Direito de preferência: o que é e como funciona

O direito de preferência permite a certas pessoas, como arrendatários, comproprietários ou entidades públicas, comprar um imóvel antes de terceiros, nas mesmas condições propostas. O arrendatário com contrato há mais de dois anos tem 30 dias para decidir após receber a notificação do proprietário.

Imagine que vive na mesma casa arrendada há seis anos. Chega uma carta do senhorio: vai vender o imóvel por 220 000 euros e já recebeu uma proposta nessas condições. Tem 30 dias para decidir se quer comprar a casa onde vive, nas mesmas condições.

Este é o direito de preferência em ação. É um direito legal que protege quem tem uma relação de longo prazo com um imóvel, dando-lhe prioridade na compra antes de qualquer outro interessado.

Mas o direito de preferência não afeta apenas os inquilinos. Quem compra casa também pode ser surpreendido por este mecanismo. Como comprador, pode descobrir que o imóvel que quer comprar está sujeito a este direito. Isso não inviabiliza o negócio, mas obriga a cumprir um processo específico, com prazos que têm de ser respeitados.

Neste artigo, explicamos quem tem direito de preferência, quais os prazos, como consultar se um imóvel está abrangido e o que acontece quando as regras não são cumpridas.

O que é o direito de preferência

O direito de preferência é o direito legal de comprar um imóvel em igualdade de condições com qualquer outro comprador. Quem tem este direito de preferência é avisado antes da venda e pode decidir se quer comprar nas mesmas condições propostas ao terceiro interessado: mesmo preço, mesmo prazo, mesmas cláusulas.

Este direito está previsto no artigo 1091.º do Código Civil e foi reforçado pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro. Uma das principais alterações foi alargar o acesso ao direito: onde antes era necessário um contrato de arrendamento de pelo menos três anos, hoje basta um contrato de dois anos.

Mas há uma distinção importante a fazer logo à partida. O direito de preferência legal é o que a lei atribui automaticamente a certas pessoas, como o arrendatário ou o comproprietário. Não precisa de ser negociado nem constar do contrato. Existe por força da lei.

O direito de preferência convencional é o que duas partes acordam livremente num contrato. Por exemplo, dois sócios podem acordar que, se um quiser vender a sua parte, o outro tem prioridade de compra.

Um ponto a sublinhar: ter direito de preferência não é uma garantia de compra. É uma prioridade. Quem exerce este direito tem de comprar exatamente nas mesmas condições que o outro comprador, incluindo o preço. Não há margem para renegociar.

Quem tem direito de preferência

Existem três grandes grupos de titulares deste direito em Portugal. Cada um com condições e prazos distintos.

Nota: As regras para entidades públicas variam consoante o tipo de imóvel e a zona. Antes de avançar com qualquer negócio, confirme junto da câmara municipal da área se o imóvel está sujeito a direito de preferência público. Os procedimentos e prazos podem variar consoante o município e o enquadramento legal do imóvel.

• O arrendatário é o caso mais frequente. Qualquer arrendatário, seja de habitação ou de espaço comercial, com contrato há mais de dois anos tem direito de preferência se o proprietário quiser vender. O prazo de 30 dias conta a partir da data em que recebe a notificação, não da data em que foi enviada.
• O comproprietário é quem já detém uma quota do imóvel. Se um dos comproprietários quiser vender a sua parte a um terceiro, os restantes têm prioridade. O regime geral do Código Civil prevê um prazo de resposta de oito dias, embora as partes possam acordar um prazo diferente.
• As entidades públicas têm direito de preferência em zonas específicas: municípios e regiões autónomas em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), o Estado em imóveis classificados como monumentos nacionais ou de interesse público. O prazo é de 30 dias úteis após a notificação por escritura pública ou carta com aviso de receção.

As Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) são zonas delimitadas pelos municípios onde existe um programa de reabilitação em curso, normalmente em centros históricos ou bairros degradados. Aí, o município tem direito de preferência na compra de imóveis, o que significa que pode substituir-se ao comprador nas mesmas condições. Isso permite às câmaras controlar quem compra e o que faz com os imóveis nessas zonas, com o objetivo de garantir que a reabilitação avança de forma coerente.

Na prática, para quem compra ou vende num centro histórico como a Mouraria, Alfama ou o Bairro Alto em Lisboa, ou na Baixa do Porto, é muito provável que o imóvel esteja em ARU. O processo não impede a venda, mas obriga a notificar a câmara e a aguardar que esta decida se quer ou não exercer o direito.

Quando há vários titulares do mesmo imóvel, a lei estabelece uma ordem de prioridade: o arrendatário tem preferência sobre o comproprietário do solo; a entidade pública tem preferência sobre os restantes quando a lei o determine. Em caso de dúvida, um advogado ou solicitador pode clarificar quem tem prioridade em cada situação específica.

Sou inquilino: o que fazer quando recebo a notificação

Esta é a situação que afeta mais pessoas. O senhorio decide vender, o inquilino recebe uma carta. A partir desse momento, começa uma contagem apertada: 30 dias para decidir se quer comprar a casa. O que fazer?

1. Verificar se a notificação é válida. A notificação deve chegar por carta registada com aviso de receção. A notificação deve incluir os elementos essenciais da venda, incluindo o preço, condições de pagamento e informação suficiente sobre a proposta apresentada. Se faltar informação relevante, a notificação pode não ser válida e o prazo pode não ter começado a contar. Guardar o aviso de receção é essencial: é a prova da data em que o prazo começou.

2. Avaliar a decisão com antecedência. Exercer o direito de preferência significa comprar o imóvel nas exatas condições propostas ao terceiro comprador: mesmo preço, mesma forma de pagamento, mesmas condições. Não é possível propor um valor diferente.

Se a compra depende de crédito habitação, importa agir rapidamente. O processo de aprovação de um crédito pode demorar várias semanas. Trinta dias é um prazo curto para reunir toda a documentação, obter pré-aprovação e confirmar a decisão. Falar com o banco logo nos primeiros dias após receber a notificação é essencial.

3. Comunicar a decisão por escrito. A decisão de exercer o direito de preferência deve ser comunicada ao senhorio por escrito, dentro dos 30 dias. O ideal é enviar também por carta registada com aviso de receção, para ter prova da data de envio e receção.

Se o inquilino não responder dentro do prazo, o direito caduca e a venda ao terceiro pode avançar.

4. O que acontece se o prazo terminar sem resposta? A ausência de resposta equivale a uma renúncia tácita. O senhorio pode então avançar com a venda ao terceiro, nas condições que foram comunicadas. Se as condições mudarem entretanto, a notificação terá de ser repetida.

Sabia que?

Quando vários inquilinos arrendaram partes do mesmo imóvel (não constituído em propriedade horizontal), podem exercer o direito de preferência em conjunto, comprando o imóvel em compropriedade, na proporção das respetivas quotas. Esta possibilidade, introduzida pela Lei n.º 64/2018, permite que moradores de um prédio se unam para comprar o edifício onde vivem.

Sou comprador: o que muda quando há direito de preferência

Encontrou o imóvel ideal e a sua proposta foi aceite. Mas o imóvel está arrendado há mais de dois anos. O negócio não está perdido, mas há um passo obrigatório antes da escritura.

O vendedor/senhorio tem de notificar o arrendatário antes de formalizar a venda. Só depois de decorrido o prazo de 30 dias sem exercício do direito de preferência (ou após renúncia expressa do arrendatário a esse direito) é que a escritura pode ser marcada. Avançar antes disso expõe o comprador a riscos sérios.

O que o comprador deve verificar antes de assinar o contrato de promessa: O contrato de promessa de compra e venda (CPCV) deve incluir uma cláusula que condiciona o negócio ao não exercício do direito de preferência. Se o arrendatário exercer o direito, o comprador tem direito a recuperar o sinal pago. Os custos de tempo e de oportunidade ficam, ainda assim, do lado do comprador.

Saber antes de fazer proposta se o imóvel está arrendado e há quanto tempo permite antecipar este passo. Esta informação pode ser pedida ao vendedor ou verificada na caderneta predial e na certidão permanente do Registo Predial.

O risco de o vendedor não cumprir: Se o vendedor avançar com a escritura sem notificar o arrendatário, este pode reagir judicialmente através de uma ação de preferência e reclamar o imóvel, mesmo depois de formalizada a escritura. O comprador pode enfrentar uma ação judicial destinada a substituir-se à compra realizada. A diligência antes de assinar qualquer documento é, por isso, uma proteção também para o comprador.

Como consultar se um imóvel tem direito de preferência

Esta é uma das perguntas mais frequentes sobre este tema. Há três situações distintas:

• Se é inquilino e quer saber se tem este direito: o direito de preferência existe se o contrato de arrendamento tiver dois ou mais anos de duração. Basta verificar a data de início do contrato. Não é preciso consultar nenhum registo;
• Se é comprador e quer saber se o imóvel está sujeito a arrendamento: o ponto de partida é a certidão permanente do Registo Predial, disponível no site do Registo Predial. Este documento mostra os ónus e encargos registados sobre o imóvel. Embora alguns contratos possam estar registados, o arrendamento habitacional raramente aparece na certidão permanente, por isso a certidão não é suficiente por si só. Deve igualmente pedir ao vendedor uma declaração escrita sobre a situação de arrendamento: se o imóvel está arrendado, desde quando e em que condições;
• Se quer saber se existe uma entidade pública com direito de preferência: deve consultar a câmara municipal da área do imóvel. Os municípios têm obrigação de publicitar as Áreas de Reabilitação Urbana onde exercem direito de preferência. Esta informação está disponível nos sites das câmaras e no Sistema Nacional de Informação Territorial (SNIT).
  Um advogado ou solicitador pode fazer esta verificação de forma completa antes de assinar qualquer documento. O custo deste passo é sempre inferior ao risco de avançar sem ter as informações certas.

O que acontece se o direito de preferência não for respeitado

Se o proprietário vender o imóvel sem notificar quem tem direito de preferência, o titular preterido pode reagir através de uma ação de preferência, prevista no artigo 1410.º do Código Civil, aconselhando-se sempre com um advogado.

Prazo: a ação tem de ser interposta no prazo de seis meses a contar da data em que tomou conhecimento dos elementos essenciais da venda (preço, condições, identidade do comprador). Este prazo é de caducidade: esgotado o prazo, o direito extingue-se.

Como funciona: quem, tendo direito de preferência, foi preterido, pode exigir para si o imóvel, nas mesmas condições em que foi vendido. Para que a ação seja válida, tem de depositar o preço pago nos 15 dias seguintes à data em que a ação foi intentada.

O que isto implica na prática: uma pessoa que comprou um imóvel pode ver esse imóvel reclamado pelo arrendatário ou comproprietário preterido, mesmo depois de feita a escritura. Trata-se de um risco real, que justifica que se garanta a situação antes de assinar qualquer contrato.

Para quem tendo direito de preferência e seja preterido, importa guardar qualquer evidência de que tomou conhecimento da venda (email, mensagem escrita, testemunhos) e agir dentro do prazo de seis meses. A inação extingue o direito.

Erros comuns no direito de preferência

• Ignorar a carta do senhorio;
• Assumir que o prazo conta da leitura e não da receção;
• Tentar renegociar o preço;
• Avançar para escritura sem confirmar notificações;
• Não validar se o imóvel está em Áreas de Reabilitação Urbana.

Perguntas frequentes

O direito de preferência aplica-se também ao arrendamento comercial? Sim. O artigo 1091.º do Código Civil aplica-se a contratos de arrendamento para fins habitacionais e para fins não habitacionais. O arrendatário de um espaço comercial com contrato há mais de dois anos tem o mesmo direito de preferência que o arrendatário habitacional, nas mesmas condições e com o mesmo prazo de 30 dias.

O arrendatário pode renunciar ao direito de preferência? Sim. O arrendatário pode renunciar ao direito por escrito, dentro do prazo de 30 dias após receber a notificação. A renúncia deve ser expressa e não pode ser feita antes da notificação da intenção de venda.

Se o arrendatário não tiver capacidade financeira para comprar, perde o direito? O arrendatário tem 30 dias para exercer o direito ou renunciar. Se não o fizer dentro do prazo, o direito caduca. O prazo não é suspenso por dificuldades de financiamento. Por isso, falar com o banco logo nos primeiros dias após receber a notificação é fundamental para perceber se o exercício do direito é viável.

O direito de preferência aplica-se a todas as formas de transmissão de imóveis? Não. O direito aplica-se à compra e venda e à dação em cumprimento (ou seja, quando uma dívida é liquidada com um bem em vez de dinheiro). Não se aplica a doações, heranças, permutas ou outras formas de transmissão gratuita ou não onerosa.

O que é uma ação de preferência e em que prazo deve ser intentada? É a ação judicial que o titular do direito de preferência pode usar quando foi preterido, ou seja, quando a venda avançou sem ter sido notificado. O prazo é de seis meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais da venda. Ao intentar a ação, o preferente tem de estar preparado para entregar o preço pago nos 15 dias seguintes.