Alojamento local: o que mudou com a nova lei?

A nova legislação do alojamento local, aprovada no âmbito do programa “Mais Habitação”, contempla a suspensão da atribuição de novos registos (com exceção do interior e dos arquipélagos), o pagamento de uma contribuição extraordinária, a duração limitada do registo, entre outras medidas. Se é proprietário de um alojamento local, ou planeia vir a sê-lo, leia, abaixo, tudo o que mudou neste negócio.

Duração (e renovação) dos registos

O registo de alojamento local passou a ter duração de cinco anos, renovável por iguais períodos, sendo a primeira renovação contada a partir da data de emissão do título de abertura ao público.

As renovações do registo carecem de autorização expressa da câmara municipal territorialmente competente, podendo esta opor-se, com base nos requisitos de funcionamento dos estabelecimentos ou, quando aplicável, com o previsto na respetiva Carta Municipal de Habitação.

Suspensão de emissão de novos registos

Com a exclusão do interior do território nacional e dos arquipélagos, encontra-se suspensa a atribuição de novos registos de estabelecimentos de alojamento local nas modalidades de apartamentos e de estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício.

A suspensão pode ser levantada quando o município aprovar a Carta Municipal de Habitação, que define o adequado equilíbrio de oferta de habitações e de alojamento estudantil no respetivo território, sem prejuízo da identificação das regras e dos limites da utilização de frações habitacionais para alojamento local.

Reapreciação de registos já emitidos

Os registos de alojamento local emitidos até à data de entrada em vigor da lei (7 de outubro de 2023) serão sujeitos a reapreciação durante o ano de 2030, sendo depois renováveis por cinco anos.

Há, no entanto, uma exceção. Não haverá reapreciação de registos nos casos em que existam créditos celebrados até 16 de fevereiro de 2023 e que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029. Assim, a primeira reapreciação só terá lugar após a amortização integral inicialmente contratada.

Caducidade de registos inativos

Para não verem cancelados os seus registos de alojamento local, os respetivos titulares devem, no prazo de dois meses a contar de 7 de outubro de 2023, efetuar prova da manutenção da atividade de exploração, mediante a apresentação de declaração contributiva na plataforma RNAL – Registo Nacional de Alojamento Local, através do Balcão Único Eletrónico

Esta obrigação não se aplica à exploração de unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que essa atividade não ultrapasse 120 dias por ano.

Contribuição extraordinária

A nova legislação contempla o pagamento de uma contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL) de 15%.

A base tributável sobre a qual incidirá esta taxa calcula-se pela aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais. Estes dois coeficientes serão publicados, todos os anos, por portaria do Ministério das Finanças.

Estão isentos da CEAL os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente, bem como as unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.

Também não estão sujeitos à CEAL os imóveis localizados nos territórios do interior. Excluem-se, ainda, os imóveis situados em freguesias abrangidas por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil, que integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional e que não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística.

Novos poderes dos condomínios

Com a nova lei, os condomínios podem, por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício, pôr termo aos registos que tenham sido emitidos sem a sua aprovação.

Além disso, no caso de novos registos em frações autónomas de um edifício em regime de propriedade horizontal que se destine a habitação, eles só podem ser atribuídos se o condomínio, por unanimidade, o autorizar. Tal só não acontecerá se o título constitutivo prever a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim.

Competências de fiscalização

As Juntas de Freguesia passam a ter as mesmas competências de fiscalização que atualmente são atribuídas à ASAE e às Câmaras Municipais.

Incentivo à conversão de alojamento local em arrendamento

Os proprietários que retirem os seus imóveis do alojamento local e os coloquem no arrendamento habitacional até 31 de dezembro de 2024 vão beneficiar de isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até 31 de dezembro de 2029, independentemente do valor da renda que pretendam praticar.

Refira-se que estas isenções se aplicam apenas a imóveis com registo de alojamento local até 31 de dezembro de 2022.