Na transação de uma casa, e quando não é possível formalizar de imediato a escritura pública, é comum – e recomendável – assinar um Contrato Promessa de Compra e Venda, documento conhecido pela sigla CPCV. Desta forma, o comprador e o vendedor comprometem-se a fazer o negócio nas condições acordadas.
Neste artigo, esclarecemos os principais aspetos do CPCV e ajudamos a compreender as suas implicações para os compradores e os vendedores.
O que é o Contrato Promessa de Compra e Venda?
O Contrato Promessa de Compra e Venda é um instrumento jurídico fundamental para conferir segurança e previsibilidade no processo de transação de uma casa, prevenindo mal-entendidos e disputas legais no futuro.
Neste sentido, o CPCV [artigo 410.º do Código Civil (CC)] define as condições, os prazos e os valores em que o negócio será concluído. Por norma, a assinatura deste documento implica o pagamento de um sinal, vinculando assim o comprador e o vendedor.
Em que situações se deve assinar o CPCV?
É recomendável assinar um Contrato Promessa de Compra e Venda sempre que ainda não estejam reunidas as condições necessárias para a realização da escritura pública da casa. Entre as situações mais comuns, encontram-se as seguintes:
- Construção da casa não está concluída;
- Comprador não tem o valor necessário para a compra;
- Comprador ainda está a aguardar a aprovação do financiamento bancário.
Que informações devem constar no Contrato Promessa de Compra e Venda?
O Contrato Promessa de Compra e Venda deve incluir os seguintes elementos:
- Identificação do vendedor e do comprador: nome, estado civil, NIF, morada e número do cartão do cidadão;
- Identificação do imóvel: localização, tipologia, existência de partes integrantes ou afetas à fração ou imóvel, inscrição matricial e descrição predial;
- Objeto do negócio: ambas as partes devem comprometer-se, reciprocamente, a vender e a comprar o imóvel identificado no contrato;
- Valor da transação e forma de pagamento;
- Valor do sinal pago;
- Se existirem reforços do sinal, é importante definir estes valores bem como as respetivas datas de pagamento;
- Cláusula de venda livre de quaisquer ónus ou encargos;
- Prazo para a realização escritura pública;
- Definição das penalizações em que o comprador e o vendedor incorrem caso ignorem os prazos e existam quebras no cumprimento do contrato;
- Referência à situação urbanística do imóvel e, quando aplicável, à respetiva licença de utilização ou de construção;
- Caderno de encargos, no caso da compra de casa em planta ou construção;
- Certificado energético;
- Referência à execução específica (ação em tribunal que visa obrigar a parte que não cumpriu o contrato a fazê-lo);
- Cláusulas específicas do contrato. Por exemplo, ficar acordado que a transação só se realizará após a realização de obras prometidas;
- Local, data e assinaturas do comprador e vendedor.
Quais as vantagens do CPCV?
Para o comprador, o CPCV afasta outros potenciais interessados na casa e formaliza o compromisso do vendedor de lhe vender o imóvel, pelo preço e nas condições que constam neste documento. Por sua vez, o vendedor minimiza os riscos de desistência do negócio pelo comprador e funciona como um pagamento inicial.
Como se define o valor do sinal?
O valor do sinal é definido livremente entre as partes e corresponde a uma percentagem do valor da transação (geralmente, entre 10% e 20%). Este pagamento é efetuado no ato da assinatura do CPCV, mediante entrega do recibo de pagamento ou menção no próprio contrato
Mais tarde, no momento da escritura pública da casa, o valor do sinal será deduzido no pagamento final.
O que acontece se uma das partes não cumprir o CPCV?
Quando há incumprimento das condições do Contrato Promessa de Compra e Venda, podem acionar-se as penalizações previstas neste documento. Na sua ausência, aplicam-se as penalizações previstas nas regras gerais do CC.
Assim, em caso de incumprimento pelo comprador, segundo o artigo 442.º do CC, este perde o direito a reaver o sinal já pago. Já se for o vendedor a quebrar as condições do CPCV, tem de restituir o valor do sinal, em dobro, ao comprador.
O não cumprimento por qualquer uma das partes pode resultar ainda em ações judiciais.
Que cuidados ter antes de assinar o CPCV?
Antes da formalização de um CPCV, devem acautelar-se diversos aspetos, a saber:
- Confirmar que o vendedor é o legítimo proprietário da casa;
- Verificar a documentação da casa a transacionar, confirmando que está devidamente registada e livre de encargos legais;
- Estipular um prazo máximo para a celebração da escritura pública que seja exequível para ambas as partes (normalmente, é de 90 dias);
- Idealmente, o comprador deve assinar o CPCV quando já tiver a aprovação do crédito à habitação e estiver na posse da respetiva ficha de informação normalizada europeia (FINE). Se tal não for possível, o CPCV deve conter uma cláusula de salvaguarda, que permita ao comprador desistir do negócio e reaver o sinal pago caso o banco não aprove o crédito;
- Se a transação da casa estiver dependente da realização de obras pelo vendedor, esta situação deve ser acautelada no CPCV;
- Obter a declaração do condomínio relativa aos encargos e às dívidas existentes;
- No caso da compra de uma casa em construção, o comprador deve verificar a situação jurídica e urbanística do imóvel e confirmar os títulos ou procedimentos urbanísticos aplicáveis à construção. Deve ainda garantir que o CPCV identifica claramente as características do imóvel, o prazo previsto para a conclusão da obra e as condições da futura compra e venda;
- Nos contratos-promessa relativos à compra e venda de imóveis, a lei prevê o reconhecimento presencial das assinaturas do comprador e vendedor. As partes podem, no entanto, acordar em prescindir desta formalidade, fazendo constar essa opção do CPCV;
- Quando a transação se realiza diretamente entre o comprador e o vendedor, o CPCV deve ser redigido por um advogado especializado em direito imobiliário ou solicitador.
Como obter uma minuta do Contrato Promessa de Compra e Venda?
O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana disponibiliza uma minuta do Contrato Promessa de Compra e Venda.
No entanto, o contrato deve ser adaptado às características do imóvel e às condições concretas do negócio, nomeadamente no que respeita ao financiamento, sinal, prazos, eventuais obras e consequências do incumprimento. Se a transação se realizar por intermédio de uma mediadora imobiliária, esta ficará responsável pela elaboração da minuta do CPCV.
