Detém imóveis para habitação ou terrenos para construção? Saiba se tem de pagar AIMI

O Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) é devido por proprietários de imóveis destinados à habitação ou de terrenos para construção. Mas há formas legais de evitar pagá-lo ou reduzi-lo. Conheça as regras do AIMI.
Artigo atualizado a 14-10-2020

Como o nome indica, o AIMI é um imposto sobre o património imobiliário complementar ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), embora com regras próprias de incidência, determinação do valor tributável, liquidação e pagamento. Abaixo deixamos um guia com as respostas às principais dúvidas sobre o Adicional ao IMI, com base em esclarecimentos prestados pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), no Portal das Finanças.

Guia do AIMI

O que é o Adicional ao IMI?

O Adicional ao IMI, ou AIMI, é um imposto que visa tributar os contribuintes com um património imobiliário mais valioso. Na prática, funciona como uma sobretaxa no IMI. Foi lançado em 2017 para substituir o Imposto do Selo, que tributava individualmente imóveis com um Valor Patrimonial Tributário (VPT) acima de um milhão de euros.

Este imposto incide sobre a soma dos VPT dos imóveis habitacionais e dos terrenos com licença de construção de que cada contribuinte seja titular a 1 de janeiro do ano a que o mesmo respeita.

VPT, o que é?

O VPT corresponde ao valor fiscal do imóvel ou terreno. Por norma, o VPT é mais baixo do que o valor de venda. Este valor é calculado pela AT através de uma fórmula matemática que envolve seis parâmetros: idade do imóvel, preço de construção por metro quadrado, área bruta de construção, qualidade e comodidade do imóvel, fim a que se destina o imóvel e características da zona envolvente.

Quem paga?

São contribuintes deste imposto particulares e empresas que a 1 de janeiro de cada ano sejam proprietários, usufrutuários ou superficiários de imóveis destinados à habitação ou de terrenos para construção situados no território português.

Para efeitos do Adicional ao IMI, são equiparadas a empresas quaisquer estruturas ou centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica, bem como as heranças indivisas representadas pelo cabeça de casal.

Como se calcula o valor tributável?

O valor tributável (sujeito a imposto) corresponde à soma dos VPT dos imóveis habitacionais e dos terrenos para construção de que cada contribuinte seja titular a 1 de janeiro de cada ano.

Para este somatório, não é contabilizado o VPT dos imóveis habitacionais ou terrenos para construção que, no ano anterior, tenham estado isentos de IMI.

No caso dos particulares e das heranças indivisas, ao valor tributável é deduzida a importância de 600 mil euros. Esta dedução duplica para 1,2 milhões de euros tratando-se de casais (casados ou unidos de facto) que optem pela tributação conjunta em AIMI.

As empresas não têm direito a qualquer dedução, pelo que pagam imposto sobre todo o valor tributável.

Como se determina o AIMI?

O montante a pagar de AIMI é determinado aplicando-se as taxas correspondentes ao valor tributável após deduções, quando previstas.

Quais são as taxas do AIMI?

As taxas de AIMI variam consoante o proprietário seja uma empresa ou um particular.

Às empresas é aplicada uma taxa única de 0,4% sobre a totalidade do valor tributável.

Quanto aos particulares, são aplicadas três taxas sobre o valor tributável após a dedução de 600 mil euros: de 0,7% até um milhão de euros; outra de 1% acima de um milhão de euros e até dois milhões de euros; e uma terceira de 1,5% acima de dois milhões de euros.

Relativamente aos particulares casados ou unidos de facto que exerçam a opção pela tributação conjunta em AIMI, aplicam-se as mesmas taxas, mas os limites duplicam.

Como são tributados os particulares?

Somam-se os VPT dos imóveis habitacionais e terrenos para construção de que sejam proprietários a 1 de janeiro a que respeita o imposto, apurando-se assim o valor tributável, ao qual se deduzem 600 mil euros. Finalmente, aplicam-se as taxas por escalões (ver exemplos abaixo).

Exemplo

Particular | Imóveis de VPT global de 1,4 milhões de euros

Até 600 mil euros: 0 euros

Acima de 600 mil euros e até 1 milhão de euros: 400 mil euros x 0,7% = 2,8 mil euros

Acima de 1 milhão de euros e até 1,4 milhões de euros: 400 mil euros x 1% = 4 mil euros

Total de AIMI: 2,8 mil euros + 4 mil euros = 6,8 mil euros

E os particulares casados ou unidos de facto que optem pela tributação conjunta em AIMI?

Neste caso, somam-se os VPT dos imóveis habitacionais e terrenos para construção de que cada um deles seja titular. Depois, ao resultado apurado, o valor tributável, deduzem-se 1,2 milhões de euros, aplicando-se à diferença as taxas por escalões.

Exemplo

Casal | Imóveis de VPT global de 4,2 milhões de euros

Até 1,2 milhões de euros: 0 euros

Acima de 1,2 milhões de euros e até 2 milhões de euros: 800 mil euros x 0,7% = 5,6 mil euros

Acima de 2 milhões de euros e até 4 milhões de euros: 2 milhões de euros x 1% = 20 mil euros

Acima de quatro milhões de euros e até 4,2 milhões de euros: 200 mil euros x 1,5% = 3 mil euros

Total de AIMI: 5,6 mil euros + 20 mil euros + 3 mil euros = 28,6 mil euros

Caso os particulares casados ou unidos de facto não optem pela tributação conjunta, são tributados individualmente em função do respetivo património imobiliário.

Qual a vantagem da tributação conjunta?

A tributação conjunta permite o dobro da dedução, o que, em alguns casos, pode significar imposto zero. É esse o caso, por exemplo, de um casal em que um dos elementos possua imóveis com um VPT total superior a 600 mil euros e até 1,2 milhões de euros e o outro não tenha qualquer património imobiliário tributado em sede de AIMI. Ao optar por ser tributado em conjunto, o casal não pagará qualquer imposto, uma vez que os primeiros 1,2 milhões de euros estão isentos. Já se não for exercida a opção pela tributação conjunta, o elemento que detém os imóveis pagará AIMI sobre o valor tributável que exceder 600 mil euros (o valor da dedução aplicado aos particulares).

Como é exercida a opção pela tributação conjunta?

Os casais que pretendam ser tributados em conjunto devem entregar uma declaração com esse objetivo à AT, devendo fazê-lo de 1 de abril a 31 de maio, exclusivamente através do Portal das Finanças.

Uma vez exercida a opção pela tributação conjunta, esta mantém-se válida até um dos elementos do casal entregar uma declaração em sentido contrário.

Como são tributadas as heranças indivisas?

As heranças indivisas (em que ainda não foram feitas partilhas) são equiparadas a empresas. No entanto, beneficiam da dedução ao valor tributável de 600 mil euros, sendo aplicada uma taxa de 0,7%.

A lei permite que os herdeiros sejam tributados individualmente. Nesse caso, o VPT dos imóveis ou terrenos correspondente à quota-parte de cada herdeiro na herança indivisa é adicionado à soma dos VPT dos imóveis e terrenos que este possui para efeitos de tributação em AIMI.

Esta estratégia pode evitar ou reduzir o pagamento de AIMI quando o VPT global dos imóveis e terrenos que fazem parte da herança é superior a 600 mil euros e cada herdeiro não possui, na sua esfera pessoal, património imobiliário elevado.

Para afastar a equiparação das heranças indivisas a empresas o cabeça de casal deve apresentar uma declaração identificando os herdeiros e as respetivas quotas-partes e, posteriormente, cada um dos herdeiros identificados deve apresentar uma declaração a confirmar a sua quota-parte.

Quando devem ser entregues as declarações para afastar a equiparação da herança indivisa a empresa?

A Declaração de Herança Indivisa, a cargo do cabeça de casal, deve ser entregue de 1 a 31 de março. Já o prazo de entrega da Declaração de Confirmação de Herdeiro, a cargo dos herdeiros, é de 1 a 30 de abril.

Quais os prazos de liquidação e pagamento do AIMI?

A liquidação do AIMI é efetuada no mês de junho, sendo o respetivo pagamento realizado, de uma só vez, durante o mês de setembro.

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