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Conheça todas as burocracias na compra de casa

Encontrou finalmente a casa dos seus sonhos e está pronto para a comprar. E agora, que procedimentos deve seguir?
Conheça todas as burocracias na compra de casa

As burocracias associadas à compra de casa podem ser, à primeira vista, uma dor de cabeça. Desde o contrato-promessa de compra e venda à escritura, passando por impostos e seguros, os procedimentos a seguir são muitos. Para o guiar nestes meandros, explicamos tudo o que deve fazer.

Compra de casa, passo a passo

Sabe tudo sobre a casa onde vai morar?

Para evitar surpresas desagradáveis depois da escritura feita, o melhor é certificar-se de que conhece a casa que quer comprar. Pormenores técnicos, registos associados, certificado energético e historial do condomínio. Tudo isto é importante para fechar o contrato com o vendedor de consciência tranquila. Eis os documentos que deve ter à mão no processo de compra de casa:

  • Ficha técnica de habitação

Poderá obter uma cópia na respetiva câmara municipal, caso o imóvel tenha sido construído depois de 1951. O documento é importante porque apresenta uma descrição das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, atualizadas no caso de reconstrução, ampliação ou alteração. O proprietário do imóvel é obrigado a conservar a Ficha Técnica de Habitação.

  • Certidão de Teor

Tem a certeza de que o vendedor é o verdadeiro proprietário do edifício? Ou que não há nenhuma penhora associada à casa que vai comprar? Estas informações constam na Certidão de Teor, que pode ser pedida na Conservatória do Registo Predial. O documento certifica os registos efetuados em relação ao imóvel, permitindo verificar a sua composição, proprietários, ónus ou transmissões. Também é possível obter informação online sobre os imóveis, através do Registo Predial Online, um serviço do Ministério da Justiça em que pode consultar a Certidão Permanente de registo predial e a Informação Predial Simplificada, através dos respetivos códigos. A Certidão Permanente tem um custo de 15 euros, quando pedida online. Já a Informação Predial Simplificada (sem valor de certidão) representa um custo de 6 euros (pedido online) e contém uma informação resumida da ficha de registo do prédio, com uma linguagem mais acessível.

  • Caderneta Predial do Imóvel

Este documento pode ser solicitado nos balcões das Finanças ou no respetivo Portal. É relevante para conhecer a situação fiscal do imóvel, os dados da sua avaliação e se o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) está regularizado.

  • Certificado Energético

Por lei, o proprietário é obrigado a apresentar este documento logo que a venda do imóvel é anunciada. O Certificado atribui uma classificação ao imóvel, consoante o seu desempenho energético, de F (pior desempenho) a A+ (melhor desempenho).

  • Historial do condomínio

Se optar por comprar um apartamento incluído num condomínio (regime de propriedade horizontal) é útil saber o seu historial. Poderá pedir ao vendedor cópias do regulamento e das atas da assembleia de condomínio, com informação pertinente sobre despesas aprovadas para obras a realizar, valor das quotas e do fundo comum de reserva.

Preparado para os contratos?

Reunida toda a informação sobre a habitação, é altura de avançar para a compra. A primeira etapa na compra de casa passa por um Contrato-Promessa de Compra e Venda. Não sendo obrigatório, é o instrumento usado para formalizar a intenção de compra, sendo uma garantia do futuro contrato definitivo. O documento regula os direitos e deveres de comprador e vendedor, montantes (da compra e do sinal dado como adiantamento) e data de entrega da casa.

Quando for formalizar o contrato-promessa, tenha em atenção os requisitos a constar no documento:

  • Identificação das partes (nome completo, estado civil, morada e identificação civil e fiscal)
  • Identificação do imóvel (física, registal, fiscal e licença de utilização)
  • Prazo para a realização do contrato definitivo (escritura), assim como as consequências desse prazo ser ultrapassado
  • Preço de venda acordado
  • Montante do sinal dado como adiantamento
  • Montantes dos reforços do sinal, caso existam, assim como as datas para os respetivos pagamentos
  • Referência à execução específica, que permite, a qualquer uma das partes, obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta
  • Indicação de que a habitação será vendida livre de ónus e encargos

Tome nota: Poderá aceder a uma minuta do Contrato-Promessa de Compra e Venda no Registo Predial Online. Tenha também em atenção que existem sanções caso a escritura prometida não venha a acontecer. Se for por culpa do comprador, arrisca-se a ficar sem todos os valores pagos como sinal ao vendedor. Já se o incumprimento for imputável ao vendedor, o comprador receberá o sinal, já pago, em valor duplicado.

Antes de assinar

Está pronto para o grande dia: a assinatura do Contrato de Compra e Venda (Escritura)? Respire fundo e confirme se todos os documentos estão reunidos e são válidos, mesmo que a maioria seja da responsabilidade do vendedor. A lista de formalidades a cumprir é extensa, pelo que toda a atenção é pouca:

  • Documentos de identificação civil e identificação fiscal de todas as partes (Cartão de Cidadão)
  • Certidão de Teor
  • Caderneta Predial do Imóvel
  • Contrato-Promessa de Compra e Venda, caso exista
  • Licença de Utilização, para imóveis construídos após 1951
  • Ficha Técnica de Habitação, no caso de Licenças de Utilização emitidas depois de 30 de março de 2004
  • Certificado Energético e da Qualidade do Ar
  • Apólices do seguro do imóvel e de vida
  • Comprovativo de pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) ou comprovativo da sua isenção, quando aplicável
  • Comprovativo de pagamento do Imposto de Selo
  • Declarações de Exercício do Direito de Preferência, caso existam – e, atenção, será também necessário um comprovativo da renúncia do Estado ao direito de preferência, via documento da Câmara Municipal e do IPPAR, caso o imóvel esteja classificado como património cultural, em vias de classificação ou situado em zona de proteção
  • Certidão Toponímica, caso exista
  • Caso recorra a crédito bancário (ver pormenores abaixo), deve apresentar também uma cópia da hipoteca a favor da entidade bancária e a declaração dos valores em dívida do empréstimo

E se precisar de recorrer ao crédito à habitação?

Se optar por um empréstimo bancário para a compra de casa, poderá recorrer ao crédito à habitação para efeitos de compra de primeiro ou segundo imóvel (mas também para efeitos de construção, melhoria ou conservação).

Analisadas as condições bancárias mais vantajosas, o seu pedido de empréstimo deve ser acompanhado, segundo o Portal da Habitação, da seguinte documentação: fotocópias da caderneta predial e da certidão do registo, plantas de localização e de fogo, identificação da composição do agregado familiar e comprovativo dos respetivos rendimentos. Antes da decisão sobre o empréstimo, o banco realizará uma avaliação prévia do imóvel.

Casa Pronta

É possível realizar, num único local e de forma imediata, todas as formalidades necessárias à compra de casa. Dirija-se a um balcão de atendimento Casa Pronta

Atenção: ao celebrar o Contrato-Promessa de Compra e Venda, garanta um prazo razoável até à escritura para dar tempo à instituição bancária de tomar uma decisão quanto ao empréstimo. Acautele também condições de resolução deste, no caso de o crédito não ser aprovado.

O Contrato de Mútuo com Hipoteca, celebrado entre o comprador e o banco, ocorre no mesmo dia da assinatura do contrato de compra e venda. Neste documento estipula-se a dívida contraída, prazos de pagamento e taxas de juro. A assinatura deste contrato é o passo essencial para aceder ao montante do empréstimo e, desta forma, pagar ao vendedor o valor remanescente acordado.

Onde se deve dirigir?

Agora que já está a par dos vários procedimentos, eis uma boa notícia: é possível realizar, num único local e de forma imediata, todas as formalidades necessárias à compra de casa, assim como à realização de um empréstimo garantido por uma hipoteca (ou transferência de um empréstimo bancário para compra de casa, de um banco para outro). Para tal, basta dirigir-se a um balcão de atendimento Casa Pronta, um serviço prestado pelo Ministério da Justiça. Estes balcões estão disponíveis nas conservatórias de registo predial e respetivos postos de atendimento nas Lojas do Cidadão. É também possível aceder ao serviço “Casa Pronta no seu Banco”, através do qual todos os procedimentos são feitos nas instalações do banco, com a presença de funcionários públicos.

Para formalizar o contrato de Compra e Venda, pode marcar uma hora no balcão Casa Pronta por telefone, e-mail ou presencialmente. O banco que aprovar o financiamento também pode fazer uma marcação prévia por via eletrónica. É possível usar o serviço sem marcação prévia, desde que seja aplicado um modelo de contrato pré-aprovado e que o posto de atendimento seja da área geográfica do imóvel.

Quanto a impostos, fique descansado. O pagamento do IMT e do Imposto do Selo pode ser feito diretamente no Casa Pronta. É também possível pedir isenção de IMI e a alteração da morada fiscal para a nova casa, de forma gratuita.

Escritura feita… e agora?

Fechados os contratos com o vendedor e com o banco financiador, é altura de aproveitar a sua nova casa. Se não pediu a alteração de morada fiscal no Casa Pronta, terá de tratar desse aspeto numa repartição das finanças. Não se esqueça de alterar a morada associada ao Cartão de Cidadão. Informe ainda o seu banco(s) e seguradora(s) da mudança de domicílio.

Agora que tratou de todas as burocracias, boas mudanças!

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