Rendas: como pagar uma taxa de IRS mais reduzida

É senhorio? Este artigo pode interessar-lhe. Saiba como beneficiar de uma redução da taxa de IRS sobre as rendas, pela tributação autónoma.
Artigo atualizado a 23-02-2023

Em regra, os rendimentos prediais (da categoria F), vulgarmente conhecidos como rendas, são tributados autonomamente, ou seja, separados dos restantes rendimentos, à taxa especial de IRS de 28%. No entanto, esta taxa da tributação autónoma pode ser mais baixa no caso de contratos de arrendamento de longa duração (ADL), ao abrigo de um regime criado em 2019.

Tributação autónoma das rendas

O  que fazer para pagar uma taxa especial de IRS reduzida?

Para usufruir de uma redução da taxa especial de IRS sobre as rendas, deve celebrar (ou renovar) um contrato de arrendamento de longa duração, ou seja, com um prazo igual ou superior a dois anos. Além disso, tem de cumprir um conjunto de obrigações fiscais junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), a saber:

  • Comunicar o contrato de arrendamento, submetendo a declaração Modelo 2, no Portal das Finanças.
  • Informar sobre a duração do contrato de arrendamento, no Portal das Finanças, até 15 de fevereiro do ano seguinte à sua celebração ou renovação. Para tal, siga estes passos:
    • Aceda a https://imoveis.portaldasfinancas.gov.pt/arrendamento/;
    • No menu, clique em “Contratos de longa duração” e, depois, pressione na opção “Comunicar Duração Contrato de Arrendamento de Longa Duração”;
    • Selecione o contrato para o qual pretende comunicar a duração do contrato de arrendamento para beneficiar da taxa reduzida;
    • Por fim, clique no botão “Comunicar”.
  • Participar a data de cessação do contrato de arrendamento abrangido pela redução da taxa especial de IRS, indicando o motivo, no Portal das Finanças, até 15 de fevereiro do ano seguinte.

De quanto é a redução da taxa especial de IRS sobre as rendas?

A redução da taxa especial de IRS varia em função da duração, ou renovação, do contrato de arrendamento. Aplicam-se as seguintes reduções, face à taxa especial de IRS de 28%:

  • Dois a cinco anos

Em contratos com duração entre dois e cinco anos, a taxa especial de IRS é reduzida em dois pontos percentuais, para 26%. A cada renovação, pelo mesmo prazo, aplica-se uma nova redução de dois pontos percentuais, até atingir uma diminuição de 14 pontos percentuais. Ou seja, no limite, a taxa pode descer até 14%.

  • Cinco a dez anos

Já nos contratos com duração entre cinco e dez anos, aplica-se uma redução da taxa especial de IRS de cinco pontos percentuais, para 23%. Por cada renovação pelo mesmo prazo, a taxa é reduzida novamente em cinco pontos percentuais, até uma diminuição máxima de 14 pontos percentuais

  • Dez a 20 anos

Nos contratos entre 10 e 20 anos de duração, aplica-se uma redução de 14 pontos percentuais, para 14%. Nestes casos, não se aplicam reduções adicionais por renovação.

  • Mais de 20 anos

Por fim, nos contratos com duração superior a 20 anos, a taxa especial de IRS é reduzida em 18 pontos percentuais, situando-se em 10%. Também aqui não se aplicam reduções adicionais por renovação.

O que pode mudar em 2023?

Segundo o programa Mais Habitação, aprovado a 16 e fevereiro pelo Conselho de Ministro, a taxa especial de IRS sobre os rendimentos prediais descerá dos atuais 28% para 25%. Se o contrato tiver uma duração entre cinco e 10 anos a taxa de 23% passará para 15%; se a duração for entre 10 e 20 anos, a taxa de 14% baixará para 10%; e se a duração for mais de 20 anos, a taxa baixará de 10% para 5%.

Outra novidade é o facto de a comunicação do contrato de arrendamento passar a poder ser feita pelo arrendatário, caso o senhorio não a faça no prazo legal.

Além disso, a redução da taxa especial de IRS aplicar-se-á a contratos anteriores a 1990 e que advenham da conversão de anteriores alojamentos locais.

Exemplos

  • Contrato de arrendamento de seis anos renovável por um período de três anos

As rendas são tributadas à taxa de 23% (redução de cinco pontos percentuais) nos primeiros seis anos, descendo para 21% (redução de dois pontos percentuais) no período de renovação.

Caso o contrato volte a ser renovado, aplica-se a redução da taxa correspondente à respetiva vigência, até atingir a taxa de 14%. Contudo, a taxa pode ser ainda reduzida para 10%, caso a renovação seja por período igual ou superior a 20 anos.

  • Contrato de arrendamento de quatro anos renovável por período de cinco anos

Nos primeiros quatro anos, as rendas são tributadas a uma taxa de 26% (redução de dois pontos percentuais). Já no período de renovação, a taxa diminui para 21% (redução de cinco pontos percentuais).

Se o contrato voltar a ser renovado, a redução da taxa é a que corresponde à respetiva vigência, até atingir a taxa de 14%. No entanto, se a renovação for por um período igual ou superior a 20 anos, aplica-se a taxa mínima de 10%.

  • Contrato celebrado antes de 2019 e renovado por cinco anos

As rendas obtidas no período de renovação são tributadas à taxa de 23% (redução de cinco pontos percentuais).

Por cada renovação subsequente aplica-se a redução correspondente à respetiva vigência, até atingir a taxa de 14%. Todavia, a taxa pode ser ainda mais reduzida, de 10%, se a renovação for por período igual ou superior a 20 anos.

Existe outra forma de tributar as rendas pela categoria F?

Sim. Em alternativa à tributação autónoma, as rendas por ser tributadas por englobamento. Ou seja, podem ser adicionadas aos restantes rendimentos englobados, como salários ou pensões, ficando assim sujeitas às taxas gerais do IRS, que variam entre 14,5% e 48%, consoante o escalão do IRS.

Paga-se IRS sobre a totalidade das rendas?

Não. Quer na tributação autónoma quer no englobamento, a taxa de IRS recai apenas sobre o resultado positivo das rendas, isto é, sobre as rendas deduzidas das despesas necessárias para obtê-las.

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