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Senhorio: como declarar os rendimentos prediais no IRS

Se recebe rendas de uma casa que tem arrendada, deve escolher a forma como deseja que estas sejam tratadas em IRS. Conheça as opções possíveis para declarar os rendimentos prediais e os respetivos regimes de tributação.

Em sede de IRS, as rendas resultantes de contratos de arrendamento são consideradas rendimentos da categoria F (rendimentos prediais). Nessa qualidade são taxadas de forma autónoma, a uma taxa especial. No entanto, é possível serem tributadas de acordo com as regras da categoria B. Confuso? Neste texto explicamos o que envolve cada uma destas opções para declarar os rendimentos prediais.

Categoria F ou categoria B

Como referido, os rendimentos prediais podem ser declarados pela própria categoria, ou seja, pela categoria F, ou pela categoria B, destinada aos rendimentos empresariais e profissionais.

Categoria F

O mais comum é declarar os rendimentos prediais pela categoria F. Podem fazê-lo os senhorios que emitiram recibos de renda eletrónicos ou comunicaram as rendas recebidas à Autoridade Tributária através da declaração modelo 44, no caso de terem 65 anos de idade ou mais, não possuirem email ou terem recebido rendimentos prediais inferiores a duas vezes o Indexante dos Apoios Sociais (IAS).

Tributação pela categoria F

Como é calculado o rendimento coletável

Pela categoria F, o rendimento coletável (sobre o qual recai o imposto) é apurado deduzindo-se às rendas recebidas as despesas efetivamente suportadas e pagas pelo senhorio para as obter (ver exemplo abaixo). As despesas dedutíveis às rendas são as que estão previstas para os rendimentos prediais, tais como:

  • Quotas do condomínio;
  • Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
  • Seguro contra incêndio obrigatório. Excluem-se os seguros multirriscos habitação, uma vez que oferecem um conjunto de coberturas facultativas de danos no imóvel ou no seu recheio, podendo também incluir uma cobertura de responsabilidade civil;
  • Obras de conservação e manutenção suportadas e pagas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento. Isto desde que, entretanto, o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim diferente do arrendamento. Excluem-se as obras de valorização do imóvel, como construção de uma piscina, por exemplo;
  • Certificado energético.

Exemplo:

Em 2019, a Rita recebeu 7 000 euros de rendas de uma casa arrendada em relação à qual suportou 1 000 euros de despesas. O rendimento coletável será assim de 6 000 euros (7 000 euros – 1 000 euros).

Qual a taxa

Optando pela categoria F, as rendas são tributadas autonomamente à taxa especial de 28%, aplicada no momento da liquidação anual do imposto pela AT. No entanto, nos contratos de arrendamento com duração superior ou igual a dois anos é aplicada uma redução à taxa de 28%. A redução é tanto maior quanto mais longa for a duração do contrato de arrendamento. Conheça o regime de redução da taxa aplicada aos rendimentos prediais

Há, no entanto, a possibilidade de englobar as rendas, isto é, de as juntar aos restantes rendimentos obtidos durante o ano, sujeitando-as às taxas gerais de IRS, que vão de 14,5% a 48%. Esta opção compensa se o rendimento coletável total não ultrapassar o limite superior do segundo escalão, ou seja, 10 700 euros, que tem uma taxa de 23%, a menos que o senhorio beneficie de uma taxa reduzida inferior.

Quanto se paga de Segurança Social

Não é necessário fazer descontos para a Segurança Social.

Onde se declara

Os senhorios que optarem por declarar os rendimentos prediais pela categoria F devem preencher o Anexo F. É também neste anexo que é assinalada a opção pela tributação por englobamento.

Como se preenche o anexo F

Para declarar os rendimentos prediais no Anexo F devem seguir-se os seguintes passos:

  • Adicionar o Anexo F;
  • No quadro 2, indicar o ano a que respeitam os rendimentos;
  • Inscrever os NIF do sujeito passivo A e do sujeito passivo B no quadro 3,  respeitando a ordem indicada na folha do Rosto;
  • O quadro 4 destina-se a declarar os rendimentos prediais. Neste anexo são também identificados os imóveis, os contratos de arrendamento e os gastos suportados e pagos. O subquadro 4.1 deve ser preenchido por senhorios que não beneficiam do regime de redução da taxa. Já os subquadros 4.2 e 4.2A aplicam-se a quem usufrui daquele benefício;
  • O quadro 5 deve ser preenchido em caso de subarrendamento de um imóvel;
  • Já no quadro 6 deve assinalar informação complementar sobre identificação de imóveis recuperados ou reabilitados. É ainda neste quadro, mais concretamente no subquadro 6F, que se faz a opção pelo englobamento dos rendimentos prediais;
  • O quadro 7 só deve ser preenchido por quem exerceu a opção pelo englobamento. Serve para declarar rendimentos de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário ou de participações sociais em sociedades de investimento mobiliário;
  • No quadro 8, devem ser declarados os rendimentos prediais obtidos em anos anteriores e relativamente aos quais pretenda um desagravamento da taxa. Para isso, é necessário optar pelo englobamento;
  • No quadro 9, identificar os imóveis que tenham gerado rendimentos prediais e sobre os quais tenha incidido o AIMI;
  • O quadro 10, deve ser preenchido pelos senhorios que tenham cessado contratos de arrendamento que tenham beneficiado de redução das taxas ou cujo enquadramento no Programa de Arrendamento Acessível tenha cessado e os respetivos rendimentos tenham usufruído da isenção.

Categoria B

Para se poder optar por esta categoria é necessário ter atividade aberta nas Finanças como empresário em nome individual e passar faturas-recibos.

Tributação pela categoria B

Como é calculado o rendimento coletável

Na categoria B, o rendimento coletável pode ser calculado de duas formas: pelo regime simplificado ou pela contabilidade organizada (obrigatória apenas para rendimentos acima de 200 mil euros por ano). A opção por um destes regimes é feita no momento da abertura ou mudança de atividade.

  • Regime simplificado

No regime simplificado, o rendimento coletável é determinado através da aplicação de um coeficiente sobre o valor das rendas recebido, deduzido das despesas previstas para os rendimentos prediais. Neste caso, o coeficiente é de 0,95%. Significa isto que o imposto vai incidir apenas sobre 95% daquele valor. Na prática, o coeficiente funciona como uma dedução automática.

Exemplo:

Em 2019, o Manuel recebeu 10 000 euros de rendas e registo despesas de 2 000 euros. O seu rendimento coletável será de 7 600 euros (10 000 euros – 2 000 x 0,95).

  • Contabilidade organizada

Já na contabilidade organizada, o rendimento coletável (aqui, designado por lucro tributável) é determinado pelas regras do IRC, aplicadas às empresas, com as necessárias adaptações ao IRS. Neste caso, é necessário ter um contabilista certificado.

Uma das vantagens da contabilidade organizada, face ao regime simplificado, é a possibilidade de deduzir às rendas recebidas todas as despesas relacionadas com o imóvel. Assim, para além das despesas dedutíveis a rendimentos prediais, podem ser deduzidos, entre outros, gastos com:

  • Empréstimos;
  • Depreciações;
  • Mobiliário;
  • Eletrodomésticos;
  • Segurança Social (se o empresário em nome individual não estiver isento);
  • Colaboradores contratados.
Qual a taxa

Pela categoria B, o englobamento é obrigatório, pelo que as rendas ficam sujeitas às taxas gerais de IRS.

Quanto se paga de Segurança Social

A declaração das rendas pela categoria B obriga a fazer descontos para a Segurança Social, uma vez que o senhorio fica enquadrado como trabalhador independente. Há, todavia, situações que conferem isenção.

Onde se declara

Para declarar os rendimentos prediais pela categoria B, os senhorios devem preencher o Anexo B.

Como se preenche o Anexo B

Para declarar os rendimentos prediais no Anexo B devem seguir-se os seguinte passos:

  • Adicionar o Anexo B;
  • No quadro 1, assinalar o campo 01, em caso de opção pelo regime simplificado;
  • Assinalar o ano a que respeitam os rendimentos prediais no quadro 2;
  • No quadro 3, identificar os sujeitos passivos. Respeitar a ordem indicada na folha do Rosto.
  • É no quadro 4, no campo 401, que se declaram os rendimentos prediais líquidos, ou seja, depois de deduzidas as despesas aplicáveis;
  • No quadro 7, mencionar as despesas que suportou com o imóvel. No campo 713 assinale despesas tidas com a conservação e manutenção do imóvel arrendado, despesas de condomínio, impostos e taxas autárquicas. O valor do IMI a mencionar é o que foi pago no ano a que os rendimentos respeitam. No subquadro 7D, clicar em “Adicionar Linha” e identificar o imóvel arrendado, indicando a freguesia, o tipo, o artigo e a fração.
  • Em caso de pagamento de AIMI relativamente ao imóvel arrendado, preencher o quadro 16.
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