Calcular o IMI: saiba como se fazem as contas
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O IMI é um imposto que é cobrado, anualmente, pelos municípios aos proprietários de imóveis localizados nos seus territórios. Este imposto incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos imóveis, que, por sua vez, tem em conta diversas variáveis, como o custo médio de construção por metro quadrado, a localização, a área bruta de construção, a afetação, a qualidade e o conforto e a idade. Para saber como calcular o IMI, continue a ler este artigo.
Como calcular o IMI?
Para calcular o IMI, tem apenas de multiplicar a taxa deste imposto pelo VPT do imóvel e, se for o caso, deduzir ao resultado o desconto fixo.
IMI = (Taxa x VPT) – Desconto fixo
Por exemplo, um proprietário sem filhos de uma casa com um VPT de 200 mil euros situada num município com uma taxa de IMI de 0,3% paga 600 euros de imposto por ano
Quem define a taxa de IMI?
A taxa de IMI é definida, todos os anos, por cada município. Para os prédios urbanos, a taxa pode variar entre 0,3% e 0,45%. Excecionalmente, é permitida uma taxa de 0,5%, no caso de municípios abrangidos por um programa de apoio à economia local ou um programa de ajustamento municipal, “com fundamento na sua indispensabilidade para cumprir os objetivos definidos nos respetivos planos ou programas”, segundo o artigo 112.º do Código do IMI (CIMI). Já os prédios rústicos estão sujeitos a uma taxa de IMI de 0,8%, em qualquer município.
Como é calculado o VPT?
O VPT é o valor fiscal do imóvel e calcula-se através da seguinte fórmula:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Cada variável do VPT tem o seguinte significado:
- Vt: Valor Patrimonial Tributário
- Vc: Valor base dos prédios edificados (preço de construção por metro quadrado)
- A: Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação
- Ca: Coeficiente de afetação (fim a que se destina, por exemplo, habitação)
- Cl: Coeficiente de localização (características da zona envolvente)
- Cq: Coeficiente de qualidade e conforto (funcionalidade, comodidade de utilização e gozo do imóvel)
- Cv: Coeficiente de vetustez (idade do imóvel)
O valor base dos prédios edificados (Vc) é fixado anualmente pelo Governo. Em 2026, o valor médio de construção por metro quadrado é 570 euros, ao qual se adiciona 25% do valor do terreno de implantação — totalizando um Vc de 712,50 euros/m². Este valor subiu de 532 euros 7,1% face ao valor que vigorou entre 2023 e 2025 (Portaria n.º 471/2025/1, de 26 de dezembro). A subida afeta apenas imóveis novos, modificados, reconstruídos ou reavaliados, não impacta automaticamente o IMI de imóveis já avaliados.
Avaliação, atualização periódica e reavaliação
A avaliação inicial do VPT é realizada pelo chefe do Serviço de Finanças da zona onde se localiza o imóvel, com base na fórmula de cálculo do VPT, bem como nas informações contidas na declaração Modelo 1 do IMI e ainda nas plantas de arquitetura entregues pelo construtor (após a emissão da licença de utilização).
A partir daí, e a cada três anos, a AT procede à atualização do VPT, mas sem utilizar à fórmula de cálculo. Assim, em vez de considerar todas as variáveis de cálculo do VPT, a AT aplica apenas 75% do coeficiente de desvalorização da moeda correspondente à última avaliação ou atualização ao VPT determinado inicialmente. O objetivo desta atualização trienal é ajustar o VPT à inflação, resultando sempre num aumento do VPT e, consequentemente, do IMI. No entanto, é possível pedir à AT para reavaliar o VPT de acordo com a fórmula de cálculo. O pedido é gratuito e pode ser apresentado de três em três anos. Saiba, neste artigo, como saber se compensa pedir a reavaliação do VPT.
O VPT consta na caderneta predial do imóvel, que pode ser consultada no Portal das Finanças, aqui (mediante autenticação).
Quem tem direito a desconto?
Algumas famílias com imóveis para habitação própria permanente e filhos menores de 25 anos podem beneficiar de um desconto fixo no IMI. Esta dedução é de 30 euros para um filho; 70 euros para dois filhos; e 140 euros para três ou mais filhos. Neste artigo, explicamos o essencial sobre o desconto fixo no IMI.
Existe ainda uma isenção de IMI para jovens que comprem a primeira habitação. A isenção é válida durante os primeiros três anos após a compra e aplica-se quando o Valor Patrimonial Tributário do imóvel não excede 125 000 euros e o rendimento coletável do agregado familiar não ultrapassa 153 300 euros. Saiba mais no nosso artigo sobre os apoios ao empréstimo habitação em 2026.
E o AIMI?
O Adicional ao IMI (AIMI) é um imposto adicional que incide sobre o valor agregado dos imóveis detidos por uma pessoa singular acima de 600 000 euros de VPT total, à taxa de 0,7%. Acima de 1 000 000 euros aplica-se a taxa de 1%, e acima de 2 000 000 euros a taxa é de 1,5%.
Em 2026, ficam isentos de AIMI os imóveis que estejam em regime de arrendamento com rendas mensais até 2 300 euros. A isenção aplica-se por fração e exige que o contrato esteja registado no Portal das Finanças.
Os conteúdos do blogue Ei – Educação e Informação não dispensam a consulta da respetiva informação legal e não configuram qualquer recomendação.
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