Está a ponderar colocar a sua casa à venda sem contratar os serviços de uma imobiliária? Antes de avançar sozinho, conheça as vantagens e as desvantagens desta decisão, e saiba, passo a passo, como conduzir o processo de forma eficaz, cumprindo todos os aspetos legais e fiscais. Descubra, ainda, qual a documentação necessária e como poderá formalizar a venda da casa sem a ajuda de uma imobiliária.

Venda da casa sem recorrer a uma imobiliária

Vantagens

Ao vender um imóvel sem a intermediação de uma imobiliária, poderá controlar todo o processo, do início ao fim. Mas esta não é a única mais-valia. Esta opção permitir-lhe-á, também, evitar o pagamento da comissão de mediação imobiliária. A comissão não tem um valor fixado por lei e varia consoante a empresa e os serviços contratados. Por exemplo, se a comissão acordada for de 5%, numa venda por 250 000 euros corresponderá a 12 500 euros, aos quais acresce IVA.

Desvantagens

Se decidir efetuar a venda da casa sem recurso a uma imobiliária, terá de estar preparado para despender algum tempo a tratar de todo o processo, incluindo a burocracia necessária. À sua responsabilidade estarão as seguintes tarefas:

  • Realizar a divulgação da venda, seja no próprio imóvel, através da colocação de um anúncio em sites especializados ou nas redes sociais. Este processo pode implicar alguns custos;
  • Gerir os contactos de potenciais interessados, agendar visitas e acompanhá-las;
  • Analisar o mercado para determinar o preço do imóvel;
  • Tratar de todas as questões legais e fiscais associadas à venda da casa, entre as quais a obtenção da documentação necessária e a elaboração de contratos.

O que fazer

Para fazer um bom negócio sem contratar um profissional, sugerimos-lhe que:

1. Comece por avaliar o seu imóvel

Para determinar o preço de venda da casa, averigue o preço de outras casas com características semelhantes à sua, localizadas na mesma zona. Tenha em conta a área do imóvel, mas também o estado de conservação, a exposição solar, a existência de garagem, entre outros traços distintivos.

Faça também uma pesquisa na Internet e converse com algumas pessoas que tenham vendido imóveis há pouco tempo.

Poderá usar como referência o Valor Patrimonial Tributário (VPT) da sua casa. No entanto, tenha presente que o VPT é um valor utilizado para efeitos fiscais e não corresponde necessariamente ao valor de mercado do imóvel.

Outra alternativa é pedir uma avaliação a um perito avaliador de imóveis registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).

Definido o montante da venda da casa, não se esqueça de estabelecer a margem de negociação, ou seja, o valor mínimo pelo qual está disposto a fazer negócio.

2. Valorize o seu imóvel

Faça pequenas reparações, pinte paredes e tetos, e pondere realizar outras obras de melhoria no imóvel. Mantenha o espaço arejado e evite mobiliário em excesso nas diferentes divisões. Quanto mais cuidado e organizado estiver o espaço, mais fácil será para os potenciais compradores perceberem as suas características. Se a casa estiver em mau estado e o custo das obras for elevado, tente fazer negócio com investidores que estejam à procura de casas para recuperar.

3. Publicite a venda

Antes ainda de promover a venda da casa, aposte em boas fotografias, luminosas e com detalhes apelativos. Se for possível, contrate um profissional para o efeito. Complete o anúncio com informação clara sobre as principais características do imóvel, como área, tipologia, localização, estado de conservação, existência de garagem, arrecadação ou espaço exterior.

Antes de anunciar a casa, certifique-se de que dispõe de um certificado energético válido. Salvo nas situações legalmente dispensadas, a classe energética deve constar dos anúncios de venda.

Aposte, depois, na divulgação das imagens, que deve complementar com informação sobre as características mais importantes do imóvel (não se esqueça de enfatizar os pontos positivos). Pode difundir o anúncio em sites especializados e nas redes sociais. Outra hipótese é recorrer ao método tradicional, colocando um cartaz numa janela ou na varanda da casa, com a indicação de um contacto. Utilize também a sua lista de contactos para espalhar a mensagem – o “passa-a-palavra” pode ajudar a chegar a potenciais interessados.

4. Procure gerir os contactos de forma eficaz

Quando começar a receber telefonemas, faça uma primeira triagem dos contactos, procurando perceber quais são os objetivos e as necessidades do potencial comprador. É uma forma de otimizar as visitas, evitando perda de tempo.

5. Prepare as visitas à casa

Procure marcar as visitas num horário que lhe permita mostrar os pontos fortes da casa. Se se tratar, por exemplo, de um espaço luminoso, agende as visitas de acordo com as horas de maior exposição solar. Se for possível, e como forma de garantir a sua segurança, tenha sempre alguém consigo no momento em que receber os potenciais compradores – afinal, são desconhecidos. Não se esqueça, também, de antecipar algumas das questões que lhe possam colocar, entre as quais, o preço do condomínio, os motivos de venda da casa, a realização recente de obras ou o comportamento da vizinhança.

Como formalizar o negócio

Se recebeu uma proposta interessante e pretender avançar com a venda da casa, chegou o momento de tratar do contrato-promessa de compra e venda. No site do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana poderá encontrar uma minuta deste documento. Ao assiná-lo, ambas as partes formalizam a sua intenção de realizar o negócio. Este será depois celebrado de forma definitiva aquando da assinatura da escritura – se preferir, poderá fazer o agendamento online, através do portal Siga ou da aplicação sigaApp. Concluído o processo de venda da casa, tenha em conta, ainda, que terá de pagar mais-valias (o imposto sobre o lucro da venda).

Quais os documentos necessários

A formalização da venda da casa implica a apresentação dos seguintes documentos:

Certidão Permanente do Registo Predial

Além de identificar o proprietário e conter todos os registos sobre a casa atualizados, permite perceber se há encargos, como hipotecas ou penhoras. Pode ser pedida online, numa Loja do Cidadão ou num dos balcões do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN).

Caderneta predial

Contém todas as informações fiscal do imóvel, como as características, a localização e o VPT. A caderneta predial pode ser obtida gratuitamente no Portal das Finanças.

Certificado energético

Este documento indica a eficiência energética da sua habitação, numa escala que oscila entre A+ (muito eficiente) e F (pouco eficiente). O certificado energético é emitido por Peritos Qualificados reconhecidos pela Agência para a Energia (ADENE). Deve obter o certificado antes de anunciar o imóvel, uma vez que a classe energética tem de constar do anúncio. O certificado deve ainda ser disponibilizado ao comprador antes da celebração do contrato-promessa de compra e venda e, posteriormente, do contrato definitivo.

Declaração escrita de encargos de condomínio

Para vender a sua casa, deve pedir ao administrador do condomínio uma declaração escrita que indique os encargos em vigor relativos à fração, os respetivos montantes e prazos de pagamento e, caso existam, as dívidas ao condomínio.

Depois da venda, deve ainda comunicar ao administrador do condomínio, por correio registado e no prazo máximo de 15 dias, a alienação da fração, indicando o nome completo e o NIF do novo proprietário.

E a licença de utilização e a ficha técnica da habitação?

Desde 1 de janeiro de 2024, deixou de ser obrigatório apresentar ou provar a existência da autorização de utilização e da ficha técnica da habitação no momento da compra e venda. Ainda assim, é importante verificar a situação urbanística do imóvel antes de concluir o negócio.

Dependendo da localização ou das características do imóvel, podem existir outras obrigações. Por exemplo, algumas entidades públicas podem ter direito de preferência na compra. Nesse caso, antes de concluir a venda, terá de comunicar as condições do negócio através do Casa Pronta, dando a essas entidades a oportunidade de comprar o imóvel nas mesmas condições. Se a casa estiver arrendada, o arrendatário também pode ter direito de preferência, desde que estejam reunidas as condições previstas na lei.