Como criar um alojamento local? Veja neste guia passo a passo

Conhecer a lei e as boas práticas da atividade do Alojamento Local (AL)  é essencial para manter o negócio legal e seguro. Neste artigo, respondemos às principais dúvidas sobre o AL: modalidades, registo, requisitos, cancelamento, vistoria e impostos.

O que são estabelecimentos de Alojamento Local?

Consideram-se estabelecimentos de Alojamento Local (AL) aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante pagamento, e que reúnem os requisitos previstos no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto. Refira-se que só poderão ser explorados como Alojamento Local os estabelecimentos que, pelas suas características, não se enquadrem em nenhuma das tipologias de empreendimentos turísticos.

Que modalidades de AL existem?

Existem as seguintes modalidades de Alojamento Local:

• Moradia: unidade de alojamento constituída por edifício autónomo, de caráter unifamiliar;
• Apartamento: unidade de alojamento constituída por fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;
• Estabelecimentos de hospedagem: unidade de alojamento constituída por quartos, integrados numa fração autónoma, num prédio urbano ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente. Podem utilizar a denominação de “hostel” quando a unidade de alojamento predominante for um dormitório, isto é, quando o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto, e se obedecerem aos restantes requisitos previstos para o efeito;
• Quartos: exploração de alojamento local feita na residência do próprio, sendo a unidade de alojamento o quarto – limitada a três quartos.

Quais são os limites de capacidade de um Alojamento Local? 

A capacidade máxima dos estabelecimentos de AL, com exceção das modalidades de “quarto” e “hostel”, é de 9 quartos e 27 hospedes.

Em todas as modalidades de AL, a capacidade máxima em termos de hospedes é determinada pela multiplicação do número de quartos por dois. Nos casos das modalidades de “apartamento” e “moradia”, existe a possibilidade de acolhimento de mais dois hospedes na sala.

Podem ainda ser instaladas camas convertíveis ou adicionais, desde que, no seu conjunto, não ultrapassem 50% das camas fixas.

É vedada a exploração, pelo mesmo proprietário, de mais de 9 estabelecimentos de AL na modalidade de “apartamento”, por edifício, se aquele número de estabelecimentos for superior a 75% do número de frações existentes no edifício.

Como abrir um Alojamento Local?

Para abrir um estabelecimento de AL, deve seguir estes passos:

Passo 1. Verificar se o imóvel está numa zona permitida para Alojamento Local

Algumas áreas têm restrições para a instalação de novos alojamentos locais. São as chamadas “áreas de contenção”.

Para verificar se o seu imóvel está localizado numa área de contenção, contacte a câmara municipal territorialmente competente.

Passo 2. Confirmar se o imóvel tem licença de utilização (se posterior a 1951)

A licença de utilização é emitida pela câmara municipal e comprova que o imóvel foi construído segundo o projeto aprovado e que está apto para ser habitado ou utilizado conforme o fim a que se destina. Sem este documento, o imóvel pode ser considerado ilegal.

Passo 3. Abrir atividade nas Finanças

Para explorar um estabelecimento de Alojamento Local, deve começar por comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), vulgo Finanças, o início de atividade.

Tem duas possibilidades de declaração e tributação dos rendimentos do AL:

Categoria B (rendimentos de trabalho independente, empresarial e profissional)

Neste caso, deve iniciar atividade com um dos seguintes códigos de atividade económica (CAE): 55201 – alojamento mobilado para turistas, ou CAE 55204 (outro alojamento de curta duração).

Categoria F (rendimentos prediais)

Em alternativa, pode optar por tributar os rendimentos gerados pela atividade de AL a uma taxa fixa de 28%.

Mais à frende neste artigo, explicamos com detalhe com funcionam os impostos no AL.

Passo 4. Contratar um seguro de responsabilidade civil

Está ainda obrigado a ter um seguro de responsabilidade civil extracontratual, com um capital mínimo de 75 000 euros por sinistro (ou seja, por cada problema que exija acionar o seguro). O objetivo é cobrir os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento

O comprovativo do seguro tem de ser submetido, anualmente, no portal do Governo (www.gov.pt), quando lhe é atribuído o número de registo de Alojamento Local, antes de iniciar atividade. Deve igualmente enviar o comprovativo sempre que renovar ou alterar o seguro.

A ausência ou não submissão deste seguro pode levar à perda do registo do seu AL pela câmara municipal ou pelo sistema do Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local RNAL. Este risco é particularmente grave nos municípios onde existem áreas de contenção em vigor, pois pode não conseguir registar novamente o seu AL.

Além disso, sujeita-se à abertura de um processo de contraordenação e aplicação de multas e sanções pela Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE).

Atenção!
O seguro Multirriscos não substitui o seguro de responsabilidade civil obrigatório.

Passo 5. Efetuar o registo

Terá de registar o estabelecimento de Alojamento Local. Este registo é feito mediante comunicação prévia com prazo, dirigida ao presidente da câmara municipal onde se situa o seu alojamento local e realizada através do Balcão Único Eletrónico (BUE).
A comunicação prévia com prazo é feita online, através desta página, seguindo estes passos.

1. Autentique-se com um dos seguintes meios:

• Chave Móvel Digital
• Cartão de Cidadão
• Certificado digital de advogada/o, solicitador/a ou notária/o.

2. Carregue no botão “Realizar serviço” desta página;

3. Preencha o formulário online e anexe os documentos necessários

4. Submeta o seu pedido.

Informações

A comunicação prévia com prazo deve incluir as seguintes informações:

• Identificação do titular da exploração do estabelecimento;
• Título válido de utilização do imóvel
• Nome adotado pelo estabelecimento;
• Modalidade;
• Capacidade de quartos, camas e hospedes;
• Data pretendida de abertura ao público.

Documentos

Devem ainda ser juntos estes documentos:

• Documento de identificação do titular do alojamento;
• Cópia da declaração de início de atividade;
• Termo de responsabilidade assegurando a idoneidade do edifício, apartamento ou quarto;
• Cópia da caderneta predial urbana do imóvel;
• Comprovativo do seguro do imóvel;
• Ata da assembleia de condóminos, autorizando a instalação, no caso de hostel, quando este se situe em prédios (propriedade horizontal);
• Documento que comprove o direito de usar o espaço (se não for proprietário/a). Se o contrato permitir o uso do espaço para a atividade, basta apresentar esse contrato (arrendamento ou outro). Caso o contrato não inclua esse direito, é necessário apresentar também uma autorização do proprietário ou entidade responsável pelo imóvel.

Passo 6. Aguardar pela vistoria da câmara municipal

A câmara municipal tem 60 (ou 90 dias, se o imóvel se situar numa área de contenção) para marcar a vistoria necessária do AL. Nesta inspeção, será verificado o cumprimento dos requisitos legais.

Passo 6. Receber a resposta da câmara municipal

A resposta da câmara municipal à comunicação prévia com prazo deve ocorrer até 60 dias (ou 90 dias se o imóvel situar numa área de contenção).

O que são áreas de contenção e de crescimento sustentável?

Com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares, as câmaras municipais podem aprovar por regulamento a existência de áreas de contenção e de áreas de crescimento sustentável, por freguesia ou união de freguesias, no todo ou em parte, e impor limites relativos ao número de novos registos de AL permitido para cada uma dessas áreas, em função de fatores como a pressão habitacional e ambiental nelas verificado.

As áreas de contenção e as áreas de crescimento sustentável devem ser reavaliadas, no mínimo, de 3 em 3 anos, devendo o Turismo de Portugal ser informado das decisões da câmara municipal.

Áreas de contenção

As “áreas de contenção” são aquelas em que se verifique uma sobrecarga de estabelecimentos de alojamento, que possa justificar restrições à instalação de novos estabelecimentos.

Nestas áreas, a câmara municipal pode:

• Proibir novas licenças para casas que tenham sido arrendadas nos últimos dois anos;
• Estabelecer restrições à proporção de AL em relação ao total de residências;
• Estabelecer as exceções que permitem novos AL em determinados domínios;
• Definir termos e limitações para as novas licenças, tais como períodos de licença mais curtos e diretrizes mais rigorosas, mais uma vez;
• Limitar a transferibilidade das licenças, desde que não afete os direitos individuais relacionados com heranças, transferências entre cônjuges ou distribuição de bens após um divórcio.

Áreas de crescimento sustentável

Já as “áreas de crescimento sustentável” são aquelas em que se justifiquem especiais medidas de monitorização e acompanhamento, no sentido de prevenir uma situação de sobrecarga com efeitos indesejáveis para os bairros e lugares. Nestas áreas, os municípios podem estabelecer requisitos adicionais para a instalação de novos, nomeadamente:

• Impedir que os novos AL ocupem propriedades que tenham sido arrendadas para fins residenciais nos últimos dois anos;
• Exigir que as propriedades AL sejam oficialmente classificadas como médias ou superiores em termos de estado de conservação, tal como confirmado por uma inspeção municipal;
• Restringir a emissão de licenças a imóveis comprovados por um certificado energético com um nível de eficiência energética igual ou superior a D;
• Restringir a emissão de licenças a fim de manter um determinado rácio de AL em relação às unidades de habitação em complexos residenciais;
• Considerar como exceção as casas construídas antes de 1951.

Quais os requisitos legais de um Alojamento Local?

Os estabelecimentos de Alojamento Local devem cumprir os seguintes requisitos legais:

• Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;
• Ter ligação à rede pública de abastecimento de água;
• Ter ligação à rede pública de esgotos;
• Estar dotados de água corrente quente e fria;
• Estar equipados com mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
• As instalações sanitárias devem dispor de um sistema de segurança que garanta a privacidade;
• Respeitar as condições de higiene e limpeza;
• Ter um seguro de responsabilidade civil;
• Possuir um extintor de incêndio e uma manta anti-fogo;
• Dispor de kit de primeiros socorros;
• Ter em local visível o número de emergência 112;
• Apresentar informações sobre a disponibilidade de um livro de reclamações (tanto em papel como em formato digital);
• Possuir livro de instruções da casa em 4 línguas (duas das quais português e inglês), que contém informações como as regras do bairro e da casa e os contactos do proprietário/gestor do AL;
• Ter uma placa acrílica de identificação “AL” afixada.

Além disso, as unidades de alojamento dos estabelecimentos de AL devem:

• Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;
• Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
• Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;
• Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.

Os condóminos podem opor-se à instalação de um AL?

Sim. Os condóminos podem recusar a instalação de um AL num prédio destinado à habitação por deliberação aprovada por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio. Essa deliberação deve ser devidamente fundamentada e comprovada (por exemplo, os condóminos têm de demonstrar de que forma a instalação de um AL no prédio perturba a sua normal utilização ou incomoda o descanso dos restantes. Além disso, tem de ser aprovada pelo presidente da câmara municipal, a quem cabe a decisão final.

O que é o provedor do Alojamento Local?

Esta figura tem como função apoiar o município na gestão de diferendos entre os residentes, os titulares de exploração de estabelecimentos de alojamento local e os condóminos ou terceiros contrainteressado, competindo-lhe:

• Apreciar as queixas que lhe sejam apresentadas;
• Emitir recomendações;
• Aprovar e fazer implementar guias de boas práticas sobre o funcionamento da atividade.

Quando e por que motivos pode ocorrer o cancelamento do AL?

O cancelamento do AL pode ocorrer nas situações previstas na legislação, sendo as seguintes as mais comuns:

Pedido do proprietário

O proprietário do AL pode cancelar o registo quando deixa de exercer a atividade de Alojamento Local. Este cancelamento deve ser feito no BUE.

Decisão da câmara municipal

Por sua vez, a câmara pode cancelar o registo do AL quando:

• A atividade for exercida em contrariedade com os regulamentos municipais, nomeadamente em zonas de contenção;
• Se verifique incompatibilidade com a utilização autorizada do imóvel;
• Houver oposição dos condóminos, no caso de imóveis em propriedade horizontal;
• Forem detetadas infrações graves ou reincidência de incumprimento das obrigações legais.

Falta de atividade

Se o imóvel não for utilizado para fins de AL durante um ano consecutivo, o registo pode ser cancelado automaticamente.

Incumprimento dos requisitos legais

A ASAE ou a câmara municipal podem ordenar o cancelamento se:

• Não forem cumpridas as condições técnicas ou de segurança;
• Não estiverem afixadas as placas identificativas;
• Não for apresentado o livro de informações;
• Não forem regularizados os dados de registo após alterações estruturais ou de titularidade.

O cancelamento do registo do AL implica a imediata cessação da exploração do estabelecimento, sem prejuízo do direito de audiência prévia, num máximo de cinco anos.

Quanto se paga de IRS?

Os rendimentos gerados pela exploração de Alojamento Local são tributados em IRS segundo as regras da categoria B, relativa a trabalho independente, vulgo recibos verdes, pelo regime simplificado ou segundo as normas da contabilidade organizada (quando os rendimentos anuais brutos ultrapassam os 200 mil euros). No entanto, existe a possibilidade de optar pela tributação como rendimentos prediais (categoria F). Vejamos como funciona cada regime.

Categoria B – Regime simplificado

Para beneficiar deste regime, deve:

• Abrir atividade na AT na categoria B do IRS e com o CAE 55201;
• Ativar a opção Aquisições / Prestações de Serviços Intracomunitárias (para efeitos de IVA);
• Ter um volume de negócios inferior a 250 000 euros num único ano ou inferior a 200 000 euros em dois anos seguidos.

Apuramento do rendimento coletável

No regime simplificado do IRS, o cálculo do rendimento coletável (isto é, sujeito a imposto) é feito com base num coeficiente que depende da modalidade do estabelecimento de AL e de este estar ou não localizado numa área de contenção. Aplicam-se os seguintes coeficientes:

• Apartamento / Moradia – 35% (50% em área de contenção);
• Quarto / Estabelecimentos de hospedagem – 15%.

Significa que, nas modalidades “apartamento” e “moradia”, apenas 35% do rendimento gerado pela exploração de AL será taxado. Já na modalidade de “estabelecimentos de hospedagem” somente 15% do rendimento ficará sujeito a imposto.

No entanto, estes coeficientes só são válidos até um rendimento anual de 27 360 euros. Acima deste valor pode haver um acréscimo do coeficiente de até 15%. Para que tal não suceda, será necessário apresentar despesas com a atividade de AL no e-fatura que cubram, pelo menos, 15%, do rendimento que exceda 27 360 euros.

Cálculo da tributação

O rendimento sujeito a imposto é depois englobado, sendo tributado à taxa progressiva do IRS do escalão correspondente à soma de todos os rendimentos da pessoa que explora o AL. Caso esta pessoa não seja residente em Portugal, pagará uma taxa fixa de 25%. 

Categoria B – Contabilidade organizada

A contabilidade organizada é obrigatória para quem tem:

• Um volume de negócios superior a 250 000 euros num único ano ou superior a 200 000 euros em dois anos seguidos.

Obriga ainda à contratação de um contabilista certificado.

Apuramento do rendimento coletável

O lucro tributável corresponde ao rendimento bruto menos as despesas efetivamente suportadas e documentadas com a atividade de AL. Aceitam-se custos com material, deslocações, aluguer de espaço, salários e honorários do contabilista certificado (obrigatório).

Caso seja apurado um prejuízo, pode deduzir-se aos lucros que eventualmente se venham a registar nos 12 anos seguintes. No entanto, em cada ano, a dedução do prejuízo não pode exceder 70% dos lucros.

Cálculo da tributação

À semelhança do regime simplificado, tributação do lucro tributável na contabilidade organizada é feita por englobamento

Categoria F

A opção pela categoria F é feita, anualmente, no momento da entrega da declaração do IRS.

Apuramento do rendimento coletável

Optando pela categoria F, o rendimento tributável corresponderá à diferença entre o rendimento obtido com o desenvolvimento da atividade de AL e as despesas tidas com a referida atividade e previstas para esta categoria. Estas despesas incluem mensalidades do condomínio, obras e IMI. Excluem-se encargos com empréstimos bancários, mobiliário, eletrodomésticos, artigos de conforto ou decoração e Adicional ao IMI (AIMI).

Cálculo da tributação

Depois de apurado o rendimento sujeito a imposto, a tributação poderá ser feita por:

• Englobamento dos rendimentos, como referido relativamente à categoria B. Neste caso, eventuais perdas poderão deduzir-se nos 6 anos seguintes;
• À taxa especial de 28% (apenas para as modalidades de “apartamento” e “moradia”.

Como funciona o IVA?

O Alojamento Local está sujeito à taxa reduzida do IVA de 6% (5% na Madeira ou 4% nos Açores). Assim, quem explorar um AL deverá cobrar este imposto aos seus clientes e entregá-lo depois ao Estado. Ao mesmo tempo, enquanto cliente, poderá deduzir o IVA das suas próprias despesas relacionadas com a atividade de AL.

Isenção

Existe, contudo, um regime especial de isenção para empresários ou profissionais com uma faturação anual inferior a 15 000 euros, em 2025.Note, no entanto, que, quem beneficiar deste regime, ficará impedido de deduzir o IVA das suas despesas com o Alojamento Local.

Saiba mais sobre as regras do IVA, neste artigo.

Links oficiais

• ePortugal – Balcão do Empreendedor;
• Portal das Finanças;
• Turismo de Portugal – Consulta de ALs registados;
• Livro de Reclamações Online.

Contactos úteis

• Linha de apoio ao Balcão do Empreendedor: 300 003 980;
• Turismo de Portugal: 211 140 200;
• Autoridade Tributária e Aduaneira: 217 206 707.