Senhorio: saiba como são tributadas (e declaradas) as rendas no IRS

Em sede de IRS, as rendas são consideradas rendimentos da categoria F, também conhecidos como rendimentos prediais. Assim, o mais comum é serem tributadas e declaradas pelas regras da própria categoria, ou seja pela categoria F.

No entanto, as rendas também podem ser tributadas e declaradas pela categoria B, que abarca os rendimentos empresariais e profissionais.

Confuso? Neste texto esclarecemos o que envolve cada uma destas opções.

Tributação e declaração das rendas no IRS

CATEGORIA F

Só pode ser tributado pela categoria F se tiver comunicado o contrato de arrendamento à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e emitido recibos de renda eletrónicos. Ambos os procedimentos são realizados no Portal das Finanças, salvo exceções previstas na lei.

Qual o valor das rendas sujeito a IRS?

Pela categoria F, o valor das rendas sobre o qual incide o IRS calcula-se deduzindo ao valor anual das rendas as despesas relacionadas com o arrendamento (ver exemplo abaixo). E quais são esses gastos? São várias as despesas que pode deduzir, nomeadamente:

• Quotas do condomínio;
• Comissão imobiliária (caso tenha recorrido a este serviço para arrendar o imóvel);
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
• Seguro contra incêndio obrigatório. Excluem-se os seguros multirriscos habitação;
• Obras de conservação e manutenção que tenha suportado nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento. Isto desde que, entretanto, tenha utilizado o imóvel para outro fim diferente do arrendamento. Excluem-se as obras de valorização do imóvel, como construção de uma piscina, por exemplo;
• Certificado energético.

Tome nota

As despesas dedutíveis devem estar devidamente comprovadas, nomeadamente através de fatura ou fatura-recibo.

Qual é a taxa?

A taxa de IRS a aplicar ao valor das rendas, depois de deduzidas as despesas, depende do regime de tributação que escolher. Tem duas opções: tributação autónoma e tributação por englobamento.

• Tributação autónoma

Em 2026, existem três situações possíveis:

• Taxa de 10% — aplica-se a rendimentos prediais de contratos de arrendamento habitacional com rendas moderadas, até 2 300 euros mensais, com duração mínima de três anos. Este regime vigora até 2029 (Pacote Fiscal para a Habitação 2026, aprovado em Conselho de Ministros de 27 de março de 2026). É a grande novidade de 2026 e representa uma descida de 60% face à taxa anterior de 25%.
• Taxa de 25% — aplica-se a rendimentos prediais habitacionais que não se enquadrem no regime de rendas moderadas (por exemplo, rendas acima de 2 300 euros mensais ou contratos com duração inferior a três anos). Substituiu a taxa de 28% que vigorou até 2023.
• Taxa de 28% — aplica-se a arrendamentos não habitacionais (comércio, indústria, serviços, terrenos agrícolas). Estes contratos não beneficiam da taxa reduzida de 10%, independentemente do valor da renda.

Atenção: se optar pelo englobamento em vez da tributação autónoma, perde o benefício da taxa de 10% e fica sujeito às taxas progressivas gerais do IRS (até 48%). Para a maioria dos senhorios com rendas moderadas, o englobamento deixa de compensar em 2026.

• Tributação por englobamento

Aqui, o valor das rendas sujeito a imposto é tributado em conjunto com os restantes rendimentos englobados (por exemplo, salários e pensões), às taxas gerais, que vão de 14,5% a 48%, consoante o escalão de IRS.

Quanto mais elevado o rendimento total (salários, rendas, etc.), maior o escalão e, consequentemente, mais alta a taxa.

A tributação por englobamento das rendas pode compensar se, após esta operação, ficar posicionado, no máximo, no segundo escalão da tabela do IRS.

Também pode ser vantajoso englobar, se tiver prejuízos. Isto é, se as despesas que suportou com o arrendamento tiverem sido superiores às rendas que recebeu. Por exemplo, por motivo de obras ou falta de pagamento de rendas.

Nesse caso, pode deduzir os prejuízos nos seis anos seguintes a eventuais rendas.

Em que anexo se declaram as rendas?

Se pretende que as rendas sejam tributadas pela categoria F, deve declará-las no anexo F.

Como se preenche o anexo F?

Para declarar as rendas no anexo F siga os seguintes passos:

Quadro 2

No campo “01”, insira o ano em que obteve as rendas que está a declarar.;

Quadro 3

Insira o seu NIF no campo “01”, relativo ao sujeito passivo A. Se estiver a entregar a declaração de IRS com o seu cônjuge ou unido de facto, insira também o seu NIF, neste caso no campo “02”, relativo ao sujeito passivo B. Isto, claro, se no Rosto da declaração de IRS ficou identificado como sujeito passivo A e o seu cônjuge ou unido de facto como sujeito passivo B.

Quadro 4

É neste quadro que deve declarar as rendas que recebeu e identificar o respetivo imóvel.

Preencha o quadro 4.1, se não usufruiu do regime de redução da taxa. Caso tenha direito a esse benefício fiscal, aplicável a partir de 2019 e anos seguintes, preencha o quadro 4.2. Nesse caso, deve preencher também o quadro 4.2A. Aqui, deve fornecer informações complementares sobre o contrato de arrendamento.

Quadro 5

Só deve preencher este quadro se as rendas forem provenientes de um contrato de subarrendamento.

Quadro 6

Quadro 6A

Preencha este quadro se o imóvel que identificou no quadro 4.1 estiver situado numa área de reabilitação urbana ou tiver sido recuperado no âmbito de programas oficiais de reabilitação urbana.

Quadro 6B

O imóvel que declarou no quadro 4.1 foi reconhecido pelo respetivo município como estabelecimentos de interesse histórico e cultural? Nesse caso, deve preencher este quadro.

Quadro 6C

Deve preencher este quadro caso o imóvel que identificou no quadro 4.1 seja rústico e esteja arrendado a entidades ou unidades de gestão florestal.

Quadro 6D

Só deve preencher este quadro se o imóvel que identificou no quadro 4.1 tiver sido arrendado a custos acessíveis.

Quadro 6E

Preencha este quadro se o imóvel que identificou no quadro 4.1 tiver sido subarrendado a custos acessíveis.

Quadro 6F

É neste quadro que deve optar, ou não, pelo englobamento das rendas. Selecione o campo “06” (Sim), se pretende englobar as rendas. Desta forma, as rendas ficarão sujeitas às taxas gerais do IRS.

Caso não pretenda optar pelo englobamento, selecione o campo “07” (Não). Nesse caso, as rendas serão tributadas autonomamente, à taxa de 28% (a menos que beneficie de uma redução da taxa).

Quadro 7

Apenas deve preencher este quadro se optou pelo englobamento das rendas e, no ano a que respeita a declaração de IRS, recebeu rendimentos distribuídos de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário ou de participações sociais em sociedades de investimento imobiliário.

Quadro 8

Quadro 8A

Recebeu rendas de anos anteriores, incluídas nos quadros 4.1, 4.2, 4.3 e 5,  e pretende englobá-las? Então, preencha este quadro.

Quadro 8B

Deve preencher este quadro se recebeu rendas de anos anteriores, incluídas nos quadros 4.1, 4.2, 4.3 e 5, e pretende entregar declarações de substituição.

Tome nota

Este quadro só se aplica a rendas em atraso recebidas após 1 de outubro de 2019 e referentes aos cinco anos anteriores ao do seu recebimento. Por exemplo, em 2021, só pode declarar rendas em atraso relativas a 2016, 2017, 2018, 2019 e/ou 2020.

Quadro 9

Preencha este quadro se as rendas incluídas nos quadros 4.1, 4.2 e 4.3 são provenientes de um imóvel sobre o qual incidiu o adicional de IMI (AIMI). Para efetuar o preenchimento consulte a respetiva demonstração de liquidação de IMI.

Insira o valor de AIMI que pagou no campo “9101”. Já no campo “9102” insira o Valor Patrimonial Tributário do imóvel em causa.

Quadro 10

Se cessou o contrato de arrendamento e este beneficiou de redução da taxa especial de 28%, preencha este quadro. Proceda de igual forma se o contrato de arrendamento deixou de estar enquadrado em programas de arrendamento a custos acessíveis.

Quadro 11

Se declarou, neste anexo, rendas em relação às quais efetuou pagamentos por conta de IRS, tem de preencher este quadro.

CATEGORIA B

Para optar pela categoria B deve ter atividade aberta como trabalhador independente e desenvolver a atividade de arrendamento de bens imobiliários (CAE 68200).

É obrigado também a emitir faturas-recibos no Portal das Finanças, os conhecidos recibos verdes, exceto se estiver dispensado.

Por último, deve ainda efetuar descontos para a Segurança Social como trabalhador independente, a menos que esteja isento.

Qual o valor das rendas sujeito a IRS?

Existem duas formas de calcular o valor das rendas sujeito a IRS: pelo regime simplificado ou pela contabilidade organizada. A opção por um destes regimes de tributação é efetuada no momento da abertura ou alteração de atividade.

• Regime simplificado

O valor das rendas sujeito a IRS calcula-se multiplicando um coeficiente pelo valor das rendas recebidas, deduzido das despesas suportadas com o arrendamento.

O coeficiente aplicável a rendas de contratos de arrendamento habitacional tradicional é de 0,35 (35%). Para arrendamentos em áreas de contenção, o coeficiente é de 0,50 (50%). Atenção: o coeficiente de 0,95 que vigorava até 2022 foi revisto. Verifique sempre o coeficiente em vigor no Portal das Finanças para o tipo de contrato e localização do imóvel.

• Contabilidade organizada

O valor das rendas sujeito a imposto (designado por lucro tributável) é determinado pelas regras do IRC, aplicadas às empresas, com as necessárias adaptações ao IRS.

Uma das vantagens da contabilidade organizada, face ao regime simplificado, é a possibilidade de deduzir ao valor das rendas quase todas as despesas relacionadas com o arrendamento, incluindo:

• Mobiliário;
• Depreciações;
• Empréstimos;
• Eletrodomésticos;
• Segurança Social (se não existir isenção);
• Colaboradores contratados.

Outra vantagem é a possibilidade de deduzir prejuízos nos 12 anos seguintes.

No entanto, neste regime, é necessário ter um contabilista certificado.

Qual é a taxa?

As rendas tributadas pelas regras da categoria B ficam sujeitas às taxas gerais do IRS. Tal acontece porque são obrigatoriamente englobadas. Portanto, a taxa pode variar entre 14,5% e 48%, em função do escalão do IRS em que ficar enquadrado.

Regime de arrendamento acessível: isenção total de IRS

Para além da taxa de 10%, existe um regime ainda mais favorável: o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), em vigor a partir de junho de 2026. Neste regime, o senhorio fica isento de IRS sobre as rendas recebidas, desde que:

• A renda não ultrapasse 80% da mediana do valor por m² no concelho onde se localiza o imóvel.
• O contrato tenha duração mínima de cinco anos.
• O imóvel esteja localizado numa zona de mercado de arrendamento pressionado (inclui áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, Algarve e várias cidades de média dimensão).

Este regime substitui o anterior Programa de Arrendamento Acessível. Para informação atualizada sobre os limites de renda por concelho, consulte o Portal da Habitação.

Em que anexo se declaram as rendas?

Para declarar os rendimentos prediais pela categoria B, deve preencher o anexo B.

Como se preenche o anexo B?

Siga os passos indicados abaixo para preencher o anexo B. Nesta ajuda ao preenchimento, contemplamos as situações mais simples e considerando o regime simplificado. Se o seu caso for complexo, aconselhamos a contratar um especialista.

Quadro 1

Selecione o campo “01” se estiver enquadrado no regime simplificado.

Quadro 2

Selecione o ano a que respeitam os rendimentos.

Quadro 3

Os campos “01” e “02” (no caso de tributação conjunta” devem estar automaticamente preenchidos).

Quadro 3A

No campo “08”, insira o Código CAE da sua atividade profissional. É o mesmo que escolheu quando abriu, ou alterou, atividade.

Quadro 3B

Selecione o campo “10” se tiver um local para realizar a sua atividade, por exemplo, um escritório. Se exercer a sua atividade no seu domicílio, assinale o campo “11”.

Quadro 3C

Só deve preencher este quadro se reunir as condições para ser tributado pelo regime fiscal de ex-residentes. Nesse caso, no campo “12”, insira o ano em que se tornou novamente residente em Portugal.

Quadro 4

Quadro 4A

No campo “410”, insira o valor das rendas deduzido das respetivas despesas e encargos.

Quadro 5

Se a totalidade das rendas respeitam a um único inquilino, selecione o campo “01”. Nesse caso, pode optar por ser tributado pelas regras da categoria A (trabalho dependente). Para tal, assinale o campo “03”. Tome nota, no entanto, que terá de ser tributado pela categoria A durante três anos, ou seja, até 2023.

Quadro 7

Quadro 7A

Só deve preencher este quadro se, no quadro 5, optou pela aplicação das regras da categoria A.

Assim sendo, insira todos os encargos que suportou com o arrendamento.

Quadro 8

Quadro 8A

No ano a que respeitam as rendas, vendeu ou desafetou o imóvel que gerou as rendas da esfera da atividade de arrendamento? Se sim, preencha este quadro.

Se afetou o imóvel à atividade arrendamento, também tem de preencher este quadro.

Quadro 13

Quadro 13B

Se está a entregar uma declaração de IRS relativa a 2021,  no campo “1304” insira o valor das rendas que obteve em 2021. Já no campo “1305”, insira o valor das rendas que obteve em 2020. Por fim, no campo “1305”, insira o valor das rendas que obteve em 2019.

Preencha a zeros os campos “1301”, “1302” e “1303”.

Quadro 13D

Identifique o imóvel que gerou as rendas que está a declarar e os respetivos gastos.

Quadro 14

Selecione o campo “02”, se não encerrou  atividade de arrendamento no ano a que respeita a declaração de IRS. Caso contrário, selecione o campo “02” e indique a data de cessação da atividade no campo “03”.

Quadro 16

Pagou Adicional ao IMI (AIMI) do imóvel arrendado? Então, tem de preencher este quadro.

Comece por identificar o imóvel, inserindo as informações pedidas. Em seguida, insira o valor que pagou de AIMI no ano a que a declaração diz respeito (neste caso, 2021). Por último, insira o Valor Patrimonial Tributário do imóvel em causa.