Direito Real de Habitação Duradoura (DHD): como viver numa casa toda a vida sem ter de comprá-la ou arrendá-la

O Direito Real de Habitação Duradoura (DHD) é um regime de habitação que permite a uma ou mais pessoas morar numa casa alheia, de forma permanente e vitalícia, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução e de uma prestação mensal.

Esta solução habitacional alternativa parece-lhe interessante? Abaixo explicamos-lhe as principais regras do DHD, com base no Decreto-Lei n.º 1/2020.

Regras do Direito Real de Habitação Duradoura (DHD)

Constituição do DHD

O DHD é constituído através de um contrato celebrado por escritura pública ou por documento particular com as assinaturas das partes reconhecidas presencialmente, estando sujeito a inscrição no registo predial.

O contrato de DHD deve conter:

• Menção à aplicação do regime de DHD.
• Montante da caução a prestar pelo morador.
• Montante da primeira prestação mensal (proporcional ao número de dias de vigência do contrato no mês em que é celebrado).
• Declaração do morador em como aceita o estado de conservação da habitação.
• Endereço postal que cada uma das partes se compromete a utilizar para todas as comunicações a realizar durante o DHD. Qualquer alteração do endereço de uma das partes deve ser comunicada à outra no prazo máximo de 20 dias.

Duração do contrato

O contrato de DHD tem duração vitalícia, o que significa que o morador pode residir toda a vida na habitação.

Entrega da habitação

O proprietário deve entregar a casa ao morador com nível de conservação, no mínimo, médio.

Antes da constituição do Direito Real de Habitação Duradoura, o proprietário deve pedir uma avaliação do estado de conservação da casa a um arquiteto ou engenheiro, com inscrição ativa na respetiva ordem profissional. Esta avaliação deve assegurar o registo das condições existentes na habitação há menos de 12 meses, devendo ser utilizada para o efeito uma ficha de avaliação.

A casa deve ainda ser entregue livre de pessoas, ónus e encargos, incluindo outros direitos ou garantias reais, designadamente a hipoteca.

Renúncia do morador

Apenas o morador pode renunciar livremente e em qualquer momento ao DHD. Deve fazê-lo por carta registada com aviso de receção. A carta considera-se recebida no 15.º dia a contar da data do registo do seu envio.

Depois de renunciar ao DHD, o morador tem 90 dias para entregar a habitação ao proprietário. Deve entregá-la com nível de conservação, no mínimo, médio.

Extinção do DHD

O Direito Real de Habitação Duradoura extingue-se por três formas:

• Renúncia livre do morador.
• Morte do morador (ou, no caso de ser constituído a favor de mais de um morador, com a morte do último).
• Incumprimento definitivo de qualquer uma das partes:
  • Falta de pagamento dos montantes devidos pelo morador ou pelo proprietário, uma vez ultrapassados os prazos estabelecidos.
  • Reincidência de atraso no pagamento de montantes devidos pelo morador por três, quatro ou cinco vezes (seguidas ou interpoladas) consoante o contrato vigore há menos de 15 anos, há mais de 15 e menos de 30 anos ou há mais de 30 anos, respetivamente.

Pagamento do DHD

Caução

No momento da constituição do DHD, o morador tem de pagar ao proprietário uma caução cujo montante é estabelecido, por acordo entre ambos, entre 10% e 20% do valor mediano das vendas por m2 de habitações de igual dimensão e na mesma localização, calculado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).

A caução é prestada por um período de 30 anos, sendo o seu montante inicial reduzido em 5% ao ano a partir do 11.º ano e até ao 30.º ano de contrato, como forma de pagamento ao proprietário. No final do 30.º ano, a caução encontra-se totalmente deduzida.

Desta forma, se o morador renunciar ao DHD até ao 10.º ano de contrato, tem direito à devolução integral da caução, uma vez que não foi efetuada qualquer dedução. Caso o morador renuncie após o 11.º ano e até ao 30.º ano de contrato, recebe o remanescente da caução, dado que a partir do 11.º ano é deduzido anualmente o montante de 5% da caução.

Prestação mensal

Adicionalmente, com a constituição do DHD, o morador fica a pagar ao proprietário uma prestação mensal. O montante da prestação mensal e o regime da respetiva atualização são decididos entre ambos.

Exemplo

O Pedro, proprietário de uma casa com nível de conservação médio e livre de ónus e encargos, incluindo hipoteca, celebrou um contrato de Direito Real de Habitação Duradoura com o Filipe e a Isabel. Tendo em conta o valor da casa de 300 mil euros, o Filipe e a Isabel acordaram com o Pedro pagar-lhe uma caução de 30 000 euros, correspondente a 10% do valor da casa, e uma prestação mensal de 150 euros. Assim, no momento da constituição do DHD, o Filipe e a Isabel pagaram ao Pedro 30 150 euros.

Até ao 10.º ano de contrato, o Filipe e a Isabel têm de pagar ao Pedro 150 euros por mês. A partir do 11.º ano e até ao 30.º ano de contrato, além da prestação mensal, o Filipe e a Isabel passam a pagar ao Pedro 1 500 euros por ano, correspondente a 5% do valor da caução inicial. Este montante é descontado ao valor da caução entregue na constituição do DHD.

Se o Filipe e a Isabel entregarem a casa no 8.º ano de contrato, o Pedro tem de lhes devolver a totalidade da caução, ou seja, 30 000 euros.

Caso o Filipe e a Isabel entreguem a casa no 16.º ano de contrato, o Pedro só tem de lhes devolver 22 500 euros da caução, uma vez que entre o 11.º ano e o 15.º ano de contrato descontou desta 7 500 euros (1 500 euros x 5 anos = 7 500 euros).

Hipoteca do DHD

O morador pode hipotecar o Direito Real de Habitação Duradoura para garantir crédito bancário para pagar, total ou parcialmente, a caução.

Obras

Obras de conservação ordinária na habitação

O morador deve fazer e pagar obras de conservação ordinária na habitação, isto é, obras de reparação de deteriorações na habitação resultantes do envelhecimento dos materiais ou do seu desgaste pelo uso normal, de modo a manter o nível de conservação médio.

Compete ainda ao morador fazer e pagar a avaliação do estado de conservação da habitação a cada oito anos, remetendo ao proprietário a respetiva ficha de avaliação.

Se esta avaliação periódica determinar um nível de conservação inferior a médio e demonstrar que as anomalias resultam da falta de obras de conservação ordinária, o morador tem de fazer as obras necessárias à reposição do nível médio de conservação e confirmá-lo através de uma nova avaliação.

Obras de conservação extraordinária na habitação

Ao proprietário cabe-lhe fazer e pagar obras de conservação extraordinária na habitação, ou seja, obras necessárias à reposição das condições de segurança, salubridade e conforto por anomalias que não sejam decorrentes do envelhecimento dos materiais ou do seu desgaste pelo uso normal.

Obras das partes comuns do prédio

São também da responsabilidade do proprietário pagar as obras das partes comuns do prédio.

Seguros e condomínio

O proprietário deve assegurar a vigência dos seguros relativos ao prédio e à habitação que são obrigatórios por lei.

Fica igualmente a cargo do proprietário o pagamento das quotas do condomínio e de outras obrigações enquanto condómino.

IMI e taxas municipais

No DHD, o morador tem a obrigação de pagar as taxas municipais e de entregar ao proprietário o montante do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Transmissão da habitação

O proprietário pode transmitir (vender ou doar) a casa a terceiros em regime de DHD, mas o morador continua a poder habitá-la de forma vitalícia.

A casa pode ser transmitida também ao próprio morador. Neste caso, o morador pode utilizar o montante da caução a cuja devolução tenha direito para compensar, total ou parcialmente, o preço a pagar pela casa.