IMT: o que é, como calcular e quando pagar

Em regra, a compra de casa obriga ao pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis). Para evitar surpresas ou erros que podem gerar custos adicionais, mostramos como calcular este imposto, garantir que o pagamento é efetuado sem atrasos (evitando juros) e aproveitar isenções ou reduções legais.

O que é o IMT?

O IMT é um imposto municipal pago sempre que ocorre uma transação de um imóvel situado em Portugal.

Este imposto incide sobre o valor de aquisição de escritura do imóvel ou, se superior, sobre o respetivo Valor Patrimonial Tributário (VPT) que consta da caderneta predial.

O seu valor depende do tipo de imóvel (urbano ou rústico), do seu valor, da finalidade da compra (habitação própria permanente ou secundária) e da localização (continente ou Regiões Autónomas).

Em que situações é obrigatório pagar IMT?

De acordo com a lei, é obrigatório pagar IMT nas seguintes situações:

• Na compra de um imóvel para habitação própria e permanente, com um valor superior a 106 346 euros, no continente, ou 132 933 euros, nas regiões autónomas. É também cobrado este imposto, se o futuro proprietário de uma casa tiver a possibilidade de ceder a sua posição contratual a outra pessoa, através do Contrato Promessa Compra e Venda (CPCV);
• Se um dos beneficiários de uma herança receber uma parte maior por comparação a outros herdeiros, a diferença está sujeita a IMT;
• Em caso de permuta de imóveis, o valor a pagar de IMT corresponde à diferença entre as duas habitações envolvidas na transação. Se um dos proprietários decidir vender o seu imóvel no primeiro ano após a troca, terá de liquidar este imposto na totalidade, num prazo de 30 dias depois da realização do negócio;
• Quando, na sequência de um contrato de arrendamento, um imóvel passa a ser propriedade do arrendatário, ou quando esse contrato foi feito há mais de 30 anos;
• Na aquisição de participações em fundos de investimento imobiliários de subscrição, em sociedades em comandita simples por quotas, anónimas ou em nome coletivo, se, entre outras condições, esses imóveis não estiverem afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial;
• Na hora de adquirir partes sociais ou quotas, desde que um dos titulares (ou dois casados ou em união de facto) seja proprietário de pelo menos 75% dessas unidades de participação.

Como se calcula o IMT?

Para calcular o IMT utiliza-se a seguinte fórmula matemática:

IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater (quando aplicável)

Em 2026, estão em vigor as seguintes taxas e respetivas parcelas a abater:

Habitação própria e permanente – Continente

Habitação própria e permanente por jovens com idade até 35 anos – Continente

Habitação – Continente

Habitação própria e permanente – Regiões Autónomas

Habitação própria e permanente por jovens com idade até 35 anos – Regiões Autónomas

Habitação – Regiões Autónomas

Aplicam-se ainda as seguintes taxas:

• 5%, na compra de prédios rústicos;
• 6,5%, na aquisição de prédios urbanos não usados para habitação;
• 10%, se o comprador tiver domicílio fiscal num paraíso fiscal ou numa entidade controlada, direta ou indiretamente, por outra com sede em paraíso fiscal.

Simulador

No portal dos Notários Portugueses, está disponível um simulador de IMT.

Vejamos algumas simulações:

Simulação 1

Idade do proprietário: 37 anos
Valor do imóvel: 400 000 euros
Finalidade do imóvel: habitação própria e permanente
Localização do imóvel: continente
Valor do IMT: 18 236,65 (400 000 euros x 8% – 13 763,35 euros)

Simulação 2

Idade do proprietário: 44 anos
Valor do imóvel: 650 000 euros
Finalidade do imóvel: segunda habitação
Localização do imóvel: continente
Valor do IMT: 39 000 euros (650 000 euros x 6%)

Simulação 3

Idade do proprietário: 28 anos
Valor do imóvel: 300 000 euros
Finalidade do imóvel: habitação própria e permanente
Localização do imóvel: continente
Valor do IMT: 0 euros

Simulação 4

Idade do proprietário: 32 anos
Valor do imóvel: 500 000 euros
Finalidade do imóvel: habitação própria e permanente
Localização do imóvel: continente
Valor do IMT:  13 556,88 euros (500 000 euros – 330 539 euros x 8%)

Como e quando pagar IMT?

O pagamento deve ser feito antes da escritura pública de compra e venda, através de uma guia de pagamento gerada no Portal das Finanças. Compete ao comprador efetuar o pagamento.

Para proceder ao pagamento deste imposto através do Portal das Finanças, siga os seguintes passos:

1. Selecione “Cidadãos > Serviços > Modelo1 IMT > Preencher declaração” ou pesquise “mod.1 IMT”;

2. Autentique-se com o NIF e a senha de acesso;

3. Selecione “Entregar Declaração”;

4. Preencha os vários separadores da declaração Modelo 1 do IMT;

5. Valide a declaração. Caso não apresente erros, pode simular para saber qual o valor de imposto a pagar;

6. Por fim, clique em “Entregar”. Imediatamente é disponibilizada a guia de pagamento.

7. Pague o valor que consta na guia de pagamento, no prazo de 24 horas após a sua emissão. Caso tal não aconteça, será necessário emitir nova guia. O IMT pode ser pago em qualquer serviço de Finanças, por homebanking, nas instituições bancárias que têm protocolo com a Autoridade Tributária (AT), nos CTT ou no multibanco. Em alguns casos, também é possível efetuar o pagamento no local da escritura.

Veja, neste vídeo, como pagar o IMT.

Tome nota

A guia de pagamento do IMT, paga dentro do prazo legal, é válida por 2 anos, sem possibilidade de renovação.

Quem está isento do pagamento do IMT?

A isenção do pagamento do IMT aplica-se aos seguintes compradores e/ou imóveis:

Jovens até 35 anos de idade

Jovens até 35 anos de idade na primeira aquisição de imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, desde que não sejam proprietários de outro imóvel habitacional à data da compra ou em qualquer momento nos três anos anteriores. Também não podem ser considerados dependentes para efeitos do IRS na altura da aquisição. A isenção é total para casas de valor até 330 539 euros. Se o valor do imóvel se situar entre 330 539 euros e 660 982 euros, a isenção é parcial, sendo necessário pagar IMT sobre a diferença entre estes dois valores, à taxa de 8%.

A isenção fica sem efeito se for dado um uso diferente ao imóvel, no prazo de 6 anos a contar da data de aquisição, exceto nos casos previstos na lei. Saiba mais sobre o IMT Jovem, aqui.

Habitação própria e permanente

Imóveis para habitação própria permanente e cujo Valor Patrimonial Tributário (VPT) ou o valor declarado na escritura não seja superior ao ao 1.º escalão da tabela do IMT (que em 2026 corresponde a 106 346 euros em Portugal Continental ou 132 933 euros nos Açores e na Madeira).

Arrendamento de habitação permanente

Imóveis para arrendamento para habitação permanente que sejam adquiridos:

• Ao Estado;
• Às Regiões Autónomas;
• Às autarquias locais;
• A associações ou federações de municípios e dos seus serviços;
• A estabelecimentos e organismos sem qualquer negócio empresarial.

Obras de reabilitação

Imóveis concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana, desde que as obras comecem no prazo máximo de três anos após a aquisição. A reabilitação só será considerada válida para efeitos de isenção quando o resultado de conservação for dois níveis acima do anteriormente atribuído.

Além disso, o seu estado deve ser classificado, no mínimo, como bom. Há, ainda, requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica a cumprir.

Compra para revenda

Compradores de imóveis para revenda se tiverem efetuado a sua inscrição nessa atividade antes da aquisição (nos termos do IRS ou do IRC). Exige-se ainda que a revenda aconteça no prazo de 1 ano (sem ser novamente para revenda) e que, em cada um dos 2 anos anteriores, tenha sido revendido pelo menos um imóvel adquirido para esse fim.

Imóvel situado numa zona de intervenção florestal

Compra de um imóvel situado numa zona de intervenção florestal (área territorial contínua e delimitada, constituída maioritariamente por espaços florestais, submetida a um Plano de Gestão Florestal e que cumpre o estabelecido nos Planos Municipais de Defesa da Floresta Contra Incêndios, e administrada por uma única entidade, que se denomina Entidade Gestora da ZIF).

Compra de imóvel por instituições de crédito

Imóvel comprado por instituições de crédito ou por sociedades comerciais cujo capital seja direta ou indiretamente por aquelas dominado, devido a um processo de execução, falência ou insolvência.

Imóveis destinados ao Programa de Apoio ao Arrendamento

Aquisições de terrenos para construção destinados à construção de imóveis habitacionais em que pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal, ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas, sejam afetos ao Programa de Apoio ao Arrendamento. E ainda imóveis adquiridos, reabilitados ou construídos para afetação ao Programa de Apoio ao Arrendamento.

Para esclarecimento de outras dúvidas sobre o IMT, consulte a página de Perguntas Frequentes do Portal das Finanças.