Simplex urbanístico: o que mudou nas obras e na compra de casa
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Historicamente, pedir uma licença de obras em Portugal era sinónimo de ficar à espera. Licenças, alvarás, pareceres, autorizações de utilização. Uma lista comprida que atrasava projetos e complicava a vida a quem queria construir ou remodelar.
O simplex urbanístico foi criado para alterar essa realidade (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro): um pacote de 26 medidas, que entrou em vigor em 2024, para simplificar os procedimentos de licenciamento em Portugal.
O resultado prático é mais agilidade para quem constrói, remodela ou compra casa. Mas, como em qualquer simplificação, há riscos que o comprador precisa de conhecer.
O que é o simplex urbanístico e como funciona
O simplex urbanístico reorganiza o controlo das obras em Portugal. A lógica muda: em vez de o Estado ter de autorizar à partida o que se vai fazer, parte dessa responsabilidade passa para os técnicos que assinam os projetos. Tal não significa que as câmaras municipais deixem de intervir. Significa que intervêm de forma mais direcionada e com prazos mais curtos.
As principais alterações abrangem obras de construção, remodelação, ampliação e transformação de espaços. Também mudam as regras na compra e venda de imóveis.
O que muda no licenciamento de obras
Menos licenças, mais comunicação prévia
Antes do simplex urbanístico, muitas obras exigiam licença. Agora, um conjunto alargado de intervenções passa a ser tratado por comunicação prévia. Noutros casos, dispensa-se qualquer controlo prévio.
Por exemplo: algumas obras interiores, substituição de vãos por soluções equivalentes/mais eficientes e determinadas intervenções sem impacto urbanístico relevante passam a estar dispensadas de licença ou controlo prévio, nos termos previstos no RJUE.
Fim do alvará de construção para começar obras
Uma das mudanças com impacto mais imediato é o fim do alvará de construção como condição para dar início a obras.
Com o simplex urbanístico, o recibo de pagamento das taxas municipais devidas passa a ser suficiente para começar a construir. O alvará deixa de ser um pré-requisito.
Deferimento tácito: o silêncio da câmara é sinal verde
As câmaras municipais passam a ter prazos definidos para responder a pedidos de licenciamento. Esses prazos vão de 120 a 200 dias em regra, conforme o tipo e a dimensão da obra. Se o prazo terminar sem resposta, o projeto pode avançar por deferimento tácito. O silêncio da câmara equivale à aprovação.
O que muda na compra e venda de casa
A licença de utilização deixa de ser obrigatória na escritura
Antes do simplex urbanístico, qualquer escritura de compra e venda de casa exigia a apresentação da licença de utilização e da ficha técnica da habitação. Com o diploma de 2024, estes documentos deixaram de ser obrigatórios.
Casa sem licença de habitação: o que arrisca
A dispensa da licença de utilização na escritura não significa que o imóvel não precisa de ter legitimidade urbanística. Significa que o comprador pode adquirir uma casa sem verificar se a tem.
As consequências podem ser graves:
- Dificuldade em obter crédito habitação. A maioria dos bancos continua a exigir prova de que o imóvel reúne as condições legais para ser habitado;
- Impossibilidade de arrendar o imóvel ou de o vender em condições normais no futuro;
- Risco de comprar um imóvel com obras não regularizadas.
Checklist antes de comprar casa
A simplificação das regras não elimina a necessidade de confirmar se o imóvel está legal. Antes de assinar um Contrato Promessa de Compra ou Venda ou escritura, confirme:
- Licença/autorização de utilização ou título urbanístico equivalente;
- Certidão permanente do registo predial atualizada;
- Caderneta predial urbana;
- Correspondência entre as áreas reais da casa e as áreas registadas;
- Se os anexos, marquises, sótãos ou ampliações estão legalizados;
- Existência de obras não licenciadas;
- Viabilidade de financiamento junto do banco, caso recorra a crédito habitação.
Em caso de dúvida, peça apoio a um advogado, solicitador ou notário antes de avançar.
O calendário das mudanças: o que já mudou e o que ainda vai mudar
| Data | Marco |
|---|---|
| 1 de janeiro de 2024 | Primeiras medidas em vigor: dispensa de licença de utilização nas escrituras e primeiras alterações ao RGEU |
| 4 de março de 2024 | Entrada em vigor da maioria das medidas do simplex urbanístico (DL n.º 10/2024) |
| 5 de janeiro de 2026 | Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos (PEPU) obrigatória em todos os 308 municípios |
| 1 de junho de 2026 | Revogação total do RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas, em vigor desde 1951) |
| 1 de junho de 2030 | Obrigatoriedade de projetos de arquitetura em formato BIM para obras abrangidas pelo regime |
O simplex urbanístico tem um calendário faseado. Duas datas de 2026 são relevantes para quem está a planear obras ou compras. A Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos (PEPU) tornou-se obrigatória para todos os 308 municípios a 5 de janeiro de 2026. A partir desta data, os processos de licenciamento são submetidos, acompanhados e consultados online, de forma uniforme em todo o país.
O acesso à PEPU é online, através do portal de cada autarquia. Precisa de se registar com Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão, preencher um formulário e assinar digitalmente os documentos. Aí, poderá submeter e acompanhar os seus processos de construção e urbanismo.
Em paralelo, a revogação total do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) está prevista para 1 de junho de 2026. O RGEU, em vigor desde 1951, será substituído por regras técnicas definidas pelas ordens profissionais até à entrada em vigor do futuro Código da Construção.
Sabia que…
Há quatro alterações concretas com o fim do RGEU:
- Deixa de ser obrigatório ter bidé na casa de banho;
- Deixa de ser obrigatório ter banheira, o duche passa a ser suficiente;
- Deixa de ser proibido ter a cozinha integrada na sala, soluções que eram, em muitos casos, incompatíveis com a leitura tradicional do RGEU;
- a altura mínima das paredes das casas de banho passa de 1,50 m para 1,30 m.
Perguntas frequentes
O que é o simplex urbanístico?
O simplex urbanístico é um conjunto de 26 medidas aprovado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que simplifica os processos de licenciamento de obras e compra de imóveis em Portugal. A maioria das medidas entrou em vigor a 4 de março de 2024.
Posso comprar casa sem licença de habitação depois do simplex urbanístico?
A apresentação da licença de utilização deixou de ser obrigatória na escritura. Mas tal não significa que o imóvel não precisa de ter título urbanístico. O comprador deve continuar a pedir essa documentação ao vendedor, porque a ausência de licença pode impedir a obtenção de crédito habitação e criar problemas quando quiser vender a casa mais tarde. Além da licença/autorização de utilização, é aconselhável confirmar áreas registadas, legalização de obras e documentação predial antes da escritura.
O que é o deferimento tácito no simplex urbanístico?
O deferimento tácito é um mecanismo pelo qual, se a câmara municipal não responder a um pedido de licenciamento dentro do prazo definido (entre 120 e 200 dias, conforme o tipo de obra), o projeto é considerado aprovado por silêncio da autarquia.
A plataforma de licenciamento digital já está em funcionamento?
Sim. A Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos (PEPU) tornou-se obrigatória para todos os 308 municípios a 5 de janeiro de 2026. Permite submeter pedidos online, acompanhar processos e receber notificações de forma uniforme em todo o país.
O RGEU vai mesmo ser revogado?
Sim. O Decreto-Lei n.º 10/2024 prevê a revogação total do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) a 1 de junho de 2026. Após essa data, aplicam-se as regras técnicas definidas pelas ordens profissionais até ao futuro Código da Construção.
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