CPCV: o que deve saber sobre o Contrato Promessa de Compra e Venda

Na transação de uma casa, e quando não é possível formalizar de imediato a escritura pública, é comum – e recomendável – assinar um Contrato Promessa de Compra e Venda, documento conhecido pela sigla CPCV. Desta forma, o comprador e o vendedor comprometem-se a fazer o negócio nas condições acordadas.

Neste artigo, esclarecemos os principais aspetos do CPCV e ajudamos a compreender as suas implicações para os compradores e os vendedores.

O que é o Contrato Promessa de Compra e Venda?

O Contrato Promessa de Compra e Venda é um instrumento jurídico fundamental para conferir segurança e previsibilidade no processo de transação de uma casa, prevenindo mal-entendidos e disputas legais no futuro.

Previsto no Código Civil (CC), no artigo 410.º, o CPCV define as condições, os prazos e os valores em que o negócio será concluído. Por norma, a assinatura deste documento implica o pagamento de um sinal, vinculando assim o comprador e o vendedor.

Em que situações se deve assinar o CPCV?

É recomendável assinar um Contrato Promessa de Compra e Venda sempre que ainda não estejam reunidas as condições necessárias para a realização da escritura pública da casa. Entre as situações mais comuns, encontram-se as seguintes:

• Construção da casa não está concluída;
• Casa não dispõe de licença de utilização;
• Comprador não tem o valor necessário para a compra;
• Comprador ainda está a aguardar a aprovação do financiamento bancário.

Que informações devem constar no Contrato Promessa de Compra e Venda?

O Contrato Promessa de Compra e Venda deve incluir os seguintes elementos:

• Identificação do vendedor e do comprador: nome, estado civil, NIF, morada e número do cartão do cidadão;
• Identificação do imóvel: localização, tipologia, existência de partes integrantes ou afetas à fração ou imóvel, inscrição matricial e descrição predial;
• Objeto do negócio: ambas as partes devem comprometer-se, reciprocamente, a vender e a comprar o imóvel identificado no contrato;
• Valor da transação e forma de pagamento;
• Valor do sinal pago;
• Se existirem reforços do sinal, é importante definir estes valores bem como as respetivas datas de pagamento;
• Cláusula de venda livre de quaisquer ónus ou encargos;
• Prazo para a realização escritura pública;
• Definição das penalizações em que o comprador e o vendedor incorrem caso ignorem os prazos e existam quebras no cumprimento do contrato;
• Licença de utilização ou de construção, ou prova de que foi pedida à Câmara Municipal, ou declaração que a substitua;
• Caderno de encargos, no caso da compra de casa em planta ou construção;
• Certificado energético;
• Referência à execução específica (ação em tribunal que visa obrigar a parte que não cumpriu o contrato a fazê-lo);
• Cláusulas específicas do contrato. Por exemplo, ficar acordado que a transação só se realizará após a realização de obras prometidas;
• Local, data e assinaturas do comprador e vendedor.

Quais as vantagens do CPCV?

Para o comprador, o CPCV afasta outros potenciais interessados na casa e garante que será sua quando estiver pronta, pelo preço e nas condições que constam neste documento. Já no caso do vendedor, minimiza os riscos de desistência do negócio pelo comprador e funciona como um pagamento inicial.

Como se define o valor do sinal?

 O valor do sinal é definido livremente entre as partes e corresponde a uma percentagem do valor da transação (geralmente, entre 10% e 20%). Este pagamento é efetuado no ato da assinatura do CPCV, mediante entrega do recibo de pagamento ou menção no próprio contrato

No momento da escritura pública da casa, o valor do sinal será deduzido no pagamento final.

O que acontece se uma das partes não cumprir o CPCV?

Quando há incumprimento das condições do Contrato Promessa de Compra e Venda, podem acionar-se as penalizações previstas neste documento. Na sua ausência, aplicam-se as penalizações previstas nas regras gerais do CC.

Assim, em caso de incumprimento pelo comprador, segundo o artigo 442.º do CC, este perde o direito a reaver o sinal já pago. Já se for o vendedor a quebrar as condições do CPCV, tem de restituir o valor do sinal, em dobro, ao comprador.

O não cumprimento por qualquer uma das partes pode resultar ainda em ações judiciais.

Que cuidados ter antes de assinar o CPCV?

Antes da formalização de um CPCV, devem acautelar-se diversos aspetos, a saber:

• Confirmar que o vendedor é o legítimo proprietário da casa;
• Verificar a documentação da casa a transacionar, confirmando que está devidamente registada e livre de encargos legais;
• Estipular um prazo máximo para a celebração da escritura pública que seja exequível para ambas as partes (normalmente, é de 90 dias);
• Idealmente, o comprador deve assinar o CPCV quando já tiver a aprovação do crédito à habitação e estiver na posse da respetiva ficha de informação normalizada europeia (FINE). Se tal não for possível, o CPCV deve conter uma cláusula de salvaguarda, que permita ao comprador desistir do negócio e reaver o sinal pago caso o banco não aprove o crédito;
• Se a transação da casa estiver dependente da realização de obras pelo vendedor, esta situação deve ser acautelada no CPVC;
• Obter a declaração não dívida ao condomínio;
• No caso da compra de uma casa em construção, o comprador deve certificar-se de que a casa está inscrita na matriz predial e tem a licença de utilização. Se tal não se verificar, não deve assinar o CPCV;
• Para o Contrato Promessa de Compra e Venda ser considerado formalmente válido, deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do comprador e vendedor. No entanto, é possível, incluir no CPCV uma cláusula em que o comprador e vendedor acordam em prescindir da formalidade do reconhecimento das assinaturas. Mas ao fazê-lo, nenhuma das partes poderá invocar, posteriormente, a ausência dessa formalidade para anular o acordo;
• Quando a transação se realiza diretamente entre o comprador e o vendedor, o CPCV deve ser redigido por um advogado especializado em direito imobiliário ou solicitador.

Como obter uma minuta do Contrato Promessa de Compra e Venda?

 O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana disponibiliza uma minuta do Contrato Promessa de Compra e Venda.

Se a transação se realizar por intermédio de uma mediadora imobiliária, esta ficará responsável pela elaboração da minuta do CPCV.