Propriedade horizontal: conheça as regras do condomínio

Com as alterações ao regime da propriedade horizontal, através da Lei 8/2022, de 10 de janeiro de 2022, as convocatórias para as assembleias de condóminos passaram a poder ser enviadas por e-mail. A possibilidade de as despesas de serviços de interesse comum serem pagas pelos condóminos em partes iguais ou em proporção à fruição foi outra das mudanças introduzidas. Desconhecia estas regras? Continue a ler este artigo e saiba o que mudou na gestão do seu condomínio.

1. Declaração de dívida do condómino para venda de casa

Quem pretender vender uma casa em regime de propriedade horizontal deverá pedir ao administrador do condomínio uma declaração escrita na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativos à sua fração, bem como das dívidas existentes.

Esta declaração deve ser emitida no prazo máximo de dez dias seguidos, a contar do momento em que é pedida pelo condómino. Por outro lado, tem de ser apresentada no ato de compra e venda da fração (por escritura no notário ou por documento particular autenticado). Desta forma, o novo proprietário apenas será responsável pelos valores em dívida ao condomínio a contar da data da transação.

Ainda assim, o comprador pode, mediante afirmação expressa na escritura ou no documento particular autenticado, prescindir da declaração de dívida do condómino, aceitando, assim, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.

2. Modificação do título constitutivo da propriedade horizontal

O novo regime da propriedade horizontal continua a impor que o título constitutivo apenas pode ser alterado se todos os condóminos concordarem. No entanto, passou a prever a possibilidade de esta condição (acordo unânime dos condóminos) ser suprimida pela via judicial. Mas tal só é possível se a alteração pretendida incidir sobre as partes comuns. Também é necessário que os votos representativos dos condóminos que discordam da modificação sejam inferiores a 1/10 do capital investido e que a alteração não interfira com as características das respetivas frações no que respeita às condições de uso, ao valor relativo ou ao fim a que as mesmas se destinem.

3. Responsabilidade pelo pagamento das despesas das partes comuns

O atual regime da propriedade horizontal esclarece que as despesas necessárias à conservação, à fruição e aos serviços das partes comuns do condomínio são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das deliberações que aprovam tais despesas. Tal significa que alguém que compre um apartamento não terá de pagar as despesas das partes comuns que tenham sido decididas antes de se tornar proprietário.

Estas despesas devem ser pagas pelos condóminos em proporção do valor, em percentagem ou permilagem, das suas frações. Contudo, no caso das despesas de serviços, como a eletricidade, estas podem ser pagas em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição. Mas tal só é possível se existir no regulamento do condomínio uma norma aprovada, sem oposição, por um grupo de condóminos que represente a maioria do valor total do prédio. Antes, exigia-se uma maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. É preciso, ainda, que os critérios de repartição das despesas estejam devidamente especificados e justificados.

Partes comuns de uso exclusivo

Regra geral, as despesas relativas a partes comuns do prédio de uso exclusivo de um condómino (um pátio ou sótão, por exemplo), ou que sirvam exclusivamente alguns condóminos, ficam a cargo de quem delas se serve. Todavia, se o estado de conservação dessas partes afetar as restantes partes comuns, o condómino apenas tem pagar as despesas de reparação na proporção do valor da sua fração.  Ainda assim, se se provar que a necessidade de realizar obras se deve a uma má utilização por parte desse condómino, este terá de suportar a totalidade dos custos.

4. Reparações indispensáveis e urgentes

O novo regime da propriedade horizontal clarifica o que são reparações indispensáveis e urgentes. Assim, são todas as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

Gestão diária

Tem problemas de condomínio? Conheça as regras

Ler mais

5. Funções do administrador

São reforçadas as funções do administrador do condomínio, que passa a ter de:

• Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
• Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido impugnadas, no prazo máximo de 15 dias úteis ou no prazo que tiver sido estipulado pela assembleia;
• Verificar a existência de um fundo comum de reserva;
• Informar os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou administrativo. Deve ainda dar a conhecer, pelo menos semestralmente, acerca dos desenvolvimentos de tais processos. Excluem-se desta obrigação os processos sujeitos a segredo de justiça ou cuja informação deva ser mantida sob reserva;
• Emitir uma declaração de dívida ao condómino no prazo de dez dias seguidos, sempre que este o solicite;
• Intervir em todas as situações de urgência, convocando de imediato uma assembleia extraordinária de condóminos para a ratificação da sua atuação;
• Apresentar, pelo menos, três orçamentos de diferentes entidades sempre que a assembleia de condóminos tenha de decidir sobre a realização de obras de conservação extraordinária ou de inovação. Isto se o regulamento do condomínio ou a assembleia de condóminos não dispuser de forma diferente.

O administrador que não cumprir as suas funções é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal.

Mais poder

O novo regime da propriedade horizontal consagra que o administrador representa o condomínio em juízo, agindo em seu nome. Na anterior versão, este responsável era descrito apenas como alguém com legitimidade para atuar. Além disso, a atual legislação estabelece ainda que o administrador não necessita da autorização da assembleia de condóminos para apresentar queixas-crimes relacionadas com as partes comuns do prédio.

6. Deveres dos condóminos

Os condóminos têm também mais obrigações perante o administrador. São elas:

• Indicar o seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e de e-mail e atualizar essas informações, sempre que se justifique;
• Comunicar a venda da fração por correio registado no prazo máximo de 15 dias a seguir à efetivação do negócio, indicando o nome do novo proprietário e o número de contribuinte. Se não o fizer, terá de suportar as despesas relativas à identificação do novo proprietário e os encargos com pagamentos que vençam após a transação.

7. Envio da convocatória e das deliberações da assembleia de condóminos

O novo regime da propriedade horizontal simplificou a forma de convocar a assembleia de condóminos. Assim, para além da carta registada com aviso de receção, passou a ser possível fazer esta convocatória por e-mail para os condóminos que manifestem essa vontade na assembleia anterior. Essa intenção deve ficar registada em ata, com indicação do respetivo endereço de e-mail. O condómino deve ainda enviar, pelo mesmo meio, um recibo de receção do respetivo e-mail convocatório.

Esta novidade estende-se, nos mesmo termos, à comunicação das deliberações aos condóminos ausentes.

8. Segunda convocatória da assembleia de condóminos

Se não comparecer o número de condóminos suficiente e estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, pode ser convocada uma nova assembleia para trinta minutos depois, no mesmo local. Caso contrário, considera-se convocada uma nova assembleia para uma semana depois, na mesma hora e local.

9. Realização e funcionamento da assembleia de condóminos

Em regra, a assembleia de condóminos deve realizar-se na primeira quinzena de janeiro. No entanto, o novo regime da propriedade horizontal possibilita que esta reunião se possa realizar, excecionalmente, durante o primeiro trimestre de cada ano, desde que tal esteja previsto no regulamento do condomínio.

Outra novidade prende-se com a possibilidade de a assembleia de condóminos realizar-se por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência, sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira.

Se algum condómino não tiver condições para participar na assembleia por meios de comunicação à distância, cabe à administração assegurar-lhe o que for necessário para tal. Caso contrário, a assembleia terá de ser presencial.

10. Requisitos das atas das assembleias de condóminos

As atas das assembleias de condóminos são obrigatoriamente lavradas, redigidas e assinadas por todos os que estiveram presentes.

Clarifica-se, ainda, que as atas devem conter um resumo do que de essencial tiver sido dito, com indicação também da data e do local da reunião, de quem esteve presente e ausente, dos assuntos apreciados e das decisões e deliberações tomadas com o resultado de cada votação. É, também, importante mencionar que a ata foi lida e aprovada.

Nesta matéria, sublinha-se que a eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata (independentemente de estar assinada pelos condóminos).

Quanto à assinatura da ata, pode usar-se a versão eletrónica qualificada ou manuscrita. O mesmo se aplica à subscrição da ata. Aceita-se como tal a declaração do condómino, enviada por e-mail para o endereço da administração do condomínio, na qual manifesta concordância com o conteúdo da ata que recebeu pela mesma via.