Comissões no credito à habitação: saiba quais tem de pagar

Análise do pedido de empréstimo, avaliação do imóvel, reembolso antecipado, processamento das prestações e cancelamento da hipoteca. Estes são alguns exemplos de serviços associados ao crédito à habitação que implicam o pagamento das chamadas comissões.

As comissões que se cobram num contrato de crédito à habitação dividem-se em três tipos: comissões iniciais, comissões durante a vigência do contrato e comissões no termo do contrato. Fique a saber quais são as principais comissões que tem de pagar em cada etapa do processo (as designações mudam ligeiramente consoante a instituição de crédito).

Comissões iniciais

• Estudo do pedido de crédito à habitação

É a primeira comissão a pagar, sendo, por isso, designada também de comissão de abertura. Comissão de dossier é outra das denominações. Contempla os custos com a abertura do processo e a análise do pedido de empréstimo. É prática comum a cobrança desta comissão inicial, independentemente da celebração do contrato de financiamento.

• Avaliação do imóvel

A avaliação do imóvel é essencial para a instituição de crédito determinar o montante e as condições do crédito à habitação. Sem ela, não é possível conceder o empréstimo. É realizada por um perito avaliador independente, registado junto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). Por esta análise é, geralmente, cobrada uma comissão, mesmo que o crédito à habitação não avance. Se tal acontecer, a instituição deve entregar ao cliente um duplicado dos relatórios e dos restantes documentos relativos à avaliação. Caso o cliente não concorde com avaliação, pode apresentar uma reclamação, que deve ser respondida de forma fundamentada

Localização, terreno, tipologia, qualidade de construção, acabamentos, facilidades e ano de construção são os principais fatores que influenciam a avaliação do imóvel.

• Documentação da habitação

Cobre os custos com o tratamento de todos os documentos necessários à celebração do contrato de crédito à habitação. Caso haja representação na contratação do crédito à habitação, o custo com esta comissão é mais elevado.

• Solicitadoria

Algumas instituições de crédito cobram a comissão por serviços de solicitadoria (consulta jurídica) . Refere-se a custos com a validação da documentação da casa e a articulação com o notário.

• Formalização contratual

A cobrança deste comissão  surge na última etapa do processo de concessão do crédito à habitação: assinatura dos documentos que oficializam a compra e venda da casa e a cedência do financiamento. Pode corresponder a uma percentagem do valor do empréstimo ou ser um valor fixo.

Comissões durante a vigência do contrato

• Reembolso antecipado

Em qualquer momento da vigência do contrato é possível antecipar o pagamento do empréstimo. O reembolso antecipado pode corresponder a uma parte ou à totalidade do capital em dívida.

No entanto, as instituições de crédito podem cobrar uma comissão pela antecipação do reembolso. O valor a pagar corresponde a uma percentagem do capital reembolsado. No máximo é de 0,5%, nos contratos com taxa de juro variável, ou de 2%, nos contratos com taxa de juro fixa. À comissão por reembolso antecipado acresce ainda o Imposto do Selo.

Excecionalmente, até ao final de 2024, não será cobrada a comissão pela antecipação do reembolso nos contratos de crédito à habitação para compra, obras e construção de casa própria e permanente com taxa de juro variável ou mista (desde que se encontrem em período de taxa variável). O objetivo é incentivar a amortização antecipada e facilitar o processo de transferência para outro banco.

Tome nota

As comissões máximas previstas na lei não se aplicam se o contrato contemplar uma comissão inferior ou mesmo a sua isenção. Se o motivo do reembolso antecipado for morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo, não há lugar ao pagamento desta comissão.

O pagamento antes da data inicialmente prevista para a amortização do empréstimo deve ocorrer na data do pagamento da prestação. E o cliente deve avisar a instituição de crédito com, pelo menos, sete dias úteis de antecedência, caso se trate de um reembolso parcial, ou 10 dias úteis de antecedência, tratando-se do reembolso de todo o capital ainda em dívida.

Em caso de reembolso antecipado total, a instituição de crédito não pode cobrar o pagamento da comissão referente à emissão de distrate para cancelamento da hipoteca (ver abaixo). Também não pode exigir o pagamento dos juros relativos ao período compreendido entre a data do reembolso e a data em que se venceria a prestação seguinte nos termos contratuais.

• Processamento da prestação

Esta comissão agrega as despesas com o processamento da prestação a ser paga, por norma, mensalmente, e das comunicações associadas. As instituições de crédito só podem cobrar esta comissão nos contratos celebrados antes de 1 de janeiro de 2021.

• Recuperação de valores em dívida

Em caso de recuperação de valores em dívida, na sequência da falta de pagamento na data estipulada, a instituição de crédito pode cobrar uma comissão apenas uma vez, por cada prestação em atraso. O valor da comissão não pode exceder 4% do valor da prestação em atraso, com um valor mínimo de 12 euros e um valor máximo de 150 euros. Se o valor da prestação vencida e não paga for superior a 50 000 euros, a comissão a cobrar não pode exceder 0,5%. do valor dessa prestação.

Além da comissão, as instituições de crédito podem exigir juros moratórios, bem como outras despesas que tenham suportado perante terceiros, por conta do cliente, depois da entrada em incumprimento, desde que devidamente documentadas.

Comissões no termo do contrato

• Cancelamento da hipoteca (distrate)

Desde 1 de janeiro de 2021, as instituições de crédito deixaram de poder cobrar a comissão pelo distrate de hipoteca (declaração que comprova a extinção da dívida). Esta declaração deve ser emitida no prazo máximo de 14 dias úteis a contar do fim do contrato e entregue pelo proprietário da casa na Conservatória do Registo Predial. Só assim fica cancelado o registo de hipoteca.

Atenção!

Os valores das comissões do crédito à habitação variam de instituição para instituição. Para saber quanto tem de pagar por cada uma, deve consultar o precário da instituição de crédito em causa num balcão, local de atendimento ao público ou na Internet. Os preçários de todas as instituições de crédito podem ainda ser consultados Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal. Antes de celebrar um contrato de crédito à habitação, avalie as comissões apresentadas pelas diferentes instituições.