Impostos na compra de casa: saiba quais tem de pagar

Prepara-se para adquirir uma casa? Neste artigo, explicamos quais os impostos que terá de pagar antes e depois da compra de casa, como calculá-los e em que situações poderá beneficiar de isenção.

Se vai comprar casa, tem de pagar estes impostos:

1. IMT

O Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) incide sobre o valor declarado na escritura de compra e venda ou sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, se este for superior.

Cálculo

O IMT calcula-se multiplicando a taxa de imposto pelo valor da escritora ou VPT e deduzindo a parcela a abater correspondente à taxa.

IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater (quando aplicável)

Taxas

Em 2025, estão em vigor as seguintes taxas e respetivas parcelas a abater:

Habitação própria e permanente – Continente

Habitação própria e permanente por jovens com idade até 35 anos – Continente

Habitação – Continente

Habitação própria e permanente – Regiões Autónomas

Habitação própria e permanente por jovens com idade até 35 anos – Regiões Autónomas

Habitação – Regiões Autónomas

Aplicam-se, ainda, as seguintes taxas:

• 5%, na compra de prédios rústicos;
• 6,5%, na aquisição de prédios urbanos não usados para habitação;
• 10%, se o comprador tiver domicílio fiscal num paraíso fiscal ou numa entidade controlada, direta ou indiretamente, por outra com sede em paraíso fiscal.

Pagamento

O IMT é pago uma única vez, antes da escritura pública de compra e venda, através de uma guia de pagamento gerada no Portal das Finanças. Compete ao comprador efetuar o pagamento.

Saiba mais sobre o IMT, neste artigo.

Isenção

Beneficiam de isenção do IMT na compra de casa:

• Jovens entre os 18 e os 35 anos de idade que comprem a primeira habitação própria e permanente, desde que, no ano da aquisição, não sejam dependentes dos pais em termos do IRS e que nunca tenham sido proprietários de uma casa. Em 2025, a isenção é total até 324 058 euros e parcial entre 32 058 e 648 022 euros (neste caso, só paga imposto sobre a parte que excede 324 058 euros);
• Imóveis para habitação própria e permanente de valor até 104 261 euros (ou 130 326 euros nas regiões autónomas);
• Imóveis para revenda, desde que o comprador exerça habitualmente essa atividade, realize essa revenda no prazo de 1 ano e não para a mesma finalidade e tenha revendido pelo menos um imóvel em cada um dos 2 anos anteriores.

Saiba o essencial sobre a isenção do IMT Jovem, neste guia.

2. Imposto do Selo

Na compra de casa, o Imposto do Selo (IS) pode surgir em dois momentos: na celebração da escritura e na concessão do crédito à habitação.

Cálculo

Na celebração da escritura de compra e venda, para determinar o IS, multiplica-se a taxa de imposto pelo valor que for mais alto: declarado na escritura ou VPT.

Já para calcular o IS relativo à concessão do crédito à habitação, aplica-se a taxa sobre o valor do empréstimo.

Taxas

Escritura

Este imposto incide sobre o valor que for mais alto: declarado na escritura de compra e venda ou VPT. A taxa é de 0,8%, sem qualquer parcela a abater. Assim, para calcular o IS, basta multiplicar o valor mais alto por 0,8%.

Exemplo
Num imóvel adquirido por 400 000 euros, o IS a pagar é de 3 200 euros (400 000 euros x 0,8%).

Crédito à habitação

A compra de casa com recurso ao crédito à habitação também implica o pagamento do IS. A taxa recai sobre o valor do empréstimo e depende do prazo contratado:

• 0,6%, se o crédito à habitação tiver um prazo superior a cinco anos;
• 0,5%, se o crédito à habitação tiver um prazo inferior a cinco anos.

Exemplo
Um crédito à habitação de 300 000 euros e com um prazo superior a cinco anos implica o pagamento de 1 800 euros de IS (300 000 euros x 0,6%). Se o prazo for inferior a cinco anos, o IS a pagar é de 1 500 euros de IS (300 000 euros x 0,5%).

Pagamento

O IS é pago na altura da celebração da escritura, ao notário.

Isenção

Estão isentos do Imposto do Selo na compra de casa:

• Jovens entre os 18 e os 35 anos de idade na aquisição da primeira habitação própria e permanente nas mesmas condições da isenção do IMT referidas acima.

3. IMI

Este é outro imposto a ter em conta na compra de casa. Em regra, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) incide sobre todos os imóveis e terrenos, salvo as exceções previstas na lei.

Cálculo

O cálculo do IMI é muito simples. Para saber quanto tem de pagar, basta multiplicar o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel pela taxa definida pelo município onde este se situa.

Anualmente, cada município comunica à AT a taxa de IMI que pretende cobrar.

Quanto ao VPT, pode encontrá-lo na caderneta predial do imóvel online, no Portal das Finanças. Depois, é só fazer as contas.

Alguns municípios aplicam reduções no IMI em função da composição do agregado familiar dos proprietários de imóveis para habitação própria e permanente.

O desconto do chamado IMI Familiar é de:

• 30 euros, para agregados familiares com um filho;
• 70 euros, para agregados familiares com dois filhos;
• 140 euros, para agregados familiares com três ou mais filhos.

Taxas

As taxas do IMI variam entre 0,3% e o,45% para os prédios urbanos. No caso dos prédios rústicos, a taxa é de 0,8%.

Pagamento

O IMI é pago anualmente, até três prestações, consoante o valor. Até 100 euros, o pagamento é feito de uma só vez, em maio. Se for superior a 100 euros e inferior a 500 euros, deve ser pago em duas prestações, em maio e novembro. Acima de 500 euros, o pagamento é feito em três prestações: em maio, agosto e novembro.

Isenção

O Código do IMI (CIMI) e o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) prevêem vários regimes de isenção, a saber:

• Isenção permanente: imóveis para habitação própria e permanente de proprietários (ou agregados familiares) que tenham um rendimento bruto anual de até 16 824,50 euros* e património imobiliário com VPT até 73 150 euros;
• Isenção de 3 anos e 2 anos de prolongamento: imóveis para habitação própria e permanente com VPT máximo de 125 000 euros de proprietários (ou agregados familiares) que tenham um rendimento bruto anual de até 153 300 euros.

Conheça aqui mais isenções do IMI.

 4. AIMI

O Adicional ao IMI (AIMI) é outro imposto a ter em conta na compra de casa. Incide sobre a soma dos VPT dos prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção que constam da matriz predial na titularidade do contribuinte (particulares e empresas).

Note-se que ao resultado da soma dos VPT é deduzido o valor de 600 000 euros no caso de particulares. Quando se trate de casais que optam pela tributação conjunta, esta dedução sobe para 1 200 000 euros. Já para as empresas não existe qualquer dedução associada.

Cálculo

Para calcular o AIMI, devem seguir-se estes passos:

1. Somar o VPT de todos os prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção;

2. Deduzir o valor de 600 000 euros (ou 1 200 000 euros, para contribuintes que optam pela tributação conjunta);

3. Aplicar as taxas por escalões;

4. Somar os resultadas das operações do passo anterior.

Exemplo
Pessoa singular (tributação separada)

O Tiago é proprietário de três imóveis urbanos afetos a habitação.

VPT do imóvel 1: 540 000 euros
VPT do imóvel 2: 600 000 euros
VPT do imóvel 3: 960 000 euros

VPT total: 2 100 000 euros
Dedução: 600 000 euros
Valor tributável (sujeito a AIMI): 1 500 000 euros (2 100 000 euros – 600 000 euros).

Segue-se a aplicação das taxas por escalões:

400 000 euros x 0,7%: 2 800 euros
1 000 000 euros x 1% = 10 000 euros
100 000 euros x 1,5% = 1 500 euros

Total do AIMI a pagar: 6 300 euros (2 800 euros + 10 000 euros + 1 500 euros)

Taxas

As taxas do AIMI variam consoante o tipo de proprietário, usufrutuário ou superficiário e o VPT em causa. Eis as diversas taxas:

Particulares (tributação separada)

• 0,7%: de 600 001 euros a 1 000 000 de euros;
• 1%: de 1 000 001 euros a 2 000 000 de euros;
• 1,5% acima de 2 000 000 de euros.

Particulares (tributação conjunta)

• 0,7%: de 1 200 001 euros até 2 000 000 de euros;
• 1%: de 2 000 001 de euros a 4 000 000 de euros;
• 1,5%: acima de 4 000 000 euros.

Empresas

• 0,4%: de 600 000 euros a 1 000 000 de euros;
• 1%: acima de 1 000 000 euros.+

Empresas (imóveis usados por sócios ou administradores)+

• 0,7%: de 600 001 euros a 1 000 000 de euros;
• 1%: de 1 000 001 euros a 2 000 000 de euros;
• 1,5% acima de 2 000 000 de euros.

Imóveis em paraísos fiscais:

• 7,5% (taxa única). 

Pagamento

O pagamento do AIMI deve ser feito durante o mês de setembro de cada ano.

Isenção

Além dos casos em que o VPT não atinge o valor de 600 000 euros (ou 1 200 000 euros, para contribuintes que optam pela tributação conjunta), estão isentos do pagamento deste imposto:

• Prédios que no ano anterior estiveram isentos ou não sujeitos a tributação em IMI;
• Prédios destinados exclusivamente à construção de habitação social ou a custos controlados e que pertencem a cooperativas de habitação e construção ou associações de moradores;
• Partes de prédios ou prédios urbanos cujos titulares sejam condomínios, se o VPT de cada prédio ou parte de prédio não exceder 20 vezes o valor anual do IAS. Em 2025, o IAS tem o valor de 522,5 euros;
• Partes de prédios ou prédios urbanos cujos titulares sejam cooperativas de habitação e construção e associações de moradores.

5. IRS

A compra de uma casa poderá ainda implicar o pagamento de IRS, se a transação for feita com recurso a dinheiro proveniente da venda de um outro imóvel e essa transação tiver gerado mais-valias.

Cálculo

O IRS calcula-se multiplicando as taxas gerais do IRS sobre:

• 100% das mais-valias resultantes das situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS, quando os imóveis tenham beneficiado de apoio não reembolsável concedido pelo Estado, ou outras entidades públicas, para aquisição ou para realização de obras, de valor superior a 30% do VPT do imóvel para efeitos do IMI, e estes sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a data da sua aquisição, da assinatura da declaração comprovativa da receção da obra ou do pagamento da última despesa relativa ao apoio não reembolsável;
• 50% das mais-valias nos restantes casos.

Taxas

As mais-valias imobiliárias são tributadas em IRS por englobamento, às taxas gerais deste imposto, tal como os salários ou as pensões. Portanto, a tributação depende dos rendimentos do contribuinte. 

Pagamento

O pagamento deste imposto ocorre após a entrega da declaração do IRS.

Isenção

São excluídos da tributação em AIMI:

• Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989;
• Reinvestimento do valor da venda de um imóvel destinado à habitação própria e permanente na compra de outro imóvel com a mesma finalidade, nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à transação;
• Reinvestimento do valor da venda de um imóvel destinado à habitação própria e permanente na subscrição de um contrato de seguro do ramo vida (ou fundo de pensões aberto) ou na contribuição para o regime público de capitalização, nos seis meses seguintes à transação, por contribuintes reformados ou com mais de 65 anos de idade;
• Venda de imóveis para habitação ao Estado, bem como às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da Habitação e aos municípios.