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Reavaliação do VPT: ainda não pediu às Finanças para pagar menos IMI?

Tem até 31 de dezembro para pedir para pagar menos IMI já em 2020. Saiba o que tem de fazer para poupar.
Como pedir às Finanças para pagar menos IMI

O pagamento de IMI é obrigatório para quem tem casa própria e não está isento deste imposto. Mas existe uma forma de pagar menos IMI. O proprietário tem apenas de pedir à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) a reavaliação do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. Convém, no entanto, ter alguns cuidados antes de fazer o pedido. Explicamos-lhe tudo num guia com perguntas e respostas. Preparado/a para pagar menos IMI?

Como é calculado o IMI de um imóvel?

O montante de IMI é calculado pela AT com base na seguinte fórmula matemática:

IMI = Taxa do município onde se localiza o imóvel x VPT do imóvel

Cada município decide, anualmente e até 31 de dezembro, sobre a taxa que pretende cobrar aos proprietários desse território, podendo esta variar entre 0,3% e o,45% (em casos especiais, pode ir até 0,5%).

Já o VPT, também calculado pela AT, resulta de uma fórmula matemática complexa, que multiplica seis parâmetros, a saber:

  • Coeficiente de vetustez;
  • Valor base dos prédios edificados;
  • Coeficiente de localização;
  • Área bruta de construção;
  • Coeficiente de afetação;
  • Coeficiente de qualidade e conforto.

O “segredo” para pagar menos IMI está precisamente no VPT, e é sobre este parâmetro que lhe vamos falar em seguida.

O que é o VPT?

O VPT é o valor fiscal do imóvel, que, por norma, é mais reduzido do que o valor comercial. Pode ser consultado na caderneta predial da casa.

Avaliação

A primeira avaliação do VPT é realizada pelo chefe do serviço de Finanças da área onde se localiza o imóvel, com base na fórmula de cálculo, nas informações contidas na Declaração Modelo 1 do IMI e nas plantas de arquitetura entregues pelo construtor após a emissão da licença de utilização.

Atualização periódica

O VPT é depois atualizado de três em três anos pela AT. No entanto, nessa atualização periódica, não é utilizada a fórmula de cálculo do VPT. Ao invés, a AT aplica ao VPT calculado anteriormente 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda, de modo a ajustá-lo à inflação. Desta forma, a cada atualização periódica, o proprietário tem sempre garantido um aumento de IMI. Tal só não acontecerá se houver deflação (o que é muito raro).

Mas existe uma forma de “limpar” as atualizações periódicas, como lhe mostramos neste artigo.

Reavaliação

Só é realizada pela AT a pedido do proprietário (ou da câmara municipal). Neste caso, a AT é obrigada a recalcular o VPT, aplicando a respetiva fórmula de cálculo e tendo em conta os valores atualizados dos parâmetros envolvidos. Dos seis parâmetros que fazem parte da fórmula de cálculo do VPT, quatro mudam com o tempo. Contudo, essas mudanças só são incorporadas se for feita uma reavaliação. Caso as alterações nos parâmetros sejam favoráveis ao proprietário, a reavaliação do VPT pode traduzir-se numa poupança substancial de IMI.

A lei permite que, a cada três anos, os proprietários peçam uma nova avaliação do VPT do imóvel, sem qualquer custo. Se o proprietário não tomar essa iniciativa, o IMI irá sempre aumentando por via da atualização periódica, como já explicámos. Para pagar menos IMI tem mesmo de pedir uma reavaliação do VPT à AT.

Como saber se compensa pedir a reavaliação?

Antes de avançar com o pedido de reavaliação do VPT deve avaliar se vale a pena. Como? Analisando, em conjunto, os quatro parâmetros da fórmula de cálculo do VPT que mudam com o tempo. São eles: coeficiente de vetustez, valor base dos prédios edificados, coeficiente de localização e coeficiente de qualidade e conforto (veja abaixo como funciona cada um).

Para fazer essa análise, deve comparar os valores desses parâmetros que constam na caderneta predial do seu imóvel com os valores atualizados. Pode deparar-se com quatro cenários:

  • Valores da caderneta predial são iguais aos valores atualizados;
  • Valores da caderneta predial são mais elevados do que os valores atualizados;
  • Valores da caderneta predial são mais baixos do que os valores atualizados;
  • Uns valores da caderneta predial são mais baixos e outros são mais altos do que os valores atualizados.

O que fazer em cada caso? No primeiro, apesar de não haver diferenças, ainda assim a reavaliação é vantajosa, uma vez que elimina as atualizações periódicas já efetuadas. No segundo, deve igualmente avançar com o pedido de reavaliação do VPT. Já no terceiro, a reavaliação do VPT é de todo desaconselhada. No quarto, a decisão não é tão imediata. É necessário recalcular o VPT com os valores atualizados (veja mais abaixo como simular o VPT) e compará-lo com o VPT da caderneta predial.

Coeficiente de vetustez

O coeficiente de vetustez é um parâmetro que diminui com a idade do imóvel, mas só até aos 61 anos. A parti daí o valor não se altera. Ao todo, existem oito escalões:

  • Menos de dois anos: 1;
  • 2 a 8 anos: 0,9;
  • 9 a 15 anos: 0,85;
  • 16 a 25 anos: 0,8;
  • 26 a 40 anos: 0,75;
  • 41 a 50 anos: 0,65;
  • 51 a 60 anos: 0,65;
  • Mais de 60 anos: 0,4.

Se comprou uma casa nova há alguns anos e nunca pediu a reavaliação do VPT, a AT continua a assumir um coeficiente de vetustez igual a 1. Para saber qual o coeficiente de vetustez atualizado do seu imóvel, basta apenas conhecer o ano de construção e verificar a que escalão corresponde.

Valor base dos prédios edificados

O valor base dos prédios edificados (composto pelo preço médio de construção e pelo valor do terreno) é estabelecido, anualmente, em dezembro, por portaria. O valor a vigorar em 2019 foi fixado em 615 euros, o que representa uma subida de 12 euros face aos 603 euros verificados entre 2010 e 1018.

No entanto, este novo valor não é aplicado automaticamente a todos os imóveis. É utilizado apenas em avaliações de imóveis novos, reabilitados ou alvo de obras e em reavaliações de imóveis já existentes realizadas em 2019.

O valor base dos prédios edificados para 2020 será publicado este mês, em Diário da República.

Coeficiente de localização

O coeficiente de localização varia numa escala de 0,4 a 3,5, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35.

Na fixação do coeficiente de localização têm-se em consideração as seguintes características:

  • Acessibilidades, considerando-se como tais a qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;
  • Proximidade de equipamentos sociais, designadamente escolas, serviços públicos e comércio;
  • Serviços de transportes públicos;
  • Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.

O coeficiente de localização varia ainda conforme a utilização que se pretenda dar ao imóvel: habitação, comércio, indústria ou serviços.

Determina o Código do IMI que, de três em três anos, seja feita uma revisão dos coeficientes de localização máximos e mínimos a aplicar por cada município. A última ocorreu em 2019. Os novos valores serão aplicados a partir de 2020 e de forma direta a imóveis novos ou que sejam alvo de reabilitação e/ou obras de alteração. Nos imóveis existentes, não haverá qualquer mudança, a menos que sejam alvo de uma reavaliação do VPT.

Através do Portal das Finanças, é possível aceder ao mapa com os coeficientes de localização em Portugal em vigor. Para saber o coeficiente de localização da sua casa, basta localizá-la no referido mapa.

Coeficiente de qualidade e conforto

O coeficiente de qualidade e conforto reflete o nível de funcionalidade, comodidade de utilização e gozo da casa. Por exemplo, uma vivenda localizada num condomínio fechado, virada a sul, com piscina coletiva, garagem individual e sistema central de climatização tem um coeficiente de qualidade e conforto mais elevado do que um apartamento situado próximo de uma ETAR, orientado a norte, com garagem coletiva e sem sistema central de climatização.

O coeficiente de qualidade e conforto é composto por 13 elementos majorativos e 11 minorativos, correspondendo a cada um uma ponderação. Esse coeficiente obtém-se somando à unidade (1) as ponderações dos elementos majorativos e subtraindo as dos elementos minorativos.

Em 2016, houve alterações nas ponderações de dois elementos, um majorativo e outro minorativo, designados ambos de “localização e operacionalidade relativas”. O elemento majorativo passou a ter uma ponderação até 0,20 e o elemento minorativo de 0,10. Até então, cada um tinha uma ponderação de 0,05.

Como simular o VPT?

O Portal das Finanças disponibiliza um simulador que permite calcular o VPT com todos os seus parâmetros atualizados. Antes de iniciar a simulação, deve ter consigo a caderneta predial do imóvel. Pode descarregá-la no Portal das Finanças. Basta escrever “consultar património predial” no campo de pesquisa e clicar em “Aceder” no primeiro resultado.

Na posse da caderneta predial, pode então começar a simulação, indicando a morada completa no campo de pesquisa e selecionando o tipo de utilização do imóvel. Em seguida, clique na seta azul que aparece em cima da sua casa. Imediatamente é mostrada uma janela com os coeficientes de utilização consoante o tipo de utilização.  Clique em “Habitação”. Finalmente, preencha o formulário com os dados da casa e clique em “Calcular”.

O VPT da simulação é mais baixo do que aquele que consta na caderneta predial da sua casa? Então, compensa pedir a reavaliação. Mas apresse-se. Para pagar menos IMI já em 2020, deve fazer o pedido à AT até 31 de dezembro deste ano.

Como pedir para pagar menos IMI?

Para pedir a reavaliação do VPT tem de entregar a Declaração Modelo 1. Pode fazê-lo pela Internet, no Portal das Finanças. No entanto, dada a complexidade do processo, aconselhamos que o faça pessoalmente, no serviço de Finanças da área de localização do imóvel. Deste modo, também fica dispensado de apresentar um conjunto de documentos, como as plantas do imóvel.

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