Comprou casa e tem defeitos? Saiba como funciona a garantia de imóveis

A garantia de imóveis é de 10 anos para os elementos estruturantes da habitação. Se detetou defeitos na sua casa nova, saiba como proceder e conheça os prazos que tem para agir.
Artigo atualizado a 04-02-2022

Antes de comprar uma casa, é fundamental que se informe sobre todos os direitos e deveres relacionados com a garantia de imóveis. Só assim poderá evitar vários dissabores que podem surgir numa operação deste tipo, em que a possibilidade de alguma coisa correr mal não é pequena.

O estado em que se encontra a habitação é um dos pontos mais relevantes. Antes de fechar a compra do imóvel, faça uma última visita acompanhado de um perito. Este profissional pode identificar, junto do construtor ou vendedor do imóvel, os defeitos e necessidades de correções prévias à celebração do contrato de compra e venda.

Caso não seja possível, analise a ficha técnica do imóvel, para detetar eventuais discrepâncias entre o que está escrito e o estado do imóvel que vai adquirir. Neste documento devem constar as características de qualidade, de segurança, de habitabilidade, de proteção ambiental e de funcionalidade do imóvel.

Já comprou a casa? Não entre em pânico

Depois de concluída a compra da casa, se forem detetados defeitos que antes não eram visíveis, não deve desesperar. Para estas situações existe a garantia de bens imóveis, que defende os seus direitos junto de um vendedor profissional.

A lei diz que os bens imóveis devem ser entregues ao novo proprietário em conformidade com “o contrato de compra e venda e que apresentem características de qualidade, de segurança, de habitabilidade, de proteção ambiental e de funcionalidade de modo a assegurar a aptidão dos mesmos ao uso a que se destinam durante o período de vida útil técnica e economicamente razoável”. Dito por outras palavras, o imóvel deve estar de acordo com o que está descrito na ficha técnica.

O artigo 22.º do decreto-lei que regula os direitos do consumidor na compra e venda de bens (móveis e imóveis) descreve outras situações nas quais o comprador tem argumentos para acionar a garantia de imóveis. Contudo, a lei deixa claro que não pode reclamar junto do vendedor caso “tivesse conhecimento dessa falta de conformidade aquando da celebração do contrato, não a pudesse razoavelmente ignorar, ou se aquela decorrer dos materiais fornecidos pelo consumidor”. Por exemplo, se na altura da compra da casa uma das paredes já tivesse uma fissura visível, não pode acionar a garantia depois de fechada a aquisição.

Se, pelo contrário, os defeitos que detetou não eram visíveis quando comprou a casa, ou não lhe foram informados pelo construtor (ou vendedor profissional), pode (e deve) então acionar a garantia de imóveis. Mas primeiro importa saber que defeitos são esses e onde foram detetados.

Na garantia de bens imóveis, a lei divide-se entre elementos construtivos estruturais e os outros elementos. Por fim, há também a garantia para os bens móveis que possam ser vendidos com a habitação.

Os prazos da garantia de imóveis

Os elementos construtivos estruturais são “as partes resistentes fundamentais da construção que suportam as ações a que a mesma está sujeita”, ou seja, que “comprometem a estabilidade da construção e que, por vezes, não estão visíveis e/ou acessíveis”.

Nos imóveis adquiridos depois de 1 de janeiro de 2022, a garantia destes elementos é de 10 anos. Nas casas compradas até 2022, a garantia é de 5 anos. São vários os elementos considerados estruturais, como as paredes, tetos e pavimentos. Em baixo segue a lista com as designações técnicas definidas num despacho normativo, que foi publicado em 2014:

  • Fundações diretas (sapatas, lintéis de fundação, ensoleiramentos, poços de fundação, etc);
  • Fundações indiretas (estacas, maciços de encabeçamento, microestacas, etc);
  • Estruturas de contenção (estacas-prancha, paredes moldadas, muros de berlim, muros de munique, etc);
  • Superestrutura (pilares, lajes, vigas, paredes resistentes, etc);
  • Sistemas de pré-esforço;
  • Elementos da estrutura da cobertura (madres, travessas, etc);
  • Estrutura metálica, estrutura de madeira, estrutura de pedra, estrutura mista.

No que diz respeito aos restantes elementos do bem imóvel, a garantia é de cinco anos (o prazo não foi alterado na lei que foi renovada em 2022). São estas as designações técnicas dos elementos não estruturais, de acordo com o mesmo despacho acima referido:

  • Paredes não resistentes;
  • Elementos de cantaria;
  • Isolamentos e impermeabilizações (isolamentos térmicos, impermeabilização da cobertura, etc);
  • Acabamentos e revestimentos (betonilha, pintura, azulejo, telha, etc);
  • Caixilharia (porta, janela, etc);
  • Dispositivos de proteção (vedações, guardas de segurança, portões, etc).

Há mais bens de um imóvel que têm uma garantia de cinco anos. É o caso das instalações elétricas, telecomunicações, canalizações, louças sanitárias, mobiliário de cozinha e outros do mesmo género. Ou seja, todo o tipo de bens que não é estrutural, mas faz parte da habitação.

No que diz respeito aos bens móveis que tenham sido vendidos com a habitação, como por exemplo eletrodomésticos, o prazo da garantia é de três anos (eram dois anos antes de 2022). O prazo da garantia é suspenso a partir do momento da comunicação do defeito e durante o período em que o comprador estiver privado do bem.

Descobriu um defeito? Seja rápido a agir

Detetada a anomalia dentro do prazo da garantia de imóveis, o comprador tem direito a que o problema seja resolvido, de forma gratuita, “por meio de reparação ou de substituição, à redução proporcional do preço ou à resolução do contrato”. Ao contrário do que acontecia antes de 2022, pode exercer qualquer destas quatro opções “salvo se tal se manifestar impossível, ou constituir abuso de direito, nos termos gerais”.

Por exemplo, se detetar um defeito numa porta que não resulte de má utilização, pode exigir que esta seja substituída em vez de reparada. Mas não será razoável anular o contrato de compra da casa devido a um defeito num sanitário, ou outro elemento não fundamental e que possa ser reparado ou substituído.

A lei define que a reparação ou substituição do bem imóvel deve ser feita “dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza da falta de conformidade, sem grave inconveniente para o consumidor”.

A lei que entrou em vigor a partir de 2022 deixa de estabelecer o prazo de um ano para que o defeito seja comunicado assim que for detetado. Tem apenas o dever de comunicar a falta de conformidade dentro do prazo da garantia. Mas a melhor opção será fazê-lo assim que a anomalia seja detetada, até porque será mais fácil comprovar que não resultou da má utilização do comprador e mais rapidamente terá o problema resolvido.

Como acionar a garantia de imóveis

Para acionar a garantia da casa, reúna toda a informação e provas sobre o defeito detetado e envie o pedido formal ao vendedor/construtor. A descrição do problema, a informação com a solução pretendida (reparação, substituição, redução de preço, ou resolução do contrato) e o prazo solicitado de resolução deve ser enviado por carta registada, correio eletrónico, ou qualquer outro meio, desde que possa ficar com uma prova do envio e da sua receção por parte do vendedor.

Deverá fazer sempre os possíveis para chegar a acordo com o vendedor, de modo a evitar que o problema se arraste e tenha a sua casa por reparar durante um longo período.

Caso não seja possível alcançar um acordo com o vendedor, tem ainda a via judicial para fazer valer os seus direitos, sendo que a ação deve ser instaurada no prazo de 3 anos a contar da data em que a comunicação ao vendedor foi efetuada. Findo este prazo, o vendedor ou construtor deixa de estar obrigado a efetuar a reparação.

Em caso de litígio, pode recorrer a um julgado de paz (se o valor inferior a 15 mil euros), ou aos tribunais.

Tome nota

A habitação é a maior despesa das famílias portuguesas. Se adquiriu a sua casa com recurso ao crédito à habitação, pode diminuir a prestação mensal que tem de pagar ao banco através da amortização desse empréstimo. Saiba, neste artigo interativo exclusivo do Ei, quanto poupa ao amortizar o seu crédito à habitação.

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