< Voltar à página de Proteção

Seguro da casa: tem a certeza de que não está a pagar mais do que devia?

Descubra se está a pagar a mais pelo prémio do seguro da casa e, se for o caso, o que deve fazer baixar esse custo.

A lei exige que os proprietários de imóveis em propriedade horizontal –  como apartamentos e andares – possuam um seguro da casa que cubra os danos causados por incêndio nos elementos que constam na planta do imóvel (paredes, louças e móveis encastrados) e nas partes comuns do edifício. Mas a maioria das seguradoras não comercializa esse seguro isoladamente, integrando-o num pacote com uma proteção mais abrangente – o chamado seguro multirriscos-habitação de paredes (exigido pelos bancos nos imóveis que financiam).

Se subscreveu um seguro de incêndio ou multirriscos-habitação de paredes, pode estar a pagar um prémio mais elevado do que seria suposto. Mas há uma forma de pagar menos pelo seguro da casa. O segredo está no valor do capital seguro, como lhe explicamos neste artigo.

Como é calculado o valor do prémio do seguro da casa?

O valor do prémio a pagar pelo seguro da casa é calculado em função do valor do capital seguro, que corresponde ao valor máximo de indemnização a pagar pela seguradora, caso ocorra um sinistro. Quanto mais elevado for o valor do capital seguro, maior será o valor do prémio. Mas não necessariamente o valor da indemnização. Confuso? Passamos a explicar.

De acordo com a norma regulamentar do Instituto de Seguros de Portugal n.º 16/2008-R, em caso de sinistro a seguradora só é obrigada a indemnizar o valor correspondente ao custo de mercado de reconstrução do imóvel. Ainda que o valor do capital seguro seja superior.

Qual deve ser o valor do capital seguro?

O valor do capital seguro deve corresponder ao custo de mercado de reconstrução do imóvel (excluindo o terreno), tendo em conta o tipo de construção ou outros fatores que possam influenciar esse custo.

Relativamente às partes comuns do prédio (escadas, elevadores, entradas, corredores, elevadores, telhado e garagem comum), a seguradora assegura sempre uma indemnização correspondente à permilagem ou percentagem do imóvel no condomínio.

Tome nota

Os especialistas em seguros aconselham a que o valor do capital seguro seja 10 ou 15% superior ao custo de mercado de reconstrução.

Como se calcula o custo de mercado de reconstrução de um imóvel?

A fórmula de cálculo é simples. Basta multiplicar o número de metros quadrados da casa pelo preço da construção da habitação por metro quadrado (m2) da zona do imóvel.

Custo de mercado de reconstrução = Área total bruta do imóvel x Preço da construção da habitação por m2 da zona do imóvel

Em que:

A área total bruta do imóvel corresponde à soma da área bruta privativa acrescida da área bruta dependente (garagem e arrecadação, por exemplo). Estas áreas constam da caderneta predial. Saiba como consultar a caderneta predial online

O preço da construção da habitação por m2 varia consoante a localização do imóvel. Para este efeito, o país está dividido em três zonas. Os preços para cada uma das zonas são publicados anualmente, pela Associação Nacional de Agentes e Corretores de Seguros (APROSE). Em 2020, aplicam-se os seguintes preços:

Zona I: 826,73 euros

Zona II: 722,68 euros

Zona III: 654,74 euros

Veja aqui a que zona pertence o seu imóvel

Exemplo

Imagine-se um apartamento com uma área total bruta de 150 m2, localizado em Lisboa (pertence à Zona I, à qual corresponde um preço da construção da habitação por m2 de 826,73 euros).

O custo de mercado de reconstrução daquele imóvel, em 2020, é de 124 009,5 euros (150 m2 x 826,73 euros).

E se o valor de capital seguro contratado for muito superior ao custo de mercado de reconstrução?

Contratar um capital seguro além do estipulado por lei não representa qualquer vantagem. Muito pelo contrário. Em caso de sinistro, a seguradora nunca pagará uma indemnização acima do valor a que está obrigada (custo de mercado de reconstrução, mais a margem de 10 ou 15%). Já o proprietário ficará a pagar um valor de prémio muito mais elevado.

Apesar do que determina a lei, por vezes, sobretudo em seguros da casa mais antigos, o capital seguro ultrapassa em muito o custo de mercado de reconstrução. Há casos, por exemplo, em que o capital seguro corresponde ao valor do crédito à habitação ou ao valor de mercado do imóvel.

Exemplo de um caso real

Em 2005, um casal adquiriu um apartamento, em Alcochete (zona III), com uma área total bruta de 146 m2. Como o imóvel foi comprado com recurso ao crédito à habitação, o seguro da casa foi feito através do respetivo banco. Por indicação do funcionário bancário, foi contratado um capital seguro igual ao valor de mercado do imóvel na altura. Fruto das atualizações anuais que sofreu nos últimos 15 anos, em janeiro de 2020 o capital seguro era de 210 mil euros, correspondendo a um prémio no valor de 252 euros.

Ao renegociar o seguro da casa, o casal em questão conseguiu baixar o capital seguro para 110 mil euros. Deste valor, 95,59 mil euros correspondem ao custo de mercado de reconstrução (146 m2 x 654,74 euros). Os restantes 14,33 mil euros referem-se à margem de 15% (95,59 mil euros x 15%). Com o novo valor de capital seguro, o valor do prémio desceu significativamente, para 113,79 euros, menos 138,21 euros.

O que acontece se for contratado um valor do capital seguro inferior ao custo de mercado de construção?

Nessa situação, o valor do prémio a pagar será mais baixo. Contudo, se ocorrer um sinistro, a indemnização será calculada com base na chamada regra proporcional. Por outras palavras, a indemnização será proporcional à relação entre o custo de mercado de reconstrução à data do sinistro e o capital seguro.

Exemplo

Tome-se como exemplo um apartamento com um custo de mercado de reconstrução de 100 000 euros. Se o imóvel estiver seguro por apenas 80 000 euros, a seguradora será responsável apenas por 80% dos prejuízos. Os restantes 20% ficam a cargo do proprietário. Assim, se ocorresse um sinistro que causasse danos de 50 000 euros, a seguradora apenas indemnizaria 40 000, ou seja, 80% de 50 000 euros. Os remanescentes 10 000 euros seriam suportados pelo proprietário.

O que fazer para baixar o valor do prémio do seguro da casa?

Se suspeita que está a pagar mais do que devia pelo seguro da casa, comece por calcular o custo de mercado de reconstrução do seu imóvel. Para tal, multiplique a área total bruta do seu imóvel pelo preço da construção da habitação por m2 da zona do imóvel. Depois, compare o valor que obteve com o capital seguro no seu seguro da casa. Se os dois valores diferirem muito, contacte a sua seguradora e peça uma revisão do seguro da casa. Atualmente, a grande maioria das seguradores já calcula o capital seguro com base do custo de mercado de reconstrução.

Quem é responsável por indicar o capital seguro e como é feita a sua atualização?

Cabe ao proprietário do imóvel estabelecer qual é o valor do capital seguro.

Como é feita a atualização do capital seguro?

A decisão de como é efetuada a atualização do capital seguro é igualmente da responsabilidade do proprietário. Existem duas possibilidades: atualização convencionada e atualização indexada. Ambas são automáticas e anuais. Na primeira opção, o capital seguro é atualizado com base numa percentagem. Por exemplo, o proprietário pode decidir aumentar o valor do capital seguro em 5% todos os anos. Na segunda opção, o capital seguro é atualizado de acordo com as variações dos índices IE (edifícios) publicados pela Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões.

Ler mais

Mais sobre

Casa , Seguros

Este artigo foi útil?

Lamentamos saber. Deixe-nos a sua sugestão de como melhorar?

Torne-se Associado

Saiba mais