Venda da casa sem a ajuda de uma imobiliária? Conheça os prós e os contras (e os passos a dar)

Está a ponderar colocar a sua casa à venda sem contratar os serviços de uma imobiliária? Antes de avançar sozinho, conheça as vantagens e as desvantagens desta decisão, e saiba, passo a passo, como conduzir o processo de forma eficaz, cumprindo todos os aspetos legais e fiscais. Descubra ainda qual a documentação necessária e como poderá formalizar a venda da casa sem a ajuda de uma imobiliária.

Venda da casa sem recorrer a uma imobiliária

Vantagens

Ao vender um imóvel sem a intermediação de uma imobiliária, poderá controlar todo o processo, do início ao fim. Mas esta não é a única mais-valia. Esta opção permitir-lhe-á também poupar algum dinheiro, já que este tipo de empresas cobra uma comissão para tratar de toda a divulgação e documentação necessárias. Ainda que possa oscilar, o valor que recebem é, por norma, de 5% sobre o preço da venda da casa, o que significa, por exemplo, que se fizer o negócio por 250 mil euros, terá de entregar 12 500 euros à imobiliária (ao qual acresce o IVA).

Desvantagens

Se decidir efetuar a venda da casa sem recurso a uma imobiliária, terá de estar preparado para despender algum tempo a tratar de todo o processo, incluindo a burocracia necessária. À sua responsabilidade estarão as seguintes tarefas:

• Realizar a divulgação da venda, seja no próprio imóvel, através da colocação de um cartaz, seja em sites especializados, nos jornais ou nas redes sociais. Este processo pode implicar alguns custos;
• Gerir os contactos de potenciais interessados, agendar visitas e acompanhá-las;
• Analisar o mercado para determinar o preço do imóvel;
• Tratar de todas as questões legais e fiscais associadas à venda da casa, entre as quais a obtenção da documentação necessária e a elaboração de contratos.

O que fazer

Para fazer um bom negócio sem contratar um profissional, sugerimos-lhe que:

1. Comece por avaliar o seu imóvel

Para determinar o preço de venda da casa, averigue o preço de outras casas com características semelhantes à sua, localizadas na mesma zona. Tenha em conta a área do imóvel, mas também o estado de conservação, a exposição solar, a existência de garagem, entre outros traços distintivos.

Faça também uma pesquisa na Internet e converse com algumas pessoas que tenham vendido imóveis há pouco tempo.

Poderá usar como referência o Valor Patrimonial Tributário (VPT) da sua casa. No entanto, tenha presente que, normalmente, o VPT (valor que as Finanças atribuem a um imóvel) é consideravelmente mais baixo do que o valor de mercado.

Outra alternativa é pedir uma avaliação a um perito – encontra alguns nesta base de dados da CMVM.

Definido o montante da venda da casa, não se esqueça de estabelecer a margem de negociação, ou seja, o valor mínimo pelo qual está disposto a fazer negócio.

2. Valorize o seu imóvel

Faça pequenas reparações, pinte paredes e tetos, e pondere realizar outras obras de melhoria no imóvel. Mantenha o espaço arejado e evite mobiliário em excesso nas diferentes divisões. Quanto mais bem-apresentado e cuidado estiver o espaço, mais hipóteses terá de conseguir vendê-lo por um bom preço. Se a casa estiver em muito mau estado e o custo das obras for demasiado elevado, tente fazer negócio com investidores que estejam à procura de casas para recuperar.

3. Publicite a venda

Antes ainda de promover a venda da casa, aposte em boas fotografias, luminosas e com detalhes apelativos. Se for possível, contrate um profissional para o efeito. Aposte, depois, na divulgação das imagens, que deve ser complementar com informação sobre as características mais importantes do imóvel (não se esqueça de enfatizar os pontos positivos). Pode difundir o anúncio em sites especializados e nas redes sociais. Outra hipótese é recorrer ao método tradicional, colocando um cartaz numa janela ou na varanda da casa, com a indicação de um contacto e um horário em que os interessados poderão telefonar. Utilize também a sua lista de contactos para espalhar a mensagem – o “passa-a-palavra” tem mais eficácia do que se possa pensar.

4. Procure gerir os contactos de forma eficaz

Quando começar a receber telefonemas, faça uma primeira triagem dos contactos, procurando perceber quais são os objetivos e as necessidades do potencial comprador. É uma forma de otimizar as visitas, evitando perda de tempo.

5. Prepare as visitas à casa

Procure marcar as visitas num horário que lhe permita enfatizar as mais-valias da casa. Se se tratar, por exemplo, de um espaço luminoso, agende as visitas de acordo com as horas de maior exposição solar da casa. Se for possível, e como forma de garantir a sua segurança, tenha sempre alguém consigo no momento em que receber os potenciais compradores – afinal, são desconhecidos. Não se esqueça, também, de antecipar algumas das questões que lhe possam colocar, entre as quais, o preço do condomínio, os motivos de venda da casa, a realização recente de obras ou o comportamento da vizinhança.

Como formalizar o negócio

Se recebeu uma proposta interessante e pretender avançar com a venda da casa, chegou o momento de tratar do contrato-promessa de compra e venda. No site do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana poderá encontrar uma minuta deste documento. Ao assiná-lo, ambas as partes formalizam a sua intenção de realizar o negócio. Este será depois celebrado de forma definitiva aquando da assinatura da escritura – se preferir, poderá fazer o agendamento online, através do portal Siga ou da aplicação sigaApp. Concluído o processo de venda da casa, tenha em conta, ainda, que terá de pagar mais-valias (o imposto sobre o lucro da venda).

Quais os documentos necessários

A formalização da venda da casa implica a apresentação dos seguintes documentos:

Certidão Permanente do Registo Predial

Além de identificar o proprietário e conter todos os registos sobre a casa atualizados, permite perceber se há encargos, como hipotecas ou penhoras. Pode ser pedida online, numa Loja do Cidadão ou num dos balcões do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN).

Caderneta predial

Contém todas as informações relevantes do ponto de vista fiscal, como as características do imóvel, a localização e o VPT. A caderneta predial pode ser pedida gratuitamente na Internet, no Portal das Finanças.

Certificado energético

Este documento indica a eficiência energética da sua habitação, numa escala que oscila entre A+ (muito eficiente) e F (pouco eficiente). O certificado energético é emitido por peritos reconhecidos pela Agência para a Energia (ADENE) e tem de ser apresentado aquando da realização do contrato-promessa de compra e venda.

Certidão de não dívida ao condomínio

Para vender a sua casa, terá de entregar ao novo proprietário uma certidão emitida pela administração do prédio, sobre eventuais encargos relativos à fração.

Licença de utilização ou licença de habitação

Este documento comprova que o imóvel tem condições de habitabilidade, ou seja, que reúne as condições impostas pela lei para que se possa viver ali. Esta licença é emitida pela Câmara Municipal, após uma inspeção realizada por peritos. O preço varia consoante o concelho.

Ficha técnica da habitação

Este documento descreve as características técnicas e funcionais de um prédio para habitação. Em princípio, o proprietário deveria ter recebido esta ficha quando adquiriu a casa, mas pode pedi-la de novo na Câmara Municipal. A sua apresentação é obrigatória para imóveis construídos ou submetidos a obras após 30 de março de 2004.