casa = Valor da venda – (Valor da aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com a venda – Encargos com a aquisição – Encargos com valorização

Nota: O apuramento das mais-valias imobiliárias é realizado pela AT.

Em que casos não se paga imposto?

A lei prevê algumas situações em que as mais-valias não são tributadas, nomeadamente quando:

  • O imóvel vendido tenha sido adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 (Decreto-Lei nº 442-A/88, de 30 de novembro);
  • Se trate da venda de uma casa destinada à habitação própria permanente e todo o dinheiro daí resultante seja reinvestido na compra de uma nova casa com a mesma finalidade, entre os 24 meses anteriores ou 36 meses seguintes à venda (artigo 10º do Código do IRS).
    Atenção: Se o valor da venda não for reinvestido na totalidade, as mais-valias serão tributadas proporcionalmente.
  • O dinheiro obtido na venda do imóvel seja utilizado para amortizar um eventual empréstimo à habitação contraído para o adquirir (Lei nº 82-E/2014, de 31 de dezembro).
    Atenção: Se o valor da venda não for utilizado na totalidade, as mais-valias serão tributadas proporcionalmente.

Como se preenche o IRS?

A venda de casa é declarada nos anexos G ou G1 (ou em ambos) da declaração anual do IRS. Se a data de aquisição da casa vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989, deve ser preenchido o anexo G1 (quadro 5). Se for posterior, deve ser preenchido o anexo G (quadro 4).

Caso o imóvel vendido tenha sido adquirido em parcelas, em datas distintas (antes e depois de 1 de janeiro de 1989), devem ser preenchidos ambos os anexos (ver caso prático).

Caso prático

Um filho único adquiriu por herança, por morte do pai, em 1988, 25% de um imóvel. Uns anos mais tarde, em 2010, a mãe morreu e o filho herdou os restantes 75% do imóvel. Entretanto, em 2017, vendeu o imóvel herdado. Em 2018, quando for entregar a declaração anual de rendimentos de 2017, deve declarar a venda, colocando 25% do valor recebido no anexo G1 e os remanescentes 75% no anexo G.

Nota: No caso de um imóvel herdado, a data de aquisição corresponde à data do óbito do autor da herança.

 

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