Guia para comprar casa

O processo de comprar casa em Portugal tem várias etapas que convém conhecer antes de começar. Perceber quanto pode gastar, como funciona o crédito, que impostos vai pagar e o que acontece na escritura faz toda a diferença para evitar surpresas. Neste guia, acompanhamos cada etapa de forma simples e prática.

Passo 1: perceber quanto pode gastar para comprar casa

Antes de começar a visitar imóveis, é essencial saber qual é o seu orçamento real. Comprar casa envolve dois tipos de custos: o valor do imóvel e as despesas associadas à transação. As despesas adicionais incluem impostos, escritura, registos e seguros. Em média, representam entre 6% e 10% do preço do imóvel. Numa casa de 200 000 euros, isso pode significar entre 12 000 e 20 000 euros de custos extra que deve ter disponíveis antes de avançar.

Para perceber até quanto pode pedir de crédito, os bancos analisam o seu rendimento líquido, os empréstimos que já tem e a poupança disponível para a entrada. Em regra, a prestação mensal total de todos os créditos não deve ultrapassar 50% do rendimento líquido do agregado familiar — é o que se chama taxa de esforço ou DSTI (Debt Service to Income).

Exemplo prático: um casal com rendimento líquido mensal de 3 000 euros pode ter prestações totais de crédito até 1 500 euros por mês.

Passo 2: tratar da pré-aprovação do crédito habitação

Antes de fazer propostas em imóveis, vale a pena pedir uma pré-aprovação do crédito habitação a um ou mais bancos. Este documento indica o montante máximo que o banco está disposto a financiar, com base na sua situação financeira atual. A pré-aprovação não vincula nem o banco nem o comprador, mas dá uma base concreta para as negociações e evita avançar para um imóvel que não consegue financiar. Em 2026, os bancos financiam habitualmente até 90% do valor do imóvel para habitação própria e permanente. Para a maioria das pessoas, isso significa precisar de ter pelo menos 10% do valor do imóvel disponível como entrada — mais as despesas da transação.

Atenção se tiver até 35 anos: pode aceder à garantia pública do Estado, que permite financiamento até 100% do valor do imóvel sem necessidade de entrada, para imóveis até 450 000 euros. Saiba mais no nosso artigo sobre apoios do Governo ao empréstimo habitação em 2026. Ao pedir o crédito, compare sempre a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global), que inclui todos os custos do empréstimo, e não apenas o spread ou a taxa de juro. Dois empréstimos com o mesmo spread podem ter custos totais muito diferentes.

Passo 3: encontrar a casa certa

Com o orçamento definido, começa a fase de procura. Portais imobiliários, agências e redes de contacto são os principais canais. Antes de visitar, defina os critérios que não são negociáveis: localização, tipologia, proximidade de transportes e serviços. Durante as visitas, coloque questões práticas: a casa tem licença de habitação? Existe alguma penhora ou dívida associada ao imóvel? Estão previstas obras no condomínio? Uma agência imobiliária pode ajudar a verificar a situação legal do imóvel antes de avançar. O mantra do setor continua a ser “localização, localização, localização” — e por boas razões. A localização é o único fator que não muda depois de comprar casa.

Passo 4: assinar o CPCV

Depois de escolher o imóvel e negociar o preço, o passo seguinte é assinar o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Este documento formaliza o compromisso entre comprador e vendedor antes da escritura definitiva. No CPCV ficam definidos o preço de compra, o prazo para a escritura, as condições do negócio e o valor do sinal, que habitualmente corresponde a 10% a 20% do preço do imóvel.

Se o comprador desistir sem justificação legal, perde o sinal. Se o vendedor desistir, tem de devolver o dobro do valor recebido. Por isso, é importante ler o contrato com atenção antes de assinar, idealmente com apoio de um advogado.

Passo 5: pagar os impostos antes da escritura

Antes de comprar casa, há dois impostos obrigatórios a pagar. O primeiro é o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis). O valor depende do preço do imóvel, do tipo de habitação e da finalidade: se é habitação própria e permanente ou não.

Para imóveis de habitação própria e permanente até 106 346 euros, há isenção total de IMT. O segundo é o Imposto do Selo, à taxa de 0,8% sobre o valor da escritura.

Se tiver até 35 anos e for a primeira habitação: pode ter isenção total de IMT e Imposto do Selo para imóveis até 330 539 euros, e isenção parcial até 660 982 euros. Leia o nosso artigo sobre isenção de IMT: quem tem direito para perceber como funciona. Depois de comprar casa, vai passar a pagar IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) anualmente. A taxa é definida por cada município e situa-se entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário do imóvel. Quem comprar casa para habitação própria e permanente com valor patrimonial até 125 000 euros e rendimento coletável familiar até 153 300 euros tem isenção de IMI durante os primeiros três anos.

Passo 6: a escritura

A escritura é o ato que torna oficial a compra de casa. Pode ser realizada num cartório notarial ou numa conservatória do registo predial. É neste momento que o imóvel passa legalmente para o nome do comprador. Se tiver crédito habitação associado, o banco também participa na escritura para formalizar a hipoteca. Após a escritura, o imóvel é registado em seu nome na Conservatória do Registo Predial. O processo completo desde a decisão de comprar casa até à escritura demora habitualmente entre 60 e 90 dias quando há financiamento bancário.

Três coisas a não esquecer ao comprar casa

O spread não é tudo. Um spread baixo pode ser compensado por seguros mais caros ou outras comissões. Ao comparar propostas de crédito habitação, use sempre a TAEG para ter uma visão completa dos custos.

Simule subidas da Euribor. Se tiver crédito com taxa variável, simule o impacto de uma subida de 1% e 2% na prestação mensal. A pergunta a fazer é: consigo pagar se a prestação subir 200 euros? Se a resposta for não, considere a taxa fixa ou mista. Leia o nosso artigo sobre taxa fixa, mista ou variável no crédito habitação.

Reserve uma almofada financeira. Comprar casa é só o começo. Obras, mobília, condomínio e imprevistos surgem rapidamente. Tente manter uma reserva de emergência equivalente a três a seis meses de despesas depois de concluir a compra.

Em resumo

Comprar casa em Portugal em 2026 é um processo com várias etapas: definir orçamento, pedir pré-aprovação do crédito, encontrar o imóvel, assinar o CPCV, pagar os impostos e formalizar a escritura. Em média, o processo demora entre dois e quatro meses. Quem tiver até 35 anos pode beneficiar de apoios significativos: garantia pública para financiamento a 100% e isenção de IMT que pode representar uma poupança de vários milhares de euros. Confirme sempre os critérios de elegibilidade em fontes oficiais antes de avançar.

Se está a pensar comprar casa deve preparar-se bem antes de concretizar o negócio. Encontrar a casa certa, negociar o valor de aquisição, escolher o melhor crédito e tratar de modo eficiente da burocracia. Eis as etapas que fazem parte de um caminho que, se tudo correr bem, poderá acabar num banquete a celebrar a morada para o futuro. Conheça dicas e conselhos para comprar casa com segurança.