Certificado energético: o que é e o que revela sobre a casa

Quando visita uma casa para comprar ou arrendar, olha para as divisões, a orientação solar, a luz, o estado das paredes. O que raramente avalia é o desempenho energético. Quanto dinheiro vai gastar em aquecimento? As paredes e o chão isolam bem o frio? As janelas têm vidro duplo ou simples? O certificado energético responde a estas questões, ajudando-o antes de tomar qualquer decisão.

Em Portugal, o certificado energético é obrigatório por lei para imóveis à venda ou para arrendamento. Mas o valor do certificado vai muito além do cumprimento legal. É um diagnóstico, uma ferramenta de negociação e, em algumas situações, um caminho para pagar menos IMI.

Descubra o que é o certificado energético, quando precisa de ter um, quanto custa e o que cada classe energética pode significar na prática para o dia a dia.

O que é o certificado energético

O certificado energético é um documento obrigatório que classifica a eficiência energética de um imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). É emitido por um perito qualificado credenciado pela Agência para a Energia (ADENE), tem validade de 10 anos para casas de habitação e é obrigatório para vender ou arrendar qualquer imóvel.

A ADENE é a entidade que gere o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE) em Portugal. Além da classe, o certificado inclui os consumos estimados de energia e recomendações concretas de melhoria para a casa em questão.

A certificação é regulada pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, atualizado em 2025 pela transposição parcial da nova Diretiva Europeia sobre o desempenho energético dos edifícios (Diretiva 2024/1275). A meta europeia é clara: todos os edifícios devem atingir a classe A ou B até 2040.

Quando é obrigatório ter certificado energético

O certificado energético, que é válido por 10 anos para habitação, é obrigatório para imóveis residenciais nas seguintes situações:

• Venda ou arrendamento. Qualquer imóvel colocado no mercado, novo ou existente, precisa de certificado válido. A classe energética tem de constar obrigatoriamente nos anúncios, seja em plataformas online, agências imobiliárias ou outros suportes;
• Edifícios novos. Obrigatório desde 2008 para qualquer construção nova;
• Grandes reabilitações. Quando o custo estimado das obras supera 25% do valor total do imóvel;
• Acesso a financiamentos ou benefícios fiscais. Sempre que a certificação seja condição de acesso a apoios, programas ou incentivos.

Quando não precisa de certificado

Nem todos os imóveis são obrigados a ter certificação energética. As isenções mais comuns para uso residencial, previstas no artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, incluem:

• Casas com área útil igual ou inferior a 50 m²;
• Renovação de contrato de arrendamento com o mesmo inquilino;
• Transmissões não onerosas, como doações ou heranças;
• Imóveis em processos de insolvência ou execução;
• Arrendamento da residência habitual do senhorio por prazo inferior a quatro meses.

Em caso de dúvida, o mais seguro é consultar um perito qualificado antes de avançar.

Como obter o certificado: passo a passo

O processo tem quatro etapas principais:

1. Escolher um perito qualificado. A ADENE disponibiliza uma lista de peritos credenciados. Os preços e condições variam entre profissionais, por isso vale a pena pedir mais do que um orçamento;

2. Reunir a documentação do imóvel. É preciso reunir a caderneta predial urbana, a certidão de registo na conservatória, a planta do imóvel, a ficha técnica da habitação (se existir) e os dados do proprietário com NIF;

3. Permitir a visita técnica. O perito tem de visitar o imóvel para recolher informação no local. Sem visita, o certificado não pode ser emitido. A visita pode demorar entre 30 minutos e uma hora;

4. Validar o certificado energético. O perito regista os dados no portal SCE e emite o documento. O processo demora cerca de dois a três dias após a visita.

O custo total tem duas componentes independentes: os honorários do perito (valor de mercado livre, não tabelado) e a taxa de registo no portal SCE (valor fixado por lei).

Os valores foram fixados pela Portaria n.º 39/2016, de 7 de março, em vigor em 2026. Acresce IVA à taxa legal em vigor. Não inclui os honorários do perito qualificado, fixados por cada empresa.

Sabia que?

Se o seu imóvel já tem certificado energético válido, implementar as melhorias recomendadas e atingir, pelo menos, a classe B-, pode ficar isento do pagamento da taxa de registo do novo certificado. A condição está prevista no Decreto-Lei n.º 101-D/2020.

O que a classe energética diz sobre a sua vida real

A letra no certificado não é burocracia. Traduz-se em graus de conforto, em faturas de energia e, cada vez mais, em valor de mercado da casa.

Com base em dados do SCE de 2023, referentes a mais de 1,6 milhões de certificados energéticos emitidos em Portugal, o parque habitacional certificado distribui-se assim: cerca de 22% das casas têm classe A ou A+, 44% tem classe C ou D, e 23% tem classe E ou F. Ou seja, mais de metade das casas certificadas estão abaixo do nível intermédio.

O que significa isto na prática

Uma casa com classe A ou A+ tem isolamento de qualidade, janelas com vidro duplo ou com corte térmico, sistemas de climatização eficientes e, muitas vezes, produção de energia renovável. No inverno, aquece com menos energia. No verão, arrefece mais facilmente. A fatura de eletricidade e gás reflete isso todos os meses.

Uma casa com classe D ou E, construída antes de 2000, tende a ter paredes sem isolamento exterior, janelas simples e sistemas de aquecimento com elevado consumo. É quente no verão, fria no inverno. Não é só uma questão de conforto: é uma questão de quanto vai pagar por morar nessa casa.

Uma classe F representa o pior desempenho: conforto térmico muito reduzido e custos energéticos altos. Segundo dados da Direção-Geral de Energia e Geologia, os edifícios são responsáveis por cerca de 30% da energia final consumida em Portugal, e mais de 50% desse consumo pode ser reduzido com medidas de eficiência energética.

Para quem vende, uma classe alta é um argumento competitivo. Para quem compra, é informação concreta sobre o custo real de habitar o imóvel.

O que o perito observa quando visita a casa

O perito avalia as características físicas visíveis e os equipamentos instalados. Os principais elementos que analisa são:

• As paredes, coberturas e pavimentos: espessura, materiais e existência de isolamento;
• As janelas: tipo de vidro (simples, duplo ou duplo com corte térmico) e caixilharia;
• Os equipamentos de climatização: aquecimento, arrefecimento e ventilação;
• O sistema de aquecimento de águas sanitárias: esquentador, caldeira, bomba de calor ou painéis solares térmicos;
• A localização, o piso e a orientação solar do imóvel.

Com base nestas observações e nos cálculos, o perito determina as necessidades energéticas estimadas e atribui uma classe energética. A visita demora habitualmente entre 30 minutos e uma hora, dependendo da dimensão e complexidade do imóvel.

Uma ferramenta de negociação que poucas pessoas usam

Quando encontra uma casa com classe D ou E, a primeira reação pode ser recuar. Mas há outra forma de olhar para isso: é informação que pode dar-lhe poder de negociação.

O certificado energético inclui as medidas de melhoria recomendadas pelo perito para aquela casa. Antes de fechar o contrato promessa de compra e venda ou a escritura, estas questões merecem resposta: o preço pedido já desconta o estado energético do imóvel? Quem suporta o custo das melhorias? A classe baixa justifica uma proposta mais baixa?

Nenhum outro documento na transação imobiliária oferece esta informação de forma tão estruturada. O certificado não é apenas uma obrigação do vendedor. É uma ferramenta do comprador.

O IMI que pode estar a pagar a mais

Há um benefício fiscal associado à eficiência energética que muita gente desconhece. Os municípios portugueses podem aplicar uma redução de até 25% na taxa de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) a prédios urbanos com eficiência energética elevada. Esta redução é facultativa e depende de deliberação de cada assembleia municipal. Ou seja, varia de município para município.

Para perceber o impacto concreto: um imóvel com valor patrimonial tributário de 150 000 euros, num município com taxa de IMI de 0,3%, paga normalmente 450 euros de IMI por ano. Uma redução de 25% representa 112,50 euros poupados anualmente. Para um imóvel de 200 000 euros, a poupança anual sobe para 150 euros.

Para saber se o seu município aplica esta redução e quais as condições de acesso, deve consultar o site do município ou o serviço de Finanças da sua área.

O que acontece se não tiver o certificado

A falta de certificado energético tem consequências legais e práticas. Para particulares, a coima por incumprimento varia entre 250 e 3 740 euros. Para empresas, pode ir de 2 500 a 44 890 euros. A fiscalização é competência da Direção-Geral de Energia e Geologia (DGEG).

Além da coima, a ausência de certificado energético pode inviabilizar a escritura: os notários são obrigados a verificar a sua existência na venda de imóveis. Em arrendamento, a ausência pode dar origem a contestação do contrato.

Em resumo:

Quanto custa um certificado energético?
O custo tem duas partes. A taxa de registo no portal SCE é fixa por lei: 28 euros para T0 e T1, 40,50 euros para T2 e T3, 55 euros para T4 e T5, e 65 euros para T6 ou superior (acresce IVA à taxa em vigor). O custo de contratar um perito qualificado são livres e variam conforme o profissional, a tipologia e a complexidade do imóvel. Vale a pena pedir orçamento a mais do que um perito antes de decidir.

O certificado é válido por quanto tempo?
Para habitação, a validade é de 10 anos. Em situações específicas, como imóveis devolutos para venda ou arrendamento, a validade pode ser reduzida para 1 ano.

Se fizer obras, o certificado continua válido?
Depende da dimensão das obras. Intervenções que se enquadrem como grande renovação, ou seja, cujo custo supere 25% do valor total do imóvel, obrigam à emissão de novo certificado energético. Obras de manutenção corrente não invalidam o certificado existente.

Posso consultar o certificado energético de um imóvel antes de comprar?
Sim. A ADENE disponibiliza uma pesquisa de certificados por morada ou dados prediais. Se o imóvel não aparecer na pesquisa, considera-se que não tem certificado energético válido.