Lei dos solos: o que mudou e como pode afetar a sua casa?

A nova lei dos solos permite reclassificar terrenos rústicos como urbanos para construir habitação a preços mais acessíveis. Perceba o que mudou, quais as regras e o que isto significa para si.

Comprar casa em Portugal continua a ser um dos maiores desafios financeiros das famílias. Os preços subiram, a oferta ficou aquém da procura e encontrar uma habitação a um valor comportável tornou-se cada vez mais difícil, sobretudo nas grandes cidades.
Para tentar responder a esta pressão, o Governo alterou no final de 2024 as regras sobre o uso dos solos em Portugal. O objetivo era claro: libertar mais terrenos para construção e aumentar a oferta de casas a preços acessíveis. Mas será que está a funcionar? E o que pode significar para quem quer comprar casa ou tem um terreno?
Neste artigo, explicamos tudo o que precisa de saber sobre a nova lei dos solos. De forma simples.

O que é a lei dos solos?

Em Portugal, cada terreno tem uma classificação oficial: ou é solo rústico (para agricultura, floresta ou conservação) ou é solo urbano (onde se pode construir). Esta classificação está definida nos planos municipais de cada concelho.
As regras que definem onde se pode construir fazem parte do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT). É este o enquadramento legal que é conhecido como “lei dos solos”.
A grande novidade das alterações recentes é a possibilidade de reclassificar com condições terrenos rústicos em urbanos de forma simplificada. Antes, este processo podia demorar vários anos (frequentemente envolvia longos processos de revisão do Plano Diretor Municipal (PDM)). Agora, em determinadas condições, pode ser feito em poucos meses.

O que mudou com as novas regras?

A nova lei dos solos foi introduzida por alterações legislativas publicadas no final de 2024, e entrou em vigor a 29 de janeiro de 2025. Pouco depois, em abril de 2025, o Parlamento aprovou alterações adicionais.

Estas são as principais mudanças:

• Reclassificação simplificada de terrenos. Os municípios podem agora converter terrenos rústicos em urbanos através de um processo mais rápido. A proposta parte da Câmara Municipal e é aprovada pela Assembleia Municipal.
• Uma parte significativa (tipicamente 70%) para habitação acessível. De toda a área construída nos terrenos reclassificados, pelo menos 70% tem de ser destinada a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados, com base em limites indexados à mediana do preço de construção nova.
• Obrigatoriedade de contiguidade. Os terrenos só podem ser reclassificados se estiverem junto a zonas urbanas já existentes. A ideia é evitar construção isolada no meio do campo.
• Proteção ambiental mantida. Continua a ser proibido construir em áreas da Reserva Ecológica Nacional (REN), Reserva Agrícola Nacional (RAN), zonas costeiras, margens de rios e áreas de risco de inundações, erosão ou incêndios. A lei parlamentar alargou esta proteção a zonas de recarga de aquíferos e áreas com risco de erosão hídrica.
• Prazo de quatro anos, em regra, para construir. Depois da reclassificação, as obras têm de ser concluídas num prazo de, em regra, quatro anos. Se o prazo não for cumprido, o solo volta a ser classificado como rústico.
• Parecer da CCDR obrigatório. Quando os terrenos não são de propriedade exclusivamente pública, a Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR) emite um parecer sobre a reclassificação. Este parecer não é vinculativo, mas acrescenta uma camada de escrutínio ao processo.
• Viabilidade financeira exigida. Os promotores têm de demonstrar que o projeto é economicamente viável, identificar as fontes de financiamento e avaliar o impacto nas infraestruturas existentes.

O que significa “habitação a custos controlados”?

Uma das alterações mais importantes foi a substituição do conceito de “habitação de valor moderado” por “habitação a custos controlados”. Mas o que significa isto na prática?
O preço por metro quadrado de área bruta privativa não pode ultrapassar a mediana nacional do preço de venda de construção nova. Se a mediana do concelho for superior à nacional, o limite sobe para 125% da mediana desse concelho.

Exemplo prático (ilustrativo):

Em dezembro de 2024, a mediana nacional situava-se nos 1 661 euros por metro quadrado. Um apartamento T2 com 80 m² construído ao abrigo desta lei não poderia custar mais de cerca de 132 880 euros (80 m² × 1 661 €/m²). Num concelho com mediana superior, como Lisboa, o cálculo usaria 125% da mediana local.
Estes valores são atualizados semestralmente e podem ser consultados no Instituto Nacional de Estatística (INE).

Três casos práticos: como a lei pode (ou não) afetar a sua vida

Caso 1: A Teresa herdou um terreno rústico no Alentejo

A Teresa herdou um terreno de dois hectares em Monforte, no distrito de Portalegre. O terreno é rústico, classificado como solo florestal, mas fica junto à zona urbana da vila. Antes desta lei, converter o terreno para construção implicaria um processo longo e incerto.
Com a nova lei dos solos, a Câmara Municipal de Monforte pode propor a reclassificação do terreno à Assembleia Municipal. Se aprovada, a Teresa (ou um promotor) poderá vir a construir habitação, desde que 70% da área se destine a habitação a custos controlados ou arrendamento acessível. As obras têm de ficar concluídas em quatro anos.
O que a Teresa deve fazer: consultar a Câmara Municipal para saber se há processos de reclassificação em curso e se o seu terreno cumpre os requisitos de contiguidade urbana.

Caso 2: O Miguel quer comprar casa na periferia de Coimbra

O Miguel é engenheiro, tem 34 anos e procura um T3 nos arredores de Coimbra. Os preços no centro da cidade ultrapassam o seu orçamento. Ouviu falar da lei dos solos e quer saber se pode beneficiar.
A resposta curta: pode, mas provavelmente não de imediato. A nova lei abre caminho para que surjam novos empreendimentos habitacionais em terrenos que antes eram rústicos, a preços mais baixos do que os de mercado livre. Coimbra é um dos municípios que já iniciou processos de reclassificação.
O que o Miguel deve fazer: acompanhar as deliberações da Assembleia Municipal de Coimbra e os editais publicados sobre a reclassificação de solos. Os novos empreendimentos, se avançarem, terão preços limitados pela regra dos custos controlados, o que pode representar uma oportunidade.

Caso 3: A família Rodrigues vive em Alcochete e tem um terreno junto à zona urbana

A família Rodrigues tem um terreno agrícola de 5 000 m² em Alcochete, no distrito de Setúbal. O terreno faz fronteira com uma zona residencial. Com a crescente procura por habitação na margem sul do Tejo, ponderam se podem construir ou vender o terreno para construção.
Alcochete é um dos municípios com processos de reclassificação em curso. Se o terreno da família cumprir os critérios (contiguidade urbana, fora da REN e RAN, com infraestruturas disponíveis), poderá ser elegível. Contudo, a decisão cabe sempre à autarquia e o terreno não pode ser usado para construção livre: 70% terá de ser habitação acessível.
O que a família Rodrigues deve fazer: verificar a classificação atual do terreno no Plano Diretor Municipal (disponível no site da autarquia ou no Sistema Nacional de Informação Territorial) e contactar a autarquia para perceber se existem planos de reclassificação para a zona.

Um ano depois: que resultados?

A nova lei dos solos entrou em vigor com ambições grandes. Mas passado mais de um ano, o balanço é modesto.
Segundo dados do Governo, divulgados em fevereiro de 2026, existiam apenas 18 procedimentos de reclassificação em todo o país, dos quais 14 estavam concluídos. A maioria dos pedidos destinou-se a atividades económicas (indústria, logística) e não à construção de habitação.
A Associação Portuguesa de Urbanistas (APU) aponta várias razões para a fraca adesão: dúvidas jurídicas sobre a legitimidade do mecanismo, prudência dos municípios (sobretudo em ano de eleições autárquicas) e a complexidade dos processos de adaptação dos planos municipais.
O regime vigora durante quatro anos, com avaliação obrigatória. Se a tendência de poucos pedidos se mantiver, o próprio Governo poderá concluir que o mecanismo teve utilidade limitada.

O que pode fazer desde já

Se tem interesse nesta matéria, seja como proprietário de um terreno ou como futuro comprador, existem passos concretos que pode dar:

• Consulte o Plano Diretor Municipal (PDM). Cada município tem um PDM que define a classificação dos solos. Pode consultá-lo no site da sua câmara municipal ou no Sistema Nacional de Informação Territorial (SNIT).
• Verifique se o seu município tem processos em curso. As deliberações sobre a reclassificação de solos são publicadas em editais pelas câmaras municipais. Deve poder acompanhar estas publicações nos sites das autarquias.
• Avalie a localização do terreno. Para ser elegível, o terreno tem de estar junto a uma zona urbana existente e fora de áreas protegidas (REN, RAN). Estas restrições podem ser verificadas nas plantas de condicionantes do PDM.
• Tenha expectativas realistas. Mesmo nos municípios mais ativos, os projetos habitacionais que surgirem ao abrigo desta lei levarão tempo a concretizar. Entre a reclassificação, o licenciamento e a construção, podem passar vários anos até que existam casas prontas a habitar.
• Acompanhe a evolução legislativa. O Governo anunciou uma “segunda geração” de simplificação urbanística para 2026. As regras podem continuar a evoluir.

Em resumo

A nova lei dos solos criou um mecanismo para converter terrenos rústicos em urbanos de forma simplificada, com o objetivo de aumentar a oferta de habitação a preços acessíveis. As regras incluem a obrigatoriedade de 70% da construção ser habitação pública ou a custos controlados, contiguidade com zonas urbanas e proteção de áreas ambientalmente sensíveis.
Apesar de uma adesão limitada, até agora, o mecanismo pode ganhar tração nos próximos anos, sobretudo nas zonas com maior pressão habitacional.
Se tem um terreno ou procura casa, informe-se junto da sua autarquia e acompanhe as deliberações municipais. A informação é o melhor ponto de partida.