IMI: tudo o que precisa saber para pagar este imposto sem penalizações

Os donos de imóveis ou terrenos têm de pagar o Imposto Municipal sobre Imóveis, conhecido como IMI. Saiba como funciona este imposto.
Artigo atualizado a 19-11-2021
IMI: Saiba tudo sobre o imposto que paga pela sua casa

Todos os anos, os proprietários de imóveis ou terrenos – designados de “prédios” pelas Finanças – cumprem o mesmo ritual fiscal: pagar o IMI. Para muitos proprietários, porém, o IMI é motivo de dor de cabeça. As sucessivas alterações de que tem sido alvo desde que foi criado, em 2003, tornam a sua compreensão difícil para o cidadão comum. Para o ajudar, neste artigo respondemos às dúvidas mais frequentes sobre este imposto.

Guia do IMI

O que é?

O IMI recai sobre o valor patrimonial tributário (VPT) de prédios urbanos e rústicos situados em Portugal. São exemplos de prédios urbanos os imóveis destinados à habitação, comércio, indústria ou serviços e terrenos para construção, como explica o Código do IMI. Os prédios rústicos podem ser terrenos situados fora dos centros urbanos que não sejam para construção e se destinem à atividade agrícola e construções afetas à produção de rendimentos agrícolas.

Enquanto imposto municipal, o IMI constitui uma fonte de financiamento direta das câmaras municipais.

Quem paga?

Qualquer dono de um prédio é obrigado a pagar IMI. De acordo com as regras do IMI, é considerado proprietário aquele que possui um imóvel ou terreno a 31 de dezembro do ano a que respeita o imposto. Imagine-se alguém que vende a sua casa a 1 de dezembro de um determinado ano. Automaticamente, deixa de ser responsável pelo IMI desse ano, passando essa obrigação fiscal para o novo proprietário.

Quem está isento do pagamento?

Existem famílias que estão isentas do pagamento de IMI. Para isso, devem ter um rendimento bruto anual até 15 295 euros. Além disso, o valor patrimonial tributário do conjunto de prédios que possuam não pode ultrapassar 66 500 euros.

Quem compra um imóvel para habitação própria permanente também pode beneficiar de isenção de IMI por um prazo máximo de três anos. Mas existem limites. A casa tem de ter um valor patrimonial tributário igual ou inferior a 125 000 euros e o rendimento coletável anual da família não deve ser superior a 153 300 euros.

De acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), estão ainda isentos de IMI os seguintes proprietários:

  • Partidos políticos
  • Igreja Católica
  • Associações religiosas
  • Estados estrangeiros
  • Instituições de segurança social e de previdência
  • Sindicatos e associações profissionais
  • Pessoas coletivas de utilidade pública administrativa e as de mera utilidade pública
  • Instituições particulares de solidariedade social
  • Zona Franca da Madeira
  • Escolas privadas
  • Associações desportivas e associações juvenis
  • Associações não lucrativas e de utilidade pública
  • Monumentos nacionais e prédios classificados como de interesse público ou de interesse municipal
  • Entidades públicas empresariais responsáveis pela rede pública de escolas
  • Abastecimento e saneamento de águas

Como funciona o desconto para famílias com filhos?

Os proprietários de imóveis para habitação própria permanente com filhos menores de 25 anos podem beneficiar de um desconto especial no IMI. Em causa está o chamado “IMI familiar”, que consiste numa dedução fixa ao valor do imposto a pagar. O desconto varia em função do número de filhos: 20 euros, para um filho; 40 euros, para dois filhos; e 70 euros, para três ou mais filhos.

A atribuição ou não do IMI familiar e os moldes em que é efetuada são da competência de cada município. Um município pode, se assim entender, não atribuir este desconto ou atribuí-lo apenas a proprietários com um determinado número de filhos.

Anualmente, até 31 de dezembro do ano a que se refere o imposto, os municípios comunicam à AT a sua decisão sobre a atribuição do IMI familiar. A aplicação do desconto ao IMI é efetuada automaticamente pela AT.

Como é calculado o valor do imposto?

A fórmula de cálculo do IMI é simples. Para se apurar o imposto multiplica-se a taxa de IMI pelo Valor Patrimonial Tributário (VPT) do prédio.

IMI = Taxa de IMI x VPT

A taxa de IMI é fixada, anualmente, pelo município onde se localiza o prédio. Nos prédios urbanos, as taxas variam entre 0,3% e 0,45%. Em casos excecionais, a taxa pode ir até aos 0,5%. Já nos prédios rústicos, a taxa é de 0,8%.

O VPT é determinado pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e pretende ser uma aproximação do valor de mercado.

Cálculo do VPT

Para determinar o VPT de um imóvel, a AT tem em conta seis fatores:

  • Coeficiente de vetustez (Cv). Corresponde à idade do imóvel.
  • Valor base dos prédios edificados (Vc). É o preço de construção por metro quadrado.
  • Coeficiente de localização (Cl). Considera as características da zona envolvente.
  • Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação (A).
  • Coeficiente de afetação (Ca). Tem em conta o fim a que se destina, habitação, por exemplo.
  • Coeficiente de qualidade e conforto (Cq). Reflete a funcionalidade, comodidade de utilização e gozo do imóvel.

A fórmula utilizada para calcular o VPT é a seguinte:

Valor Patrimonial Tributário = Vc x A × Ca × Cl × Cq × Cv 

No caso de um imóvel, a primeira avaliação do VPT é realizada pelo chefe de finanças, após o pedido da sua inscrição na matriz (normalmente, é feito pelo construtor).

O VPT é depois atualizado periodicamente, com base em 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda. Em causa está a chamada atualização periódica, que tem como objetivo ajustar o valor fiscal do imóvel à inflação. Este procedimento é automático e não tem em conta eventuais alterações nos fatores de cálculo do VPT, como a idade. Os coeficientes de desvalorização da moeda são aplicados ao valor global do VPT.

Nos imóveis para habitação, a atualização periódica é realizada de três em três anos. No entanto, se o proprietário desejar, a cada três anos pode pedir a reavaliação do VPT. Nesse caso, o VPT é recalculado tendo em conta todos os fatores atualizados e as atualizações periódicas ficam sem efeito.

 

Como consultar as taxas de IMI?

As taxas de IMI fixadas pelos vários municípios são publicadas no Portal das Finanças, na página “Consultar Taxas de IMI/CA por Município e Ano”. Para consultar a taxa de um município, primeiro escolhe-se o ano a que respeita o imposto e depois seleciona-se o distrito do imóvel ou terreno. Por último, é apresentada uma listagem com as taxas de todos os municípios do distrito indicado e respetivas deduções fixas.

Quando deve ser pago?

O IMI pode ser pago a pronto ou em prestações, consoante o valor. O pagamento é feito de uma só vez, no mês de maio, se o montante for igual ou inferior a 100 euros. Se o valor for superior a 10o euros e igual ou inferior a 500 euros, o pagamento é realizado em duas prestações, em maio e novembro. Caso o IMI seja superior a 500 euros, o pagamento ocorre em três fases: maio, agosto e novembro.

O que acontece se o imposto não for pago?

Se o pagamento do IMI for efetuado fora do prazo legal, o proprietário fica sujeito a penalizações. Desde logo, é extraída uma certidão de dívida e instaurado um processo de execução fiscal. No âmbito desta ação judicial, o proprietário é notificado para proceder ao pagamento voluntário do imposto em falta no prazo de 30 dias. Nesta fase, além do pagamento da dívida fiscal, são cobrados juros de mora e encargos processuais. Se não for efetuado o pagamento voluntário da dívida fiscal, o imóvel pode ser vendido judicialmente, caso não se destine a habitação própria permanente ou seja de valor elevado.

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