Atualização das rendas: como funciona e qual o aumento em 2026

As regras da atualização das rendas de contratos de arrendamento constam no Código Civil (CC), mais concretamente no artigo 1077.º Segundo esta lei, os senhorios e inquilinos podem estipular livremente, por escrito,  no contrato de arrendamento, como e de forma será operada e atualizada a renda. Caso nada fique definido, as rendas podem ser atualizadas anualmente pelos senhorios, de acordo com a fórmula legal. Se vive numa casa arrendada e não acordou com o seu senhorio os termos da atualização da renda, continue a ler este artigo e saiba como funciona a atualização anual das rendas dos diversos tipos de arrendamento urbano e rural. Conheça ainda de quanto será o aumento em 2026.

Como é feita a atualização anual das rendas de contratos de arrendamento?

Segundo o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e o Novo Regime do Arrendamento Rural (NRAR), as rendas cobradas pelos senhorios podem ser atualizadas, anualmente, pela aplicação de um coeficiente resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses, com base nos dados disponíveis a 31 de agosto de cada ano. É da competência do Instituto Nacional de Estatística (INE) apurar esse coeficiente, devendo ser publicado no Diário da República, até 30 de outubro de cada ano.

Qual o coeficiente de atualização anual das rendas aplicável em 2026?

O coeficiente de atualização anual das rendas dos diversos tipos de arrendamento para vigorar em 2026 foi fixado em 1,0224 (2,24%), segundo o Aviso n.º 23174/2025/2 da Presidência do Conselho de Ministros. Este valor é superior ao de 2025 (2,16%) e inferior ao de 2024 (6,9%).

Histórico dos coeficientes de atualização das rendas

• 1,0051 em 2020;
• 0,9997 em 2021;
• 1,0043 em 2022;
• 1,02 em 2023;
• 1,0694 em 2024;
• 1,0216 em 2025;
• 1,0224 em 2026.

Assim, no próximo ano, os senhorios poderão atualizar as rendas em até 2,24%. Ou seja, por cada 100 euros de renda podem cobrar mais 2,24 euros. Por exemplo, uma renda de 1 000 euros por mês poderá ter um aumento de até 224 euros.

Como é feito o cálculo de atualização da renda?

Para saber o valor da renda atualizada em 2026, basta multiplicar o coeficiente em vigor nesse ano (1,0224 ou 2,24%) pelo valor atual da renda. Refira-se que a lei determina que seja feito o arredondamento para a unidade de cêntimo imediatamente superior.

Exemplo

Renda atual: 1 200 euros
Novo valor da renda: 1 200 euros x 1,0224 = 1 226,88 euros

A atualização anual das rendas é obrigatória?

A atualização anual das rendas dos contratos de arrendamento não é obrigatória. Esta decisão compete exclusivamente a cada senhorio.

Quais as regras para a comunicação da atualização anual das rendas?

O senhorio deve comunicar a atualização da renda, por escrito, em carta registada com aviso de receção (ou carta entregue em mão, com assinatura do inquilino a confirmar a receção), com uma antecedência mínima de 30 dias antes da data de pagamento da nova renda.

A carta deve indicar o coeficiente de atualização e o novo valor da renda dele resultante, bem como a data a partir da qual produzirá efeito.

De notar que a atualização anual da renda só pode ser exigida 1 ano após a data de início do contrato de arrendamento ou da última atualização.

Caso o senhorio não comunique a atualização anual da renda em tempo útil, poderá fazê-lo mais tarde, mas apenas com efeitos para o futuro.

E se o cálculo do senhorio estiver errado, ou se for aplicado um coeficiente incorreto?

Nesse caso, o inquilino pode contestar junto do senhorio igualmente por carta registada com aviso de receção e no prazo máximo de 30 dias.

Se o senhorio não aumentar a renda todos os anos, pode decidir um aumento maior “para compensar”?

Se o senhorio não proceder à atualização das rendas por vários anos, não pode reclamar o pagamento dos aumentos não feitos. No entanto, poderá, em sede de atualização da renda, aplicar os coeficientes não incorporados em anos anteriores, desde que não tenham decorrido mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

Assim, e por exemplo, um senhorio que não atualizou a renda desde 2023, pode aplicar os coeficientes acumulados de 2024, 2025 e 2026, o que pode resultar num aumento de 11,34%, no próximo ano.

As rendas de contratos de arrendamento podem ser deduzidas no IRS?

Sim. Atualmente, é possível deduzir no IRS, na categoria de Imóveis, 15% da despesa com rendas até ao limite máximo de 700 euros, valor que será tido em conta na declaração do IRS a entregar em 2026 por referência aos valores pagos em 2025.

Este teto deveria aumentar para 750 euros em 2026 e para 800 euros em 2027. No entanto, o Conselho de Ministros aprovou um aumento da dedução com rendas em IRS para 900 euros no próximo ano e para 1 000 euros em 2027. A medida ainda terá de passar pela Assembleia da República.