Isenção de mais-valias imobiliárias: conheça as novas regras

O programa Mais Habitação introduziu regras excecionais e transitórias na isenção de mais-valias imobiliárias em IRS que vigoram até dezembro de 2024. Saiba tudo neste artigo.
Artigo atualizado a 06-02-2024

Em regra, as mais-valias imobiliárias (diferença positiva entre o preço de venda e o preço de compra de um imóvel ou terreno) estão sujeitas a IRS. No entanto, em alguns casos é possível ficar isento deste imposto. A Lei n.º 56/2023, conhecida como Programa Mais Habitação, em vigor desde 7 de outubro, introduziu duas alterações na isenção de mais-valias imobiliárias, ambas provisórias e com efeitos retroativos.

Assim, a nova lei veio permitir que os contribuintes que vendam terrenos para construção, ou casas consideradas como segunda habitação (por exemplo, casas adquiridas por herança), beneficiem de exclusão de tributação em IRS das mais-valias, se o valor da venda (deduzido do empréstimo contraído para a aquisição da casa agora vendida) for aplicado na amortização de capital num crédito contraído para compra de habitação própria e permanente do contribuinte, dos seus descendentes (filhos, enteados, netos ou bisnetos) e/ou do seu agregado familiar.

Além disso, a mesma lei suspendeu, por dois anos, a contagem do prazo para o reinvestimento do valor da venda de uma habitação própria permanente para efeito de isenção de mais-valias.

Continue a ler este artigo e saiba como beneficiar das novas isenções de mais-valias imobiliárias.

Como funciona a isenção de mais-valias para amortização do crédito habitação?

Estão excluídas de tributação em IRS as vendas de terrenos para construção ou de casas que não sejam para habitação própria e permanente durante os anos 2022, 2023 e 2024, desde que se verifiquem, cumulativamente, as seguintes condições:

  • O valor da venda, deduzido de amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição da casa vendida, seja aplicado na amortização do capital em dívida de um crédito para habitação própria e permanente do próprio, dos seus descendentes ou do seu agregado familiar (possibilidade acrescentada pelo Orçamento do Estado para 2024);
  • A amortização seja concretizada no prazo de três meses contados a partir da data da venda (ou a partir de 7 de outubro de 2023, no caso das vendas efetuadas entre 1 de janeiro de 2022 e esse momento).

É necessário reinvestir todo o valor da venda na amortização do crédito habitação?

Não. Este regime especial de isenção de mais-valias imobiliárias permite aplicar apenas uma parte do valor da venda na amortização do crédito habitação. No entanto, nesta situação, as mais-valias apuradas correspondentes ao valor não utilizado na amortização do crédito ficam sujeitas a tributação nos termos gerais do Código do IRS.

Como deve proceder quem já declarou as mais-valias no IRS de 2022 e pagou o correspondente IRS?

Num Ofício Circulado publicado no Portal das Finanças, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) explica que a melhor forma de reaver o imposto pago é entregar uma declaração de substituição, mencionando a amortização realizada, até ao final do mês de junho de 2025.

Em alternativa, é possível recorrer à via de sindicância dos atos tributários de liquidação do IRS, quer seja administrativa ou judicial. Contudo, este meio é mais moroso, sendo, por isso, menos eficiente.

Quando é possível entregar a declaração de substituição?

Tal só será possível a partir de 1 de abril de 2024, uma vez que só a partir desta data é que a declaração do IRS e as aplicações informáticas da AT estarão adaptadas a este novo regime de isenção de mais-valias imobiliárias.

É necessário apresentar algum documento comprovativo da amortização do crédito à habitação?

Uma vez que a norma transitória pode ser aplicada por via declarativa, ou seja, através da entrega da declaração do IRS (no prazo normal ou por substituição), não são apresentados quaisquer documentos de prova aquando da entrega da declaração.

Todavia, para efeitos inspetivos, após a entrega da declaração do IRS de 2022, 2023 ou 2024, a AT pode exigir a apresentação de documentos que comprovem a amortização de capital em dívida do crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.

Nesse sentido, o contribuinte deverá dispor dos comprovativos da amortização realizada, para os apresentar à AT, na eventualidade de serem solicitados.

Como se comprova a amortização do crédito habitação?

Basta solicitar ao banco um documento com o valor e a data da amortização do crédito à habitação elegível.

O que mudou no prazo para o reinvestimento?

O Código do IRS prevê a possibilidade de isenção de mais-valias geradas pela venda de uma casa que, à data da transação, seja a habitação própria e permanente do contribuinte, ou do seu agregado familiar, caso o valor daí obtido, deduzido da amortização de eventual crédito contraído para a aquisição da casa vendida, seja reinvestido numa nova casa com a mesma finalidade. Para tal, é necessário, ainda, que o reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da venda e que essa intenção seja manifestada na declaração do IRS relativa ao ano da venda (no quadro 5A do anexo G), com a indicação do respetivo valor a reinvestir.

Ora, a Lei do Mais Habitação, veio suspender a contagem do prazo para o reinvestimento durante um período de dois anos, com efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2020. A suspensão de dois anos vai, então, de 1 de janeiro de 2020 até 1 de janeiro de 2022. Os prazos retomam a sua contagem após o término da suspensão, a 2 de janeiro de 2022.

Quais os anos influenciados pela suspensão do prazo de reinvestimento?

Os prazos suspensos dizem respeito a vendas de casas ocorridas após 1 de janeiro de 2017 (cuja intenção de reinvestimento nos 36 meses posteriores à venda tenha sido manifestada na declaração do IRS do ano da venda) ou a reinvestimentos efetuados após 1 de janeiro de 2018 (reinvestimentos realizados nos 24 meses anteriores à venda do imóvel, mas cuja venda não tenha ocorrido nesse prazo).

Exemplos relativos ao reinvestimento para os 36 meses posteriores à venda:

Data da venda de casa para habitação própria permanentePrazo limite para reinvestir em casa para habitação própria permanente
Regra geral - sem suspensão de prazoNorma transitória - com suspensão de prazo
Outubro de 2016Outubro de 2019Não abrangido
Outubro de 2017Outubro de 2020Outubro de 2022
Outubro de 2018Outubro de 2021Outubro de 2023
Outubro de 2019Outubro de 2022Outubro de 2024
Outubro de 2020Outubro de 2023Outubro de 2024
Outubro de 2021Outubro de 2024Outubro de 2024

Há outro prazo a ter em conta por efeito da suspensão do prazo de reinvestimento?

Sim.  Os contribuintes que já tenham recebido uma nota de reliquidação do IRS por não terem cumprido (total ou parcialmente) o reinvestimento dentro do prazo legal, mas que possam beneficiar do regime de suspensão, têm a possibilidade de reagir contra esse ato de reliquidação por meio da entrega de uma declaração de substituição, a apresentar até 31 de dezembro de 2024.

Exemplo

Imagine-se, por hipótese, um contribuinte que vendeu em outubro de 2017 uma casa e indicou na declaração do IRS de 2017 a intenção de reinvestimento, mas não concretizou o reinvestimento até outubro de 2020 (ou seja, nos 36 meses seguintes), tendo, por isso, recebido a reliquidação do IRS de 2017 e pago o imposto sobre as correspondentes mais-valias. Com a aplicação da norma transitória poderá substituir a declaração do IRS de 2020, 2021, ou 2022, caso tenha adquirido a nova casa até 31 de outubro.

 

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