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Como pedir às Finanças para pagar menos IMI

Está ao alcance de qualquer proprietário de uma casa pagar menos Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Saiba o que fazer.
Como pedir às Finanças para pagar menos IMI

O pagamento de IMI é obrigatório para quem tem casa própria e não está isento deste imposto. Mas existe uma forma de pagar menos IMI. O truque é simples. Os proprietários só têm de pedir à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) a reavaliação do Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos respetivos imóveis. Podem fazê-lo de três em três anos, sem qualquer custo. Convém, no entanto, ter alguns cuidados antes de fazer o pedido. Confuso? Nós explicamos-lhe tudo.

Guia para pagar menos IMI

Como é calculado o IMI?

O montante de IMI a pagar depende de uma taxa e do VPT do imóvel. A taxa é fixada anualmente pelo município onde se situa o imóvel. No mínimo, esta pode ser de 0,3% e, no máximo, de 0,45%. Já o VPT é calculado pela AT. O segredo para pagar menos IMI está precisamente neste último elemento.

O que é o VPT?

O VPT é o valor fiscal do imóvel calculado segundo as regras do Código do IMI. Na prática, é o valor que o imóvel tem para a AT. O VPT encontra-se na caderneta predial do imóvel.

O VPT é calculado de acordo com uma fórmula matemática complexa, que multiplica seis parâmetros: coeficiente de vetustez, valor base dos prédios edificados, coeficiente de localização, área bruta de construção, coeficiente de afetação e coeficiente de qualidade e conforto.

Avaliação e atualização periódica do VPT

A primeira avaliação do VPT é realizada por iniciativa do chefe do serviço de Finanças, com base na fórmula de cálculo já mencionada e na Declaração Modelo 1 do IMI e nas plantas de arquitetura entregues pelo construtor após a emissão da licença de utilização.

O VPT é depois atualizado de três em três anos pela AT. No entanto, na chamada atualização periódica o cálculo do VPT não é feito de acordo com a respetiva fórmula, ou seja, considerando cada parâmetro do VPT. Para efeito desta atualização trienal, a AT aplica apenas ao VPT apurado inicialmente 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda. O objetivo? Ajustar o VPT à inflação, o que implica o seu aumento. Ou seja, por esta via o proprietário tem sempre garantido um aumento da conta de IMI de três em três.

Reavaliação do VPT

Mas existe uma forma de “limpar” as atualizações periódicas e, ao mesmo tempo, “obrigar” a AT a recalcular o VPT tendo em conta os valores atualizados dos parâmetros envolvidos no seu cálculo. Se há parâmetros que pouco mudam com o tempo, existem outros que sofrem mudanças significativas, como acontece com o coeficiente de vetustez, o valor base dos prédios edificados e o coeficiente de localização. Por isso, é importante que o VPT seja recalculado com os valores reais de todos os parâmetros. Só assim o VPT refletirá o valor real do imóvel. O proprietário só tem de pedir à AT a reavaliação do VPT.

A lei permite que, a cada três anos, os proprietários peçam uma nova avaliação do VPT do imóvel, sem qualquer custo. Se o proprietário não fizer nada, o IMI irá sempre aumentando, como explicámos antes.

O que fazer antes de pedir a reavaliação?

Antes de avançar com o pedido de reavaliação da casa deve avaliar se vale a pena, pois nem sempre este procedimento resulta numa poupança no IMI. Em vez de ficar a pagar menos IMI, pode acontecer o contrário.

Para saber se pode economizar no IMI, deve ter em consideração quatro parâmetros da fórmula do VPT: coeficiente de vetustez, valor base dos prédios edificados, coeficiente de localização e coeficiente de qualidade e conforto. Mas, atenção, é necessário analisá-los no seu todo, pois a poupança obtida pela descida de um deles pode ser anulada pelo aumento de outro. E, assim, acabar por não pagar menos IMI.

Coeficiente de vetustez

O coeficiente de vetustez diminui com a idade do imóvel, mas só até aos 61 anos. A parti daí o valor não mexe. Existem oito escalões: menos de dois anos (1); 2 a 8 anos; (0,9); 9 a 15 anos (0,85); 16 a 25 anos (0,8), 26 a 40 anos (0,75); 41 a 50 anos (0,65); 51 a 60 anos (0,65); e mais de 60 anos (0,4).

Por exemplo, quem comprou uma casa nova em 2006 e nunca pediu a reavaliação do VPT está a pagar IMI como se fosse nova, o que representa 15% a mais de imposto.

Valor base dos prédios edificados

O valor base dos prédios edificados (preço de construção por metro quadrado) é fixado anualmente por portaria. Em 2019, o valor foi fixado em 615 euros, uma subida de 12 euros face 603 euros verificados entre 2010 e 1018.

Coeficiente de localização

O coeficiente de localização é revisto de três em três anos. Os valores variam entre 0,4 e 3,5, em função das características da zona envolvente: se fica perto ou longe de acessibilidades (vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas), equipamentos sociais (escolas), serviços públicos (tribunais), comércio ou transportes públicos.

A finalidade do imóvel – se é para habitação, comércio, indústria ou serviços – também influencia o coeficiente de localização. Outro factor que determina o coeficiente de localização é o valor de mercado da zona.

Em 2019, os peritos vão voltar a rever os coeficientes de localização. A última avaliação realizou-se em 2015.

Coeficiente de qualidade e conforto

O coeficiente de qualidade e conforto reflete o nível de funcionalidade, comodidade de utilização e gozo da casa. Por exemplo, uma vivenda localizada num condomínio fechado, virada a sul, com piscina coletiva, garagem individual e sistema central de climatização tem um coeficiente de qualidade e conforto mais elevado do que um apartamento situado próximo de uma ETAR, orientado a norte, com garagem coletiva e sem sistema central de climatização.

Ao todo, existem 13 elementos majorativos, que agravam o coeficiente, e 11 minorativos, que desagravam o coeficiente.

Como saber se compensa pedir a reavaliação?

No Portal das Finanças, existe um simulador que permite calcular o VPT com todos os seus parâmetros atualizados. Se o VPT for mais baixo do que aquele que consta na caderneta predial da sua casa, vale a pena pedir a reavaliação. Para pagar menos IMI no ano seguinte, deve fazer o pedido às Finanças até 31 de dezembro.

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