Empréstimo habitação: os apoios do Governo em vigor em 2026

O Governo tem um conjunto de medidas ativas para apoiar quem quer comprar casa. Algumas são exclusivas para jovens até aos 35 anos. Outras aplicam-se a perfis específicos. Neste artigo, explicamos quais os apoios em vigor em 2026, as condições para aceder a cada um e o que pode poupar na prática.

1. Garantia pública: empréstimo habitação a 100% para jovens

Esta medida permite que jovens comprem a primeira casa sem precisar de ter a entrada. Normalmente, os bancos exigem entre 10% e 20% do valor do imóvel como entrada. Com a garantia pública, o Estado assume esse papel de fiador e o banco pode financiar 100% do preço de compra. Como funciona na prática: numa casa de 200 000 euros, o banco poderia exigir uma entrada de 20 000 euros.

Com a garantia do Estado, o jovem pode obter financiamento total sem precisar desse valor. Condições de acesso:

• Ter entre 18 e 35 anos à data da escritura;
• Ser a primeira habitação própria e permanente;
• O valor do imóvel não pode ultrapassar 450 000 euros;
• Os rendimentos não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS (81 199 euros anuais);
• Ter domicílio fiscal em Portugal;
• Não ser proprietário de outro imóvel nem ter sido nos três anos anteriores;
• Não ter dívidas à Autoridade Tributária (AT) nem à Segurança Social.

A garantia vigora durante 10 anos a contar da data do contrato de crédito. Os contratos têm de ser celebrados até 31 de dezembro de 2026. Se comprar com outra pessoa, ambos têm de cumprir os requisitos para aceder ao financiamento total. A garantia é cumulável com a isenção de IMT. Atenção: a garantia do Estado não substitui a análise de crédito do banco. Ter acesso à garantia não garante aprovação automática do empréstimo.

2. Isenção de IMT e Imposto do Selo no empréstimo habitação jovem

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo são dois impostos obrigatórios na compra de casa. Para jovens até aos 35 anos que comprem a primeira habitação, há isenção total ou parcial destes encargos.

Isenção total: imóveis comprados por valor até 330 539 euros ficam completamente isentos de IMT e Imposto do Selo. Numa casa de 250 000 euros, por exemplo, a poupança pode ultrapassar os 9 000 euros.

Isenção parcial: imóveis entre 330 539 euros e 660 982 euros têm isenção apenas até ao primeiro valor. Sobre a parte que excede os 330 539 euros aplica-se a taxa de 8%.

Condições de acesso:

• Ter 35 anos ou menos à data da escritura.
• Ser independente para efeitos de IRS (mesmo que ainda viva com os pais).
• Destinar o imóvel a primeira habitação própria e permanente.
• Não ser proprietário, nem ter sido proprietário, de qualquer imóvel nos três anos anteriores.

Para pedir a isenção, preencha a declaração Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças antes da escritura. A guia do IMT sai automaticamente com valor zero se a isenção for aplicável.

3. Isenção de emolumentos de registo

A compra de casa implica ainda os custos de registo: o registo da compra e o registo da hipoteca. Para jovens até aos 35 anos que comprem a primeira habitação até cerca de 330 500 euros, estes emolumentos ficam também isentos. Esta isenção faz parte do mesmo pacote de medidas que a isenção de IMT e aplica-se nas mesmas condições. É mais um encargo que desaparece da escritura para quem cumprir os critérios.

4. Crédito bonificado para pessoas com deficiência

As pessoas com deficiência física ou mental igual ou superior a 60% têm acesso a condições especiais no crédito habitação. Em 2026, o limite máximo do empréstimo bonificado é de 233 830,45 euros, valor atualizado anualmente com base na inflação. O financiamento não pode ultrapassar 90% do valor de avaliação ou do custo das obras. Este apoio é cumulável com outros benefícios fiscais aplicáveis. As condições específicas devem ser verificadas junto do banco e da legislação em vigor.

5. Obrigatoriedade de taxa fixa nos bancos

Todos os bancos são obrigados a oferecer propostas de crédito habitação com taxa fixa, taxa mista e taxa variável. Isto significa que qualquer pessoa pode pedir uma simulação com taxa fixa antes de decidir. Em contextos em que a Euribor está elevada, a taxa fixa pode ser uma forma de proteger o orçamento de subidas futuras. Vale a pena pedir simulações comparativas nas três modalidades antes de assinar qualquer contrato.

O que verificar antes de pedir apoio

Cada medida tem condições que podem excluir alguns casos. Antes de avançar, convém rever alguns pontos.

• Confirmar a elegibilidade. Leia as condições de cada apoio com atenção. A idade, o valor do imóvel e o histórico de propriedade são critérios determinantes.
• Verificar se os apoios são cumuláveis. A garantia pública e a isenção de IMT podem ser usadas em simultâneo, o que pode representar uma poupança considerável.
• Consultar fontes oficiais. As condições podem ser alteradas pelo Governo. Verifique sempre as informações atualizadas no Portal das Finanças ou em gov.pt.
• Falar com o banco antes de avançar. A garantia pública não substitui a análise de risco do banco. A aprovação do crédito depende do perfil financeiro de cada pessoa.

Em resumo

Em 2026, os apoios mais relevantes ao crédito habitação estão direcionados para jovens até aos 35 anos que compram a primeira casa. A garantia pública permite aceder a financiamento de 100% e a isenção de IMT pode representar uma poupança de vários milhares de euros na escritura. Estes dois apoios são cumuláveis e estão em vigor até 31 de dezembro de 2026. Antes de avançar, confirme os critérios de elegibilidade e fale com o seu banco para perceber as condições disponíveis para o seu perfil.