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Como pedir às Finanças para pagar menos IMI

Está ao alcance de qualquer proprietário de uma casa pagar menos Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Basta pedir a reavaliação do valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.

Como pedir às Finanças para pagar menos IMI

O IMI é pago anualmente, representando uma despesa considerável no orçamento familiar. Apesar de o pagamento poder ser desdobrado em prestações a partir de um determinado montante.

Muitos proprietários estão, no entanto, a pagar imposto a mais por não pedirem à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) a reavaliação do VPT do seu imóvel. O prazo para fazê-lo termina a 31 de dezembro. Mas convém pedir antes desta data, para a AT ter tempo de fazer as contas ao seu IMI. Confuso? Nós explicamos-lhe tudo.

Guia para pagar menos IMI

Como é calculado o IMI?

O montante de IMI a pagar depende de uma taxa e do valor patrimonial tributário do imóvel (VPT). A taxa é fixada anualmente pelo município onde se situa o imóvel. No mínimo, esta pode ser de 0,3% e, no máximo, de 0,45%. Já o VPT é calculado pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). O segredo para pagar menos IMI está precisamente neste último elemento. Neste artigo explicamos-lhe tudo o que deve saber sobre o VPT, e o que tem de fazer para pagar menos IMI.

O que é o VPT?

O VPT é o valor fiscal do imóvel calculado segundo as regras do Código do IMI. Na prática, é o valor que o imóvel tem para as Finanças. O VPT encontra-se na caderneta predial do imóvel.

A determinação do VPT envolve uma fórmula matemática complexa, que multiplica seis parâmetros: coeficiente de vetustez, valor base dos prédios edificados, coeficiente de localização, área bruta de construção, coeficiente de afetação e coeficiente de qualidade e conforto.

Avaliação e atualização do VPT

A primeira avaliação do VPT é realizada por iniciativa do chefe de Finanças, com base na Declaração Modelo 1 do IMI e nas plantas de arquitetura entregues pelo construtor após a emissão da licença de utilização. O VPT é depois atualizado de três em três anos. No entanto, na chamada atualização periódica, a AT não revê os parâmetros do VPT (alguns mudam com o passar do tempo). Para efeitos desta atualização trienal, a AT aplica ao VPT inicial 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda. O objetivo? Ajustar o VPT à inflação, o que implica o seu aumento. Ou seja, por esta via o proprietário tem sempre garantido um aumento da conta de IMI de três em três.

Reavaliação do VPT

Mas existe uma forma de “limpar” as atualizações periódicas e, ao mesmo tempo, “obrigar” a AT a atualizar os parâmetros que servem para calcular o VPT, ajustando-o à realidade do imóvel. O proprietário só tem que pedir às Finanças a reavaliação do VPT.

A lei permite que, a cada três anos, os proprietários peçam uma nova avaliação do VPT do imóvel, sem qualquer custo. Se o proprietário não fizer nada, o IMI irá sempre aumentando.

O que fazer antes de pedir a reavaliação?

Antes de avançar com o pedido de reavaliação da casa deve avaliar se vale a pena, pois nem sempre este procedimento resulta numa poupança no IMI.

Para saber se pode economizar no IMI deve ter em consideração quatro parâmetros da fórmula do VPT: coeficiente de vetustez, valor base dos prédios edificados, coeficiente de localização e coeficiente de qualidade e conforto. Mas, atenção, é necessário analisá-los no seu todo, pois a poupança obtida pela descida de um deles pode ser anulada pelo aumento de outro.

Coeficiente de vetustez

O coeficiente de vetustez diminui com a idade do imóvel, mas só até aos 61 anos. A parti daí o valor não mexe. Existem oito escalões: menos de dois anos (1); 2 a 8 anos; (0,9); 9 a 15 anos (0,85); 16 a 25 anos (0,8), 26 a 40 anos (0,75); 41 a 50 anos (0,65); 51 a 60 anos (0,65); e mais de 60 anos (0,4).

Por exemplo, quem comprou uma casa nova em 2006 e nunca pediu a reavaliação do VPT está a pagar IMI como se fosse nova, o que representa 15% a mais de imposto.

Valor base dos prédios edificados

O valor base dos prédios edificados (preço de construção por metro quadrado) é fixado anualmente por portaria.

Usando o mesmo exemplo, em 2006 o custo de construção por metro quadrado era de 615 euros, quando atualmente é de 603 euros.

Coeficiente de localização

O coeficiente de localização é revisto de três em três anos. Os valores variam entre 0,4 e 3,5, em função das características da zona envolvente: se fica perto ou longe de acessibilidades (vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas), equipamentos sociais (escolas), serviços públicos (tribunais), comércio ou transportes públicos.

A finalidade do imóvel – se é para habitação, comércio, indústria ou serviços – também influencia o coeficiente de localização.

Coeficiente de qualidade e conforto

O coeficiente de qualidade e conforto reflete o nível de funcionalidade, comodidade de utilização e gozo da casa. Por exemplo, uma vivenda localizada num condomínio fechado, virada a sul, com piscina coletiva, garagem individual e sistema central de climatização tem um coeficiente de qualidade e conforto mais elevado do que um apartamento situado próximo de uma ETAR, orientado a norte, com garagem coletiva e sem sistema central de climatização.

Ao todo, existem 13 elementos majorativos, que agravam o coeficiente e 11 minorativos, que desagravam o coeficiente.

Como saber se compensa pedir a reavaliação?

No Portal das Finanças, existe um simulador que permite calcular o VPT com todos os seus parâmetros atualizados. Se o VPT for mais baixo do que aquele que consta na caderneta predial da sua casa, vale a pena pedir a reavaliação. Para pagar menos IMI no ano seguinte, deve fazer o pedido às Finanças até 31 de dezembro.

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