A primeira etapa do processo de compra de casa passa por um contrato-promessa de compra e venda. Apesar de não ser obrigatório, é o instrumento usado para formalizar a intenção de compra. É também uma garantia do futuro contrato definitivo.

O que é?

O contrato-promessa de compra e venda é um documento escrito, assinado por quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador). Trata-se de uma convenção pela qual as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a celebrar um novo contrato, futuro e definitivo, num determinado prazo, ou quando verificados certos pressupostos (artigo 410 n.º 1 do Código Civil).

O contrato-promessa regula os direitos e deveres de comprador e vendedor até à realização da escritura pública da casa. O documento estabelece as condições para a concretização do negócio. Inclui, entre outras informações, os valores da compra, o sinal dado como adiantamento e a data da entrega.

Qual é a sua utilidade?

É conveniente assinar um contrato-promessa nas situações em que ainda não se encontram reunidas as condições necessárias para a realização da escritura de compra e venda, nomeadamente:

• a construção do imóvel não está concluída
• o imóvel não dispõe de licença de utilização
• o comprador não tem o montante necessário para a compra
• o comprador ainda está a aguardar a aprovação do financiamento bancário

Quais são as vantagens do contrato-promessa?

Por mais rápida que possa ser a formalização de uma escritura pública, nunca será tão célere como a realização de um contrato-promessa. Nesse sentido, este contrato permite formalizar rapidamente um documento vinculativo entre o vendedor e o comprador.

As partes interessadas podem, desde logo, assegurar a formalização do negócio (compra/venda da casa) no prazo acordado. No contrato-promessa é também garantida uma segurança jurídica, em caso de atraso ou incumprimento do contrato (ver as consequências mais abaixo).

O sinal

No âmbito do contrato-promessa de compra e venda, é muito comum o pagamento de um sinal. É uma quantia em dinheiro, acordada entre as partes, ou outro bem, que o promitente-comprador entrega ao promitente-vendedor. O sinal é uma garantia do cumprimento do contrato-promessa. E também é prova da seriedade da intenção contratual.

Quais são os requisitos do contrato-promessa de compra e venda?

Devem constar do contrato-promessa os seguintes elementos:

• Identificação do vendedor e do comprador: nome completo, estado civil, morada, número do bilhete de identidade/cartão do cidadão e de contribuinte fiscal
• Identificação do imóvel: localização, tipologia, existência de partes integrantes ou afetas à fração ou imóvel (garagem, arrecadação ou piscina, por exemplo), inscrição matricial e descrição predial
• Preço de compra da casa acordado e a forma de pagamento
• Valor do sinal dado como adiantamento
• Montantes dos reforços do sinal, caso existam, assim como as datas para os respetivos pagamentos
• Indicação de que o imóvel será vendido livre de quaisquer ónus e encargos
• Prazo para a realização do contrato definitivo (escritura pública) e consequências desse prazo ser ultrapassado
• Identificação das sanções se a escritura pública não for celebrada na data estipulada;
• Licença de utilização ou de construção, ou prova de que foi pedida à Câmara Municipal, ou declaração que a substitua
• Referência à execução específica, que permite, a qualquer uma das partes, obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta

Atenção: Assegure-se de que o contrato-promessa inclui a garantia de que não existem dívidas às autoridades fiscais relacionadas com o imóvel, resultantes da compra ou utilização por parte do vendedor.

Deve existir ainda a indicação de que o prédio está em regulares condições de habitabilidade e com todo o equipamento, redes internas e de instalação de água, eletricidade, esgotos e gás em normais condições de funcionamento.

Tome nota: Pode aceder a uma minuta do Contrato-Promessa no Registo Predial Online.

E se o contrato-promessa não for cumprido?

Existem sanções se a escritura não se concretizar. As consequências do incumprimento do contrato-promessa podem estar previstas no próprio documento. Na sua ausência aplicam-se as regras gerais do Código Civil.

Em caso de incumprimento por parte do comprador, este perde o direito a todos os valores pagos como sinal ao vendedor. De salientar que “a lei estabelece que todas as importâncias entregues ao promitente-vendedor têm caráter de sinal”. Já se a culpa for imputável ao vendedor, este tem de restituir ao comprador o dobro do valor do sinal pago.

A parte não faltosa pode, em alternativa, recorrer ao tribunal para pedir a execução específica do contrato. O objetivo é conseguir uma sentença do tribunal que permita o cumprimento coercivo do contrato-promessa de compra e venda.

Última nota: Se recorrer ao crédito para comprar casa, assegure um prazo razoável entre o contrato-promessa e a assinatura da escritura. O objetivo é dar tempo à instituição bancária de tomar uma decisão em relação ao empréstimo. Garanta também condições de resolução do contrato, no caso de o crédito não ser aprovado.