Tem problemas de condomínio? Conheça as regras
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Quotas em atraso, obras no telhado por fazer há meses, barulho até de madrugada que não deixa ninguém dormir são alguns dos problemas que, muitas vezes, afetam quem vive num prédio. Como solucionar estas questões? Quais são as normas que cada morador deve respeitar? Que gastos devem ser suportados em conjunto por todos os proprietários? Descubra as respostas a estas e outras perguntas e saiba como resolver os diferendos com o condomínio e com a vizinhança, conhecendo as principais regras.
Antes, tenha em conta que as normas só se aplicam quando o condomínio está devidamente constituído, ou seja, quando o edifício está dividido em frações autónomas (habitações, lojas ou escritórios), cada uma delas pertencente a uma pessoa distinta. Se a construção tiver apenas um proprietário, ainda que os apartamentos possam estar arrendados a diferentes inquilinos, esta definição não se aplica.
Quais são as áreas comuns do prédio?
É fundamental saber quais são as áreas da responsabilidade de todos os vizinhos. Um condomínio integra espaços de propriedade privada (frações autónomas) e outros de propriedade partilhada (as chamadas partes comuns). Estas incluem, entre outras, o terreno do edifício, a estrutura do prédio, as instalações de água, luz, aquecimento, ar condicionado e gás, mas também o telhado, os terraços de cobertura, os elevadores, as zonas de entrada, as escadas e os corredores, os jardins anexos, a casa do lixo, e as garagens e lugares de estacionamento. No fundo, são os espaços que não estão afetos ao uso exclusivo de um dos moradores.
Que tarefas cabem ao administrador do condomínio?
Escolhido entre os proprietários ou contratado para o efeito (em muitos casos, opta-se por entregar esta tarefa a uma empresa especializada), o administrador do condomínio tem como função executar e cumprir as determinações da assembleia, ou seja, a reunião que junta todos os detentores das diferentes frações do prédio. Entre várias tarefas cabe-lhe, por exemplo, verificar a existência de um fundo comum de reserva do edifício, informar semestralmente os condóminos sobre o andamento de processos judiciais ou outros em curso, e emitir declarações de dívida.
É obrigatório ter um regulamento interno?
Sempre que haja mais de quatro proprietários é obrigatório existir um regulamento do condomínio. Este documento, bastante útil para evitar problemas no futuro, deve estipular as regras sobre o uso e a manutenção das partes comuns do prédio, os seguros, as contas bancárias, entre outros aspetos. As normas de funcionamento da administração e da assembleia de condomínio não devem ser esquecidas. Alguns dos itens deste regulamento podem, por exemplo, ter a ver com a colocação de estendais nas varandas ou as condições da existência de animais de estimação no prédio.
As quotas e o fundo comum de reserva
De acordo com a lei, para fazer face aos gastos do edifício e ao pagamento de serviços comuns como a eletricidade ou a limpeza, cada condómino deve pagar uma quota proporcional ao valor (permilagem) da sua fração. Em algumas situações, se a maioria concordar, os custos podem ser divididos em partes iguais ou em proporção à sua utilização. A legislação atual obriga, ainda, a que se constitua um fundo comum de reserva para as despesas de manutenção, como pintura ou arranjos exteriores, para o qual cada proprietário deve contribuir com, pelo menos, 10% da sua quota.
Os elevadores e outras despesas
A manutenção dos ascensores cabe a todos os proprietários, incluindo os que moram no rés-do-chão. Só pode ficar isento deste custo quem não tiver acesso à área onde se encontram, como pode acontecer, por exemplo, com o dono de uma loja, cujo acesso se faz apenas pelo exterior.
É importante, ainda, ter em conta que os gastos com a conservação de áreas comuns do prédio que são usadas exclusivamente por um dos moradores ficam a seu cargo. Isto pode acontecer, por exemplo, com uma escada para o terraço, com acesso único a partir de uma das frações. Este princípio altera-se se o estado de conservação de um desses espaços afetar outras estruturas. Aí, todos os condóminos devem suportar a despesa, a menos que se prove que os danos resultam de má utilização da parte de um.
Pagamentos em falta do condomínio: como resolver?
Caso algum dos proprietários se atrase com o pagamento das quotas, o administrador deve tentar chegar a um acordo com o devedor, determinando, por exemplo, a liquidação faseada da dívida ou o alargamento do prazo. Ao fim de 90 dias do primeiro incumprimento, pode avançar com uma ação num julgado de paz. Nesta fase, a assembleia de condomínio pode determinar cobrar-lhe juros de mora. Se a situação não se resolver, e for mesmo necessário recorrer ao tribunal, é importante considerar antes todos os gastos inerentes ao processo.
Como se tomam decisões de condomínio?
As deliberações da assembleia de condomínio exigem diferentes tipos de aprovação, consoante o tema. Se se tratar, por exemplo, da alteração do título constitutivo do condomínio (o documento que indica, entre outros dados, as frações que compõem o prédio, o seu valor) tem de haver aprovação por unanimidade. O mesmo acontece também com a realização de obras de reconstrução, na sequência da destruição de três quartos do valor do edifício.
Outras resoluções, como a mudança do fim a que se destina uma fração ou a execução de obras de inovação, como a instalação de gás canalizado, implicam o consentimento de um número de condóminos que representem, pelo menos, dois terços do valor do imóvel. Há ainda outro tipo de determinações, como a proibição de certas atividades ou a divisão de frações autónomas, que, para avançarem, implicam que não haja votos contra.
Há obras urgentes a fazer: quem pode avançar?
Regra geral, cabe à administração fazer os pedidos de orçamento, tratar do licenciamento e contratar um empreiteiro para a realização das obras. No entanto, se estiverem em causa danos urgentes e indispensáveis, que coloquem em risco a segurança das pessoas e agravem os estragos existentes, qualquer proprietário pode avançar rapidamente para esses melhoramentos. Se se romper, por exemplo, um cano numa zona comum do prédio, e esta rutura provocar infiltrações num dos apartamentos, o dono pode tratar imediatamente da reparação. Depois, deve apresentar as contas à administração do condomínio.
Que seguros tem mesmo de contratar?
É obrigatório que cada um dos condóminos tenha um seguro de incêndio para a sua fração. Em alternativa, pode escolher um multirriscos-habitação, um pouco mais abrangente. Qualquer destas opções cobre as áreas comuns do prédio, na quota-parte de quem os subscreve. A par destas possibilidades, a assembleia de condomínio pode decidir, ainda, fazer um seguro multirriscos-condomínio, que, entre outras vantagens, é por norma mais rápido a resolver problemas.
Quando há ruído fora de horas no condomínio
De acordo com a lei, deve evitar fazer-se barulho entre as 23 horas e as 7 horas. Se um dos seus vizinhos desrespeitar esta norma, pode avisar a polícia, mas não esqueça que a solução preferível é sempre a do diálogo. Caso o incómodo seja provocado por um café, restaurante, bar ou outra fração comercial, apresente uma reclamação à câmara municipal.
Nas situações em que o ruído é provocado pela realização de obras numa das habitações, estas devem ser realizadas de segunda a sexta-feira, entre as 8 horas e as 20 horas. Para minimizar problemas com outros condóminos, afixe, em local visível a todos, um aviso com a duração das obras. Pode também deixar esta indicação nas caixas de correio.
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