Arrendamento urbano: o que muda e como beneficiar

O arrendamento em Portugal segue regras próprias que protegem inquilinos e definem os direitos dos senhorios. Em 2026, a renda pode subir até 2,24%, os inquilinos podem deduzir até 900 euros no IRS e os senhorios têm acesso a taxas reduzidas em contratos longos.

Quase um terço (27%) dos portugueses vive em casa arrendada (Eurostat, 2024). Para muitas famílias, conhecer as regras do arrendamento é tão importante como perceber o contrato de trabalho ou a declaração de IRS.

O problema é que a legislação muda com frequência e nem sempre é fácil de interpretar. A boa notícia: os direitos e deveres estão definidos e há benefícios fiscais para quem cumpre as regras.

O que é o NRAU

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) é a lei que regula os contratos de arrendamento em Portugal. Aplica-se a casas e espaços comerciais, definindo prazos, atualizações de renda, direitos e deveres de ambas as partes.

A versão atual resulta da Lei n.º 6/2006, com alterações introduzidas pela Lei n.º 56/2023 (Programa Mais Habitação). Estas atualizações trouxeram mais proteção para inquilinos vulneráveis e novos incentivos fiscais para senhorios.

Duração e renovação dos contratos de arrendamento

Os contratos de arrendamento para habitação têm um prazo mínimo de um ano. Se nada for dito em contrário, o contrato renova-se automaticamente por períodos de três anos. Isto significa que, terminado o prazo inicial, continua em vigor sem ser preciso assinar nada de novo.

Como funciona a oposição à renovação do arrendamento

Se o senhorio ou o inquilino não quiserem renovar, têm de avisar a outra parte por escrito, com antecedência.

Prazos para o senhorio avisar:

• Contratos de 1 a 6 anos: 120 dias de antecedência (cerca de 4 meses);
• Contratos de 6 anos ou mais: 240 dias de antecedência (cerca de 8 meses).

Prazos para o inquilino avisar:

• Contratos de 1 a 6 anos: 90 dias de antecedência (3 meses);
• Contratos de 6 anos ou mais: 120 dias de antecedência (4 meses).

Regra importante: em muitos contratos, a lei garante uma duração mínima efetiva de 3 anos, para garantir estabilidade mínima ao inquilino.

Exemplo prático

A Maria assinou contrato de cinco anos em janeiro de 2024. O contrato termina em janeiro de 2029. Se nenhuma das partes se opuser, renova automaticamente até janeiro de 2032.

Se o senhorio não quiser renovar, tem de avisar a Maria com 120 dias de antecedência, ou seja, até setembro de 2028 no máximo. Se a Maria quiser sair, deve avisar com 90 dias de antecedência, ou seja, até outubro de 2028.

Quanto pode a renda subir em 2026

A atualização anual da renda segue um coeficiente definido pelo Governo, baseado na inflação. Para 2026, o coeficiente é de 2,24%.

Na prática, isto significa que uma renda de 600 euros pode passar a 613,44 euros (mais 13,44 euros por mês).

Regras a conhecer:

• O senhorio deve avisar por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência;
• A atualização só pode ser aplicada um ano após o início do contrato ou da última atualização;
• Se não houve atualização nos últimos três anos, isso pode resultar num aumento acumulado significativo da renda.

Questões legais tratadas no Balcão do Arrendatário e do Senhorio

O Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) é um serviço público que ajuda a resolver conflitos no arrendamento. Funciona online e tem competência em todo o país.

O que permite fazer:

• Apresentar pedidos de despejo;
• Requerer indemnizações por obras que o inquilino fez em vez do senhorio;
• Tratar alguns conflitos, sobretudo despejos e situações específicas, sem recorrer a um tribunal tradicional;
• Enviar comunicações processuais entre senhorio e inquilino.

Como usar: aceda ao portal, registe-se e submeta o pedido eletronicamente. Pode incluir pedidos de sanção em caso de incumprimento.

Proteção no arrendamento para inquilinos idosos ou com deficiência

A lei prevê proteção especial para inquilinos em situação de maior fragilidade.

Quem está protegido:

• Inquilinos com 65 anos ou mais;
• Inquilinos com grau de deficiência igual ou superior a 60%.

Contratos anteriores a 1990: não transitam para o regime atual, e há exceções e regimes transitórios complexos. O senhorio não pode opor-se à renovação nem terminar o contrato livremente. Estes inquilinos mantêm a proteção que tinham.

Contratos celebrados entre 1990 e 2006: se o inquilino residir no imóvel há mais de 15 anos e tiver 65 anos ou mais (ou deficiência igual ou superior a 60%), o senhorio só pode terminar o contrato se precisar de demolir o prédio ou fazer obras profundas que obriguem a sair de casa.

Como comprovar: a idade comprova-se com documento de identificação. A deficiência comprova-se com atestado médico de incapacidade multiuso (emitido por junta médica).

O que é o assédio no arrendamento

A lei proíbe comportamentos que pressionem o inquilino a sair de casa.

O que conta como assédio: qualquer ação do senhorio (ou de alguém que o represente) que, com o objetivo de forçar a saída do inquilino, perturbe, constranja ou afete a sua dignidade, crie um ambiente intimidativo, hostil ou perigoso, ou impeça o uso normal da casa.

Exemplos concretos:

• Cortar água, luz ou gás;
• Fazer ruído excessivo de propósito;
• Deixar de fazer reparações urgentes;
• Visitas não anunciadas para pressionar;
• Ameaças ou intimidação.

O que pode fazer:

• Enviar carta registada ao senhorio a exigir que pare;
• O senhorio tem 30 dias para responder ou resolver;
• Se não responder, pode pedir ao BAS a aplicação de uma sanção diária, definida no processo;
• Pode também pedir à Câmara Municipal uma vistoria urgente (prazo de 20 dias).

Para inquilinos com 65 anos ou mais, ou com deficiência igual ou superior a 60%, a sanção diária sobe 50%.

Benefícios fiscais para senhorios

Os senhorios que arrendam para habitação pagam imposto sobre as rendas recebidas. As rendas são tributadas autonomamente em IRS a uma taxa base de 25%, que pode descer significativamente em contratos de maior duração, até 5% em contratos superiores a 20 anos.

Programa de Apoio ao Arrendamento: os senhorios que adiram ao Programa de Apoio ao Arrendamento (antigo Arrendamento Acessível), com rendas cerca de 20% abaixo do mercado, podem beneficiar de isenção, se cumprirem os requisitos do programa. O contrato deve ter pelo menos cinco anos.

Benefícios fiscais para inquilinos

Os inquilinos podem deduzir no IRS parte do valor pago em rendas da habitação própria e permanente.

Quanto pode deduzir:

• 15% das rendas pagas, até ao limite de 900 euros em 2026;
• Em 2027, o limite sobe para 1 000 euros.

Condição obrigatória: o contrato de arrendamento tem de estar registado no Portal das Finanças. Sem este registo, a dedução não é aplicada automaticamente.

Em resumo:

Posso ser despejado se tiver mais de 65 anos?

Depende do contrato. Se o seu contrato foi celebrado antes de 1990 e tem 65 anos ou mais (ou deficiência igual ou superior a 60%), mantém proteção especial e em regra não pode ser despejado por oposição à renovação. Se o contrato for mais recente mas residir no imóvel há mais de 15 anos e cumprir os requisitos de idade ou deficiência, o senhorio só pode terminar o contrato para demolição ou obras profundas.

Que taxa de IRS pago se arrendar por 7 anos?

Se celebrar um contrato de habitação permanente entre 5 e 10 anos, a taxa é de 15% (em vez dos 25% habituais). Se a nova renda for pelo menos 5% inferior ao contrato anterior do mesmo imóvel, a taxa desce para 10%.

Como posso denunciar assédio do senhorio?

Primeiro, envie carta registada ao senhorio a exigir que cesse o comportamento. Se não responder em 30 dias, pode apresentar pedido de injunção no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), com sanção pecuniária. Pode também pedir à Câmara Municipal uma vistoria urgente ao imóvel.

O que pode fazer agora

• Verifique se o seu contrato está registado no Portal das Finanças. Sem registo, não consegue deduzir as rendas no IRS;
• Se é senhorio, avalie se compensa fazer contratos mais longos. A poupança fiscal pode compensar a menor flexibilidade;
• Se recebeu aviso de atualização de renda, confirme que o senhorio respeitou o prazo de 30 dias e que o aumento corresponde ao coeficiente de 2,24%;
• Se sente pressão para sair de casa, documente tudo por escrito e use o BAS, se necessário;
• Se tem 65 anos ou mais e um contrato antigo, confirme junto de um advogado ou do BAS que direitos especiais se aplicam ao seu caso.