Crédito à habitação: saiba como funciona a moratória de capital

A partir do dia 2 de novembro, quem tiver dificuldade em suportar o aumento das prestações do crédito à habitação, devido à subida das taxas Euribor, poderá recorrer a uma moratória de capital. Verifique, num guia rápido, como vai funcionar esta medida.

Moratória de capital: 10 perguntas e respostas

Ao contrário de outras medidas de apoio ao crédito à habitação, a moratória de capital não tem em conta o montante financiado, a taxa de esforço nem o escalão do IRS do titular, sendo assim mais abrangente. Interessado em aderir? Continue a ler este artigo.

1. Quem pode aceder à moratória?

Este mecanismo está acessível a quem seja titular de um contrato de crédito à habitação que apresente, cumulativamente, as seguintes características:

• Se destine à compra de habitação própria e permanente. Excluídos da moratória estão, por exemplo, os créditos à habitação para a aquisição de uma segunda casa ou de uma casa de férias;
• Esteja indexado a uma taxa de juro variável (ou taxa mista em período de taxa variável);
• Tenha sido celebrado até 15 de março de 2023 ou, em alternativa, renegociado ou transferido para outro banco (independentemente da data em que ocorreu).

2. Em que consiste?

A moratória parcial de capital traduz-se na aplicação de um indexante correspondente a 70% da Euribor a seis meses do mês anterior à adesão à medida, independentemente do prazo do indexante do contrato. A nova prestação da casa mantém-se inalterada durante dois anos, não estando, por isso, sujeita às revisões periódicas habituais. Contas feitas, significa que os titulares de crédito à habitação podem beneficiar de uma redução de 30% na taxa Euribor. A medida apresenta duas grandes vantagens: por um lado, alivia, de imediato, o encargo com a prestação da casa, por outro, confere estabilidade e proteção temporária face a potenciais novas subidas das taxas Euribor.

3. Haverá um perdão dos juros?

Não. O “desconto” obtido na prestação da casa durante dois anos terá de ser integralmente reembolsado no futuro – mais concretamente, quatro anos após o fim da moratória. Tudo isto com a garantia de que o valor em dívida do empréstimo não aumentará. Como é possível assegurar esta premissa? A solução técnica encontrada pelo Ministério das Finanças para salvaguardar que ninguém irá deparar-se com uma dívida maior, passa pelo diferimento do capital. Ou seja, em termos práticos, durante os dois anos da redução da prestação, os clientes continuarão a pagar integralmente os juros, mas, em contrapartida, efetuarão a amortização de uma parcela menor do capital em dívida. Por essa razão, esta medida funcionará como uma moratória de capital (ao invés de uma moratória de juros), uma vez que, tecnicamente, a redução da prestação é obtida pela suspensão de uma parte da amortização do capital em dívida.

4. O que acontece depois dos dois anos?

Terminado o prazo de dois anos de vigência da moratória de capital, a prestação da casa voltará a ser calculada pela aplicação da taxa Euribor contratada e em vigor nesse momento, acrescida do spread associado ao contrato. No entanto, o cliente não começa logo a reembolsar o capital que ficou por pagar. Tal só acontecerá quatro anos depois. Ou seja, a moratória só será compensada a partir do sexto ano a contar da sua aplicação.

Exemplo

Um casal que adira à moratória em novembro de 2023, beneficiará desta medida até novembro de 2025. A partir desta data, e até outubro de 2029, passará a pagar a prestação da casa em função da taxa Euribor prevista no seu contrato de crédito à habitação. Assim, só começará a reembolsar o capital que não pagou a partir de novembro de 2029.

No entanto, se assim preferirem, os clientes podem reembolsar antecipadamente, e de uma só vez, o capital não amortizado, sem incorrerem no pagamento de qualquer comissão ou encargo.

O capital diferido a reembolsar corresponderá à diferença entre a prestação que seria devida (isto é, sem o desconto proporcionado pela moratória) e a que foi paga, sendo diluído até ao final do prazo do contrato.

5. E se as taxas Euribor descerem para níveis abaixo do indexante da moratória (de 70% da média da Euribor a seis meses)?

A verificar-se esse cenário improvável, tendo em conta a previsão do Banco Central Europeu (BCE) de inflação acima de 2% até 2025, a moratória suspende-se, de imediato, sendo acionada se as taxas Euribor voltarem a subir para níveis acima do indexante da moratória.

6. Qual a redução da prestação?

A redução da prestação depende das condições do contrato de crédito à habitação (como o capital em dívida, o prazo, o indexante e o spread). Vejamos dois exemplos:

* Para o cálculo da prestação mensal foi considerada a média mensal da taxa Euribor a seis meses registada em setembro, até ao dia 27 (4,020%).

* Para o cálculo da prestação mensal foi considerada a média mensal da taxa Euribor a 12 meses registada em setembro, até ao dia 27 (4,141%).

7. Os bancos podem cobrar comissões?

Não. A adesão à moratória não tem impacto nas restantes condições do contrato de crédito. Isto é, os bancos não podem cobrar comissões ou encargos (como a subida do spread) pelo facto de um cliente acionar este mecanismo.

Além disso, a medida foi desenhada de forma a contemplar a existência de uma cláusula de salvaguarda que garante que o capital em dívida nunca aumenta.

Contudo, é importante lembrar que a medida não está totalmente isenta de custos, uma vez que o capital diferido será mais tarde diluído no prazo do crédito à habitação, recaindo sobre este o pagamento de juros.

8. Quando entra em vigor a moratória de capital?

A partir do dia 2 de novembro de 2023 ou em data posterior (se o diploma que regulamenta o mecanismo for publicado mais tarde).

9. O que é preciso fazer?

É necessário pedir ao banco que concedeu o crédito à habitação a aplicação da moratória. O pedido pode ser feito até 31 de março de 2024.

O banco terá 15 dias para apresentar, em suporte duradouro, a seguinte informação:

• Estimativa do montante diferido, tendo por base o prazo previsto;
• Plano de reembolso indicativo do montante diferido e a respetiva evolução do capital em dívida;
• Comparação entre as prestações praticadas nos termos contratualmente estabelecidos e as prestações decorrentes do acesso à medida;
• Comparação entre o plano de reembolso do crédito sem e com a aplicação da medida, incluindo o valor total imputado aos clientes para cada uma das situações.

Nos 30 dias seguintes a contar da receção da informação prestada pelo banco, os clientes deverão responder se aceitam ou não a aplicação da medida. Se nada disserem naquele prazo, considera-se que não pretendem aceder à moratória.

10. É possível acumular a moratória de capital com outros apoios?

Sim. O acesso à moratória não impede, nem prejudica o acesso a outras medidas, como a bonificação de juros. Isto é, uma família abrangida pela bonificação dos juros (ou que solicite no futuro este apoio) também poderá beneficiar da moratória.