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Senhorio: como declarar os rendimentos prediais no IRS

Se recebe rendas de uma casa que tem arrendada, deve escolher a forma como deseja que estas sejam tratadas em IRS. Conheça as opções possíveis para declarar os rendimentos prediais, de modo a perceber qual a mais vantajosa para o seu caso.

No IRS, as rendas resultantes de contratos de arrendamento são consideradas rendimentos da categoria F (rendimentos prediais). No entanto, é possível serem declaradas de acordo com as regras da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais). Além disso, pode escolher entre o englobamento ou a tributação autónoma. Confuso? Neste texto explicamos o que envolve cada uma das opções disponíveis para declarar os rendimentos prediais.

Tributação autónoma ou englobamento?

Em termos simplificados, optar entre a tributação ou o englobamento, trata-se, respetivamente, de escolher entre tributar os rendimentos prediais individualmente, a uma taxa especial, ou com os restantes rendimentos , sujeitando-os às taxas gerais progressivas do IRS.

Tributação autónoma

Na tributação autónoma, em regra, as rendas são tributadas a uma taxa fixa de 28%.  Contudo, a taxa pode ser mais reduzida em contratos de arrendamento com duração igual ou superior a dois anos celebrados a partir de 1 de janeiro de 2019 ou em renovações de contratos em vigor antes desta data que se realizem daqui para frente. Dependendo da duração do contrato, a redução pode mesmo chegar aos 18 pontos percentuais, passando a taxa aplicável a ser de 10%. Saiba mais sobre a tributação autónoma das rendas.

Englobamento

No englobamento, as rendas são incluídas nos restantes rendimentos obtidos no ano, como sejam salários ou pensões, ficando todo o “bolo” dos rendimentos sujeito à taxa de IRS correspondente ao escalão que vier a resultar da soma de todos os rendimentos, que pode ir dos 14,5% aos 48%. Neste caso, quanto maior o rendimento, mais elevado o escalão e, consequentemente, mais alta a taxa de IRS. Ou seja, a taxa de IRS aplicável depende do valor total dos rendimentos.

Como escolher:

Na escolha entre a tributação autónoma e o englobamento não deve ter em conta apenas a taxa. Deve também ter em consideração as regras de dedução de despesas na hora de declarar os rendimentos prediais.

Taxa de tributação

O englobamento é mais apelativo se a taxa daí resultante for inferior à da tributação autónoma, o que só pode acontecer se, após o englobamento, o contribuinte ficar posicionado nos escalões mais baixos. Caso contrário, a tributação autónoma acaba por ser mais vantajosa. Veja algumas simulações de tributação das rendas pelo englobamento e pela tributação autónoma.

Dedução de despesas

Ao nível da dedução de despesas há uma diferença importante entre a tributação autónoma e o englobamento, no caso de as despesas serem superiores ao valor de rendas recebido, ou seja, de existirem perdas. Nesse cenário, o englobamento é mais vantajoso, porque permite deduzir as perdas a eventuais rendas recebidas nos seis anos seguintes, enquanto a tributação autónoma apenas possibilita a dedução de despesas até ao valor das rendas recebido no ano em questão.

Exemplo:

Em 2018, o Manuel recebeu 4 500 euros de rendas, tendo suportado nesse ano 5 800 euros de despesas.

Se optar pela tributação autónoma em 2019, ano de entrega do IRS referente aos rendimentos de 2018, só pode deduzir 4 500 euros, equivalente ao valor de rendas recebido, não pagando qualquer imposto.

Já se escolher o englobamento, em 2019, deduz os mesmos 4 500 euros, e fica igualmente livre do pagamento de imposto. No entanto, os gastos remanescentes de 1 300 euros (5 800 euros – 4 500 euros) podem ser deduzidos nos seis anos seguintes a eventuais rendas que venha a receber. 

Categoria F ou Categoria B?

Os rendimentos prediais podem ser declarados pela própria categoria, ou seja, pela categoria F, ou pela categoria B, destinada aos rendimentos empresariais e profissionais.

Categoria F

O mais comum é declarar os rendimentos prediais pela categoria F. Para isso é necessário emitir recibos de renda eletrónicos. Em alternativa, as rendas recebidas podem ser comunicadas à AT através da declaração modelo 44. Esta declaração anual destina-se a contribuintes com 65 ou mais anos, sem acesso a email ou cujos rendimentos prediais não superem duas vezes o Indexante de Apoios Sociais (IAS).

As rendas recebidas são declaradas no Anexo F (ver mais abaixo como preencher este anexo).

Categoria B

Para se poder optar por esta categoria é necessário ter atividade aberta nas Finanças como empresário em nome individual e passar faturas-recibos.

As rendas recebidas são declaradas no Anexo B (ver mais abaixo como preencher este anexo).

Como escolher:

Antes de decidir declarar os rendimentos prediais pela categoria F ou pela categoria B, deve ter em atenção três aspetos: regras de determinação do rendimento coletável (valor das rendas sujeito a IRS), taxas de tributação e obrigações para com a Segurança Social.

Rendimento coletável

Pela categoria F, o rendimento coletável é apurado deduzindo-se às rendas recebidas as despesas efetivamente suportadas e pagas pelo senhorio para as obter (ver exemplo abaixo). As despesas dedutíveis às rendas são as que estão previstas para os rendimentos prediais, tais como:

  • Quotas do condomínio;
  • Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
  • Seguro contra incêndio obrigatório. Excluem-se os seguros multirriscos habitação, uma vez que oferecem um conjunto de coberturas facultativas de danos no imóvel ou no seu recheio, podendo também incluir uma cobertura de responsabilidade civil;
  • Obras de conservação e manutenção suportadas e pagas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento. Isto desde que, entretanto, o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim diferente do arrendamento. Excluem-se as obras de valorização do imóvel, como construção de uma piscina, por exemplo;
  • Certificado energético.

Na categoria B, o rendimento coletável pode ser calculado de duas formas: pelo regime simplificado ou pela contabilidade organizada (obrigatória apenas para rendimentos acima de 200 mil euros por ano). A opção por um destes regimes é feita no momento da abertura ou mudança de atividade.

Regime simplificado

No regime simplificado, o rendimento coletável é determinado através da aplicação de um coeficiente 0,95% sobre o valor das rendas recebido depois de subtraído das despesas aplicáveis aos rendimentos prediais. Ou seja, obtém-se multiplicando o coeficiente de 0,95 pelo rendimento coletável calculado com as regras da categoria B (ver exemplo abaixo).

Contabilidade organizada

Já na contabilidade organizada, o rendimento coletável (aqui, designado por lucro tributável) é determinado pelas regras do IRC, aplicadas às empresas, com as necessárias adaptações ao IRS. Neste caso, é necessário ter um contabilista certificado.

Uma das vantagens da contabilidade organizada, face ao regime simplificado, é a possibilidade de deduzir às rendas recebidas todas as despesas relacionadas com o imóvel. Assim, para além das despesas dedutíveis a rendimentos prediais, podem ser deduzidos, entre outros, gastos com:

  • Empréstimos;
  • Depreciações;
  • Mobiliário;
  • Eletrodomésticos;
  • Segurança Social (se o empresário em nome individual não estiver isento);
  • Colaboradores contratados.

Exemplo:

Em 2018, a Rita recebeu 7 000 euros de rendas de uma casa arrendada em relação à qual teve 1 000 euros de despesas. Pelas regras da categoria F, o rendimento coletável será de 6 000 euros (7 000 euros – 1 000 euros), sendo de 5 700 euros (0,95% x 6 000 euros) pelas regras da categoria B.

Taxas de tributação

Pela categoria F, o valor das rendas sujeito a imposto pode ser englobado, ficando sujeito às taxas gerais do IRS, ou taxado autonomamente à taxa de geral de 28%. Por defeito, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) aplica a tributação autónoma. Para que tal não aconteça, é necessário assinalar a opção pelo englobamento na declaração modelo 3 de IRS. Pela categoria B, o englobamento é obrigatório.

Segurança Social

A declaração das rendas pela categoria F não obriga a fazer descontos para a Segurança Social. Pelo contrário, a opção pela categoria B implica o pagamento de contribuições para a Segurança Social, uma vez que o senhorio fica enquadrado como trabalhador independente. Há, todavia, situações que conferem isenção.

Como preencher o Anexo F?

Para declarar os rendimentos prediais no Anexo F deve seguir os passos indicados abaixo.

  • Adicione o Anexo F;
  • No quadro 2, indique o ano a que respeitam os rendimentos;
  • Avance para o quadro 3 e inscreva os NIF do sujeito passivo A e do sujeito passivo B. Deve respeitar a ordem indicada na folha do Rosto;
  • O quadro 4 destina-se a declarar os rendimentos prediais. Para tal, deve clicar em “Adicionar Linha” e preencher os elementos pedidos;
  • O quadro 5 é destinado às despesas com o imóvel. No quadro 5A indique os gastos suportados após o início do arrendamento, nomeadamente os que digam respeito a conservação e manutenção do imóvel, a despesas de condomínio, a impostos e a taxas autárquicas. No quadro 5B, declare as despesas com obras de conservação ou manutenção do imóvel realizadas após 1 de janeiro de 2015 e que tenham sido suportadas nos 24 meses anteriores ao do início do arrendamento e não tenham sido ainda declaradas;
  • O quadro 6 deve ser preenchido em caso de subarrendamento de um imóvel;
  • Já no quadro 7 deve assinalar informação complementar sobre identificação de imóveis recuperados ou reabilitados. É ainda neste quadro que se faz a opção pelo englobamento dos rendimentos prediais.
  • Só deve preencher o quadro 8 se exerceu a opção pelo englobamento. Destina-se a declarar rendimentos de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário ou de participações sociais em sociedades de investimento mobiliário;
  • No quadro 9, deve declarar os rendimentos prediais obtidos em anos anteriores e relativamente aos quais pretenda um desagravamento da taxa. Para isso, deve optar pelo englobamento;
  • Finalmente, no quadro 10, identifique os imóveis que tenham gerado rendimentos prediais e sobre os quais tenha pagado AIMI.

Como preencher o Anexo B?

Olhemos agora para o Anexo B, em que também se podem declarar os rendimentos prediais.

  • Adicione o Anexo B;
  • No quadro 1, assinale o campo 01, se tiver optado pelo regime simplificado;
  • Assinale o ano a que respeitam os rendimentos prediais no quadro 2;
  • No quadro 3, identifique os sujeitos passivos. Respeite a ordem indicada na folha do Rosto.
  • É no quadro 4, no campo 401, que se declaram os rendimentos prediais líquidos, ou seja, depois de deduzidas as despesas aplicáveis;
  • Avance para o quadro 7 e mencione as despesas que suportou com o imóvel. No campo 713 assinale despesas tidas com a conservação e manutenção do imóvel arrendado, despesas de condomínio, impostos e taxas autárquicas. O valor do IMI a mencionar é o que pagou no ano a que os rendimentos respeitam. No quadro 7D, clique em “Adicionar Linha” e identifique o imóvel arrendado, indicando a freguesia, o tipo, o artigo e a fração.
  • Se pagou AIMI relativamente ao imóvel arrendado, preencha o quadro 16.

Tome nota

Simule as várias opções de que dispõe, no seu caso, para declarar os rendimentos prediais na própria declaração modelo 3 de IRS. E só depois entregue o IRS.

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